อสังหาฯภูเก็ตพ้นจุดพีค! งัดวีซ่า LTR ดึงต่างชาติอยู่-ลงทุนยาว'ทรัพย์อิงสิทธิ'หนุนจีนซื้อพูลวิลล่าแทนนอมินี ดันเกมซื้อขายเข้าสู่ยุคถูกกฎหมาย ถือครองชัดเจน
KEY POINTS
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตผ่านช่วงพีคและเริ่มชะลอตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ
- มีการนำวีซ่า LTR (Long-Term Resident) มาใช้เป็นเครื่องมือดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักและลงทุนในระยะยาว 10 ปี
- "ทรัพย์อิงสิทธิ" ถูกผลักดันให้เป็นทางเลือกใหม่ที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีน ในการซื้อพูลวิลล่า เพื่อแก้ปัญหาการใช้นอมินีหลังภาครัฐตรวจสอบเข้มงวด
อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตส่งสัญญาณพ้นจุดพีค หลังแรงซื้อต่างชาติ “ชะลอ” ผู้ประกอบการเร่งปรับเกม ใช้ LTR Visa (Long-Term Resident Visa) ดึงกำลังซื้อต่างชาติให้อยู่และลงทุนระยะยาว พร้อมจับตา “ทรัพย์อิงสิทธิ” ทางเลือกใหม่กลุ่มลูกค้าจีน ท่ามกลางการเข้มงวดตรวจสอบนอมินีที่กระทบตลาดพูลวิลล่าหรู ดันเกมซื้อขายเข้าสู่ยุคถูกกฎหมาย ถือครองชัดเจน
เมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ระบุว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตเติบโตโดดเด่น ด้วยแรงส่งจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวและการกลับเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและโรงแรมขยายตัวอย่างรวดเร็ว ปี 2567 มีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ในระดับสูงมาก แต่หลังจากนั้นเริ่มชะลอตัว โดยปี 2568 ทิศทางตลาดลดความร้อนแรงลง
“ไตรมาสแรกปีนี้ ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบอัตราดูดซับเริ่มทรงตัว เข้าสู่แนวโน้มขาลง สะท้อนว่าตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านจากช่วงเร่งตัวไปสู่ระยะที่ผู้ประกอบการต้องกลับมาให้ความสำคัญกับจังหวะการขายและการบริหารซัปพลายมากขึ้น”
ด้านตลาดโรงแรม แม้ภาพรวม “ทรงตัว” ใกล้เคียงปีก่อน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการทุกระดับจะได้รับผลกระทบเท่ากัน กลุ่ม Luxury และ Upper Upscale ยังคงทำผลงานได้ดี มีความสามารถปรับเพิ่มราคาห้องพัก โรงแรมระดับ 2-3 ดาวครึ่ง เริ่มเผชิญแรงกดดัน ผลประกอบการลดลงเมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน
โจทย์สำคัญจึงอยู่ที่ “ซัปพลาย” ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งจากคอนโดและโรงแรมใหม่ ทำให้จำนวนห้องพักในตลาดเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ป่าตองและเชิงทะเลต้องจับตาเป็นพิเศษ เนื่องจากมีโครงการคอนโดจำนวนหนึ่งได้รับอนุญาตแล้วนำมาบริหารจัดการในรูปแบบโรงแรม ส่งผลให้การแข่งขันด้านห้องพักเข้มข้นขึ้น ผู้ประกอบการโรงแรมต้องบริหารทั้งราคา คุณภาพ และตำแหน่งทางการตลาด เพื่อรับมือกับซัปพลายที่ไหลเข้าสู่ตลาดพร้อมกัน
นักท่องเที่ยว“รัสเซีย”ขึ้นแท่นเบอร์ 1
โครงสร้างนักท่องเที่ยวต่างชาติคืออีกตัวแปรสำคัญของตลาดภูเก็ต เพราะรายได้ของจังหวัด หรือ GPP พึ่งพาภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจเกี่ยวเนื่องในสัดส่วนสูง ข้อมูลจากท่าอากาศยานภูเก็ต สะท้อนว่าโครงสร้างนักท่องเที่ยวของภูเก็ตมีลักษณะเฉพาะ และแตกต่างจากภาพรวมประเทศไทย โดย “รัสเซีย” เป็นตลาดอันดับ 1 ตามด้วยจีน และอินเดีย ซึ่งมีสัดส่วนใกล้เคียงกัน ภาพดังกล่าวต่างจากตลาดประเทศไทยโดยรวมที่นักท่องเที่ยวจีนยังเป็นหลัก
