ที่อยู่ลักชัวกรุงเทพฯ สร้างสถิติเติบโตในรอบทศวรรษราคาพุ่ง 75% แซงหลายมหานครชั้นนำของโลกอย่าง ไมอามี- แอลเอ ขณะที่ปี69 เริ่มเห็นสัญญาณปรับฐาน แต่ราคายังอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในเอเชีย พร้อม Rental Yield 3.8%
KEY POINTS
- ราคาที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ตลอด 10 ปีที่ผ่านมาเติบโตขึ้น 75% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่ามหานครชั้นนำของโลกหลายแห่ง เช่น ไมอามี ลอสแอนเจลิส
- แม้ราคาจะเติบโตสูง แต่ปัจจุบันยังถือว่าเข้าถึงได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อื่นๆ ในเอเชียอย่างฮ่องกงและสิงคโปร์
- ตลาดกรุงเทพฯ มีจุดเด่นด้านอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ที่ 3.8% ซึ่งสูงเป็นอันดับ 2 ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก และดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ
- อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดเริ่มมีสัญญาณการปรับฐาน โดยราคาขายและค่าเช่าปรับตัวลดลงกว่า 5% เนื่องจากอุปสงค์ที่ชะลอตัว
กรุงเทพฯ สร้างสถิติเติบโตโดดเด่นในรอบทศวรรษที่อยู่ลักชัวรีระดับโลก ราคาพุ่ง 75% แซงหลายมหานครชั้นนำของโลกอย่าง ไมอามี- แอลเอ ขณะที่ปี69 เริ่มเห็นสัญญาณปรับฐาน แต่ราคายังอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในเอเชีย พร้อม Rental Yield 3.8% รั้งอันดับ 2 ของ APAC สะท้อนโอกาสที่ยังซ่อนอยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน
10 ปี ที่อยู่ในกรุงเทพฯโตแรง แซงมหานครระดับโลก
หากมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนผ่านภาพของมหานครสำคัญทั่วโลก กรุงเทพฯ อาจไม่ได้ถูกจัดอยู่ในกลุ่มเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยแพงที่สุด แต่ในแง่ การเติบโตของราคากลับมีตัวเลขที่น่าจับตา ข้อมูลจาก Savills Researchระบุว่า ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 75% สะท้อนการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนอย่างมีนัยสำคัญ
อัตราการเติบโตดังกล่าวทำให้กรุงเทพฯ ขยับขึ้นมาอยู่เหนือหลายมหานครที่เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการลงทุนของโลก ไม่ว่าจะเป็น เบอร์ลิน ,ไมอามี , ลอสแอนเจลิส , ซิดนีย์ , ปารีส, สิงคโปร์ และ ฮ่องกง
ตัวเลขนี้จึงสะท้อนภาพอีกด้านของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ว่า แม้ราคาที่อยู่จะยังไม่แตะระดับมหานครชั้นนำของเอเชีย แต่ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา กรุงเทพฯ กลับเป็นหนึ่งในตลาดที่มีการเติบโตของราคาสะสมที่ก้าวกระโดด
ปี 2569 เริ่มเข้าสู่โหมดปรับฐาน
อย่างไรก็ตาม การเติบโตอย่างต่อเนื่องไม่ได้หมายความว่าตลาดจะเดินหน้าเป็นเส้นตรงข้อมูล Savills Research ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 (H1 2026)เริ่มสะท้อนภาพการเปลี่ยนผ่าน โดยทั้ง ราคาขายและค่าเช่าที่อยู่ระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ปรับลดลงมากกว่า 5% ปัจจัยสำคัญมาจากดีมานด์“ชะลอตัว” ประกอบกับการปรับราคาของโครงการขนาดใหญ่บางแห่ง ซึ่งสะท้อนว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงปรับสมดุล หลังจากราคาที่อยู่อาศัยระดับบนเติบโตสะสมมาเป็นเวลานาน
ประเด็นที่ต้องจับตาจึงไม่ใช่เพียงว่า ราคาลดลงเท่าไร แต่คือ การปรับฐานครั้งนี้จะเป็นเพียงการพักตัวของตลาด หรือเป็นจุดเปลี่ยนของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ระดับบนในกรุงเทพฯ
4 แสนบาท/ตร.ม. ยังห่างจากเมืองแพงสุดเอเชีย
แม้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีใน กรุงเทพฯ จะผ่านช่วงการเติบโตที่โดดเด่น แต่เมื่อมองในมิติของ “ระดับราคา” กรุงเทพฯ ยังคงมี“ช่องว่าง”จากมหานครชั้นนำในเอเชียค่อนข้างมาก Savills ประเมินราคาที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี ในกรุงเทพฯ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 404,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับเมืองสำคัญในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก จะเห็นความแตกต่างของระดับราคาอย่างชัดเจน ดังนี้
- กรุงเทพฯ ประมาณ 404,000 บาท/ตร.ม.