“ความแตกต่างนี้มีนัยสำคัญต่ออสังหาฯ เพราะพฤติกรรมการเดินทาง กำลังซื้อ และรูปแบบการลงทุนของนักท่องเที่ยวแต่ละตลาดมีความแตกต่างกัน ท้ายสุดสะท้อนกลับมายังดีมานด์ที่อยู่อาศัย โรงแรม และอสังหาฯ เพื่อการลงทุน”
ไตรมาส 2-3 สะดุด ลุ้นไตรมาส 4
ช่วงที่ผ่านมา ปริมาณผู้โดยสารโดยรวมของภูเก็ตลดลง 2% แต่คาดว่าไตรมาส 4 ซึ่งเข้าสู่ฤดูท่องเที่ยว ตัวเลขจะกลับมาใกล้เคียงปีก่อน แรงกดดันช่วงไตรมาส 2-3 ส่วนหนึ่งมาจากนักท่องเที่ยวรัสเซียและกลุ่มประเทศ UAE ที่ลดลงจากปัญหาสงครามและข้อจำกัดด้านเที่ยวบินและการเดินทาง โดยไม่ได้เกิดจากปัญหาการนำเงินออกนอกประเทศ
“เศรษฐกิจภูเก็ตผูกโยงกับการท่องเที่ยวอย่างใกล้ชิด จำนวนผู้เดินทางจึงไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขของสนามบิน แต่เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญของกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ หากนักท่องเที่ยวกลับมา อสังหาฯ ก็ได้แรงส่งตามไปด้วย”
LTR Visa เครื่องมือดึงต่างชาติ
อีกหนึ่งเครื่องมือที่ผู้ประกอบการใช้กระตุ้นการตัดสินใจซื้อ คือ Long-Term Resident Visa หรือ LTR Visa ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งเปิดตัวในปี 2565 จุดขายสำคัญ คือ การเปิดทางให้ชาวต่างชาติที่เข้าเกณฑ์พำนักในไทยระยะยาวสูงสุด 10 ปี
“ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ นำโปรแกรมดังกล่าวมาใช้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การขาย เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตหรือทำงานในไทยระยะยาวโดย ต้นปีมีผู้ยื่นขอวีซ่าประเภทนี้ 8,621 เคส ส่วนใหญ่เป็นชาวอเมริกัน ซึ่งไม่ใช่ตลาดผู้ซื้อหลักของภูเก็ต แต่ในมุมผู้ประกอบการ LTR ยังถือเป็นอีกเครื่องมือหนึ่งที่ช่วยเพิ่มทางเลือกและสร้างสีสันให้ตลาด”
แม้ตลาดชะลอตัว แต่ไม่ได้หมายความว่ากำลังซื้อหายไปทั้งหมด เพียงแต่พฤติกรรมของผู้ซื้อและบรรยากาศการลงทุนเปลี่ยนไปจากช่วงพีค ปี 2567 โดยมีแรงส่งสำคัญจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้นักลงทุนต่างชาตินำเงินเข้ามาพักและลงทุนในอสังหาฯ ภูเก็ตจำนวนมาก
“เมื่อแรงส่งดังกล่าวเริ่มลดลง ตลาดจึงเข้าสู่ช่วงที่ผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการต้องกลับมาให้ความสำคัญกับการเลือกทำเล ราคา และกลุ่มลูกค้าละเอียดกว่าเดิม”
“บางเทา” บ้านหลังที่สอง ต่างชาติอยู่ยาว
พฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้ซื้อก็เริ่มแบ่งตัวชัดเจนตามทำเล ยกตัวอย่าง ทำเล “บางเทา” มีสัดส่วนซัปพลายมากกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่ และเป็นทำเลที่ตอบโจทย์กลุ่มต่างชาติที่เข้ามาพักอาศัยระยะยาว โดยเฉพาะครอบครัว ขณะที่ “ป่าตอง” มีลักษณะแตกต่างออกไป เพราะฐานผู้พักอาศัยส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวระยะสั้น หรือ Transient Travelers ซึ่งเน้นการท่องเที่ยวมากกว่าการเข้ามาตั้งถิ่นฐานระยะยาว
“ความแตกต่างดังกล่าวทำให้การเลือกทำเลกลายเป็นปัจจัยสำคัญของการพัฒนาโครงการในยุคที่ตลาดไม่ได้โตพร้อมกันทุกพื้นที่”
คนไทยแห่ซื้อภูเก็ต หนี PM2.5-น้ำท่วม
นอกจากต่างชาติ ตลาดที่น่าสนใจขึ้นเรื่อยๆ คือกำลังซื้อคนไทย โดยเฉพาะคนกรุงเทพฯ ที่ย้ายมาอยู่อาศัยหรือซื้อบ้านหลังที่สองในภูเก็ต แรงจูงใจไม่ได้มาจากการลงทุนอย่างเดียว แต่เชื่อมโยงกับคุณภาพชีวิต ทั้งการหลีกเลี่ยงปัญหา PM2.5 และความกังวลเรื่องน้ำท่วม อีกแรงส่ง คือ การขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 18 แห่ง เป็น 22 แห่ง ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
“เมื่อมีทั้งโรงเรียน ที่อยู่อาศัย และบริการ รองรับครอบครัวต่างชาติและคนไทยมากขึ้น ภูเก็ตจึงค่อยๆ เปลี่ยนจากเมืองท่องเที่ยวไปสู่เมืองสำหรับอยู่อาศัยและลงทุน”
ทรัพย์อิงสิทธิทางเลือกใหม่ แทนนอมินี
ประเด็นการปราบปรามการถือครองอสังหาฯ ผ่านนอมินี มีผลต่อตลาดพูลวิลล่า แต่ตลาดคอนโดได้รับผลกระทบน้อยเนื่องจากกฎหมายเปิดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้ Foreign Quota 49% อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ตลาดพูลวิลล่าหรูได้รับผลกระทบมากกว่า เพราะในอดีตมีโครงสร้างการถือครองบางรูปแบบผ่านบริษัทไทย ซึ่งกำหนดให้คนไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% และในบางกรณีถูกตั้งข้อกังวลว่าไม่ได้มีหุ้นส่วนคนไทยร่วมดำเนินธุรกิจจริง
“เมื่อภาครัฐเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบ นักลงทุนต่างชาติบางส่วนจึงเกิดความกังวล และเริ่มนำทรัพย์สินออกมาขายต่อในตลาด Resale มากขึ้น”
อีกเครื่องมือที่ถูกนำมาใช้มากขึ้น คือ “ทรัพย์อิงสิทธิ” หรือสิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนด โดยมีกรอบระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี อย่างไรก็ตาม การรับรู้ของตลาดภูเก็ตยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ารัสเซียซึ่งเป็นฐานผู้ซื้อสำคัญของภูเก็ต และยังไม่คุ้นเคยกับเครื่องมือนี้นิยมในเชียงใหม่และพัทยามากกว่า ส่วนภูเก็ตเริ่มมีการนำมาใช้ และมีแนวมากนัก ขณะที่ลูกค้าจีนมีแนวโน้มเปิดรับมากกว่า เนื่องจากมองว่ามีกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจน
“ปัจจุบันทรัพย์อิงสิทธิได้รับความนิยมในเชียงใหม่และพัทยามากกว่า ส่วนภูเก็ตเริ่มมีการนำมาใช้ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นหากตลาดและผู้ซื้อมีความเข้าใจมากขึ้น”
อีกเซ็กเมนต์ที่น่าจับตาคือ ตลาดบ้านมือสอง หรือ Resale Market ขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ก่อนโควิด-19 รูปแบบการลงทุนของต่างชาติและนักลงทุนส่วนหนึ่ง ซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า พร้อมวางเป้าหมายขายต่อ! เพื่อสร้าง Capital Gain เมื่อราคาตลาดใหม่เริ่มมีแรงกดดัน ขณะที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น ตลาด Resale จึงมีบทบาทเพิ่มขึ้นในฐานะทางเลือกทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ลงทุน
เดิมพัน“ท่องเที่ยว”พลิกเกมอสังหาฯ
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตยังคงผูกติดกับภาคการท่องเที่ยวอย่างเลี่ยงไม่ได้ ไตรมาส 2-3 ซึ่งเป็นช่วงโลว์ซีซัน ตลาดโดยรวมจึงอยู่ในภาวะทรงตัว ขณะที่ความหวังสำคัญอยู่ที่ไฮซีซันไตรมาส 4 ที่คาดหวังว่านักท่องเที่ยวจะกลับมา หากท่องเที่ยวฟื้นตัวตามคาด แรงส่งอาจไหลต่อมายังโรงแรม การเช่าที่พัก การซื้อบ้านหลังที่สอง และตลาดอสังหาฯ เพื่อการลงทุน
“ภาพของภูเก็ตจากนี้จึงอาจไม่ใช่ตลาดที่โตทุกเซ็กเมนต์เหมือนช่วงพีคอีกต่อไป แต่กำลังเข้าสู่ยุคที่ทำเล กลุ่มลูกค้า และรูปแบบการถือครอง เป็นตัวแบ่งผู้ชนะในตลาด”
จับตาโจทย์ใหญ่ของปี 2570 ตลาดจะฟื้นบนฐานของกำลังซื้อกลุ่มใด และอสังหาฯ รูปแบบไหนจะตอบโจทย์ภูเก็ตยุคใหม่ได้มากที่สุด