- สิงคโปร์ประมาณ 667,000 บาท/ตร.ม.
- โซลประมาณ 703,000 บาท/ตร.ม.
- โตเกียว ประมาณ 1.13 ล้านบาท/ตร.ม.
- ฮ่องกง ประมาณ 1.35 ล้านบาท/ตร.ม.
ช่องว่างดังกล่าวทำให้กรุงเทพฯ ยังคงมีภาพของตลาด ที่อยู่ลักชัวรี ที่มีระดับราคา “เข้าถึงได้กว่า” เมื่อเทียบกับมหานครชั้นนำของเอเชีย แม้ราคาจะผ่านการเติบโตอย่างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
ยีลด์ 3.8% จุดแข็งที่ดึงดูดทุนต่างชาติ
อีกหนึ่งตัวเลขที่ทำให้ตลาด ที่อยู่ลักชัวรี ใน กรุงเทพฯ น่าสนใจ คือ Rental Yield ที่ระดับ 3.8%ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ของภูมิภาค APAC ตามข้อมูลของ Savills จุดนี้ถือเป็นองค์ประกอบสำคัญเมื่อพิจารณาตลาดบ้านหรูจากมุมของนักลงทุน เพราะไม่ได้มองเพียงโอกาสจากราคาที่อาจเพิ่มขึ้น แต่ยังรวมถึงกระแสรายได้จากค่าเช่า
ย้อนกลับไปในปี 2567 ค่าเช่าที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี ในกรุงเทพฯ เคยเติบโตสูงถึง 15.4% โดยได้รับแรงหนุนจากกำลังซื้อของกลุ่มHigh Net Worth Individuals (HNWIs) ต่างชาติและ Expatรวมถึงการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจ Hospitality
ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดที่อยู่ลักชัวรี ในกรุงเทพฯ ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียว แต่ยังเชื่อมโยงกับการเคลื่อนย้ายของคนต่างชาติ การท่องเที่ยว และกิจกรรมทางเศรษฐกิจของเมืองโดยตรง
โตแรง-ราคายังมีช่องว่าง แต่โจทย์ใหม่คือดีมานด์
เมื่อเรียงตัวเลขทั้งหมดเข้าด้วยกัน ตลาดที่อยู่ลักชัวรี ในกรุงเทพฯ จึงกำลังอยู่ในจุดที่น่าสนใจด้านหนึ่ง กรุงเทพฯ มีสถิติราคาสะสม 10 ปีเพิ่มขึ้นราว 75%สะท้อนการเติบโตที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับหลายมหานครระดับโลก ขณะที่ระดับราคาในปัจจุบันยังต่ำกว่าเมืองสำคัญของเอเชียอย่างมีนัยสำคัญ
อีกด้านหนึ่ง การปรับตัวลดลงของราคากว่า 5% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 กำลังส่งสัญญาณว่า ตลาดเข้าสู่ช่วงที่ต้องกลับมาให้ความสำคัญกับกำลังซื้อและดีมานด์มากขึ้น ดังนั้น ภาพของตลาด ที่อยู่ลักชัวรี ในกรุงเทพฯเวลานี้จึงอาจไม่ใช่เรื่องของ ราคาจะขึ้นต่อหรือไม่ เพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของการค้นหาสมดุลใหม่ระหว่าง ระดับราคา ผลตอบแทนจากค่าเช่า และกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งไทยและต่างชาติ
ตัวเลข Rental Yield ที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับช่องว่างด้านราคาจากมหานครชั้นนำในเอเชีย อาจยังเป็นปัจจัยที่ทำให้กรุงเทพฯ มีพื้นที่สำหรับการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนของภูมิภาค ขณะที่การปรับฐานในปี 2569 จะเป็นบททดสอบสำคัญว่า ตลาดสามารถเปลี่ยนจากช่วง “เติบโตด้วยราคา” ไปสู่ช่วง “เติบโตด้วยคุณภาพของดีมานด์”ได้มากน้อยเพียงใด
