น้ำท่วมเขย่าอสังหาฯทุบซ้ำกำลังซื้อเปราะบาง จ่อแก้โจทย์ใหญ่ 'เมืองต้องอยู่กับน้ำ’

น้ำท่วม 3-4 วัน อาจยังไม่ใช่แรงกระแทกที่พลิกทิศตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งปี แต่กำลังส่งสัญญาณใหม่ให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องคิดไกลกว่าราคาและทำเล เมื่อ “Climate Risk” เป็นปัจจัยตัดสินใจซื้อ และโจทย์ใหญ่ของเมืองจากนี้ คือการออกแบบให้คน “อยู่กับน้ำ” ได้อย่างปลอดภัย

ฝนตกหนักเพียงไม่กี่วันทำให้ถนนกลายเป็นคลอง การเดินทางสะดุด รถยนต์จอดนิ่งกลางน้ำ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจชะลอตัวลงชั่วขณะ สำหรับตลาดอสังหาฯผลกระทบอาจไม่ได้สะท้อนออกมาเป็นยอดขายที่หายไปทันที แต่กำลังส่งผลต่อ “ความมั่นใจ” ของผู้ซื้อ และทำให้คำถามเดิมอย่าง ทำเลดีไหม ราคาเท่าไร ถูกเติมด้วยคำถามใหม่ว่า ถ้าน้ำมา บ้านหลังนี้รับมือได้แค่ไหน?

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า เหตุการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วง 3-4 วันนี้ ส่งผลต่อตลาดในระยะสั้นอย่างชัดเจน ทั้งการเดินทาง การเข้าชมโครงการ และการตัดสินใจซื้อ แต่ยังไม่ถึงขั้นเป็นปัจจัยเดียวที่จะเปลี่ยนทิศทางตลาดอสังหาฯ ทั้งปี เพราะโจทย์ของตลาดเวลานี้ไม่ได้มีเพียง “น้ำ” หากยังประกอบด้วยรายได้ของครัวเรือน ภาระหนี้ ความสามารถในการขอสินเชื่อ และกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง

น้ำท่วมเพิ่มแรงกดดันตลาดเปราะบาง

ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 มีโอกาสเดินหน้าต่อ แต่ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบพร้อมกันทั้งตลาด แต่เป็นการ “ฟื้นตัวแบบเลือก” ทั้งทำเล ประเภทสินค้า ระดับราคา และกลุ่มลูกค้า ข้อมูล REIC ช่วงครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนภาพดังกล่าว โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 20.8% มูลค่าเพิ่มขึ้น 7.0% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน 

ขณะที่จำนวนหน่วยเปิดขายโครงการใหม่ลดลง 20.9% มูลค่าโครงการลดลง 18.0% สะท้อนว่าตลาดมีแรงพยุงจากมาตรการภาครัฐ แต่ฝั่งผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ จึงยังไม่อาจตีความได้ว่ากำลังซื้อกลับมาแข็งแรงเต็มที่

“ตลาดมีแรงพยุง แต่กำลังซื้อยังเปราะบางจึงอาจเป็นภาพที่ใกล้เคียงกับสถานการณ์มากกว่าคำว่า ตลาดกลับมาแล้ว”

โดย “น้ำท่วม”เป็นแรงกดดันเพิ่มเติม โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่ลุ่ม หรือทำเลที่มีประวัติน้ำท่วมซ้ำซาก ขณะที่โครงการซึ่งมีระบบระบายน้ำดี อยู่ในพื้นที่ความเสี่ยงต่ำ และมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ย่อมได้รับผลกระทบแตกต่างกัน

ติดกับดักรายได้-หนี้ มากกว่าน้ำท่วม

สุนทร ระบุว่า แม้น้ำท่วมทำให้ครัวเรือนชะลอการซื้อบ้าน แต่ปัจจัยหลักที่กำหนดกำลังซื้อยังคงเป็น “รายได้และความสามารถในการกู้” หากเกิดน้ำท่วม ครัวเรือนอาจต้องนำเงินไปซ่อมแซมบ้าน รถยนต์ หรือทรัพย์สิน ขณะที่ค่าเดินทางและค่าใช้จ่ายฉุกเฉินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้แผนซื้อบ้านถูกเลื่อนออกไป อย่างไรก็ตาม ปัญหาเชิงโครงสร้างยังอยู่ที่ภาระหนี้ครัวเรือน DSR และเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV จึงทำหน้าที่เป็นแรงพยุงตลาด แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคทุกกลุ่มจะกลับมามีความสามารถในการกู้ซื้อบ้านได้ทันที

   “ไตรมาส4 เป็นช่วงเวลาที่ท้าทาย ผู้ประกอบการต้องบริหารความเสี่ยงอย่างละเอียด ผู้ซื้อเองมีแนวโน้มใช้เวลาตัดสินใจมากขึ้น”

จากทำเลดีสู่ ทำเลเสี่ยงน้ำแค่ไหน

สิ่งที่น่าสนใจกว่าผลกระทบระยะสั้น คือ น้ำท่วมกำลังเปลี่ยนวิธีคิดของผู้ซื้อบ้าน ในอดีต ปัจจัยหลักที่ใช้เลือกบ้านมักเป็นราคา การเดินทาง โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวก แต่เมื่อสภาพอากาศสุดขั้วเกิดขึ้นถี่ขึ้น คำว่า Climate Risk เข้ามาอยู่ในสมการซื้อที่อยู่อาศัย 

ผู้ซื้ออาจต้องการรู้ว่า โครงการเคยน้ำท่วมหรือไม่ ระดับถนนและระดับบ้านสูงเพียงใด ระบบระบายน้ำรองรับฝนหนักได้แค่ไหน มีพื้นที่กักเก็บน้ำหรือไม่ เมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน ระบบไฟฟ้าและการสื่อสารยังทำงานได้หรือไม่ ทำให้ความสามารถในการรับมือกับสภาพอากาศ หรือ Climate Resilience เป็นคุณสมบัติสำคัญของโครงการในอนาคต

Flood Resilience มาตรฐานบ้านยุคต่อไป

วงการอสังหาฯ ควรพัฒนาแนวคิด “Flood Resilience Standard” สำหรับโครงการจัดสรรยุคใหม่ เพื่อยกระดับจากการสร้างบ้านที่สวยและตอบโจทย์การใช้ชีวิต ไปสู่บ้านที่รับมือความเสี่ยงจากสภาพอากาศได้ องค์ประกอบอาจครอบคลุมตั้งแต่สัดส่วนพื้นที่ซึมน้ำ พื้นที่หน่วงน้ำ การกำหนดระดับพื้นบ้านและถนน ระบบระบายน้ำและสูบน้ำ ระบบสำรองไฟฟ้า ไปจนถึง Sensor และ Early Warning สำหรับตรวจวัดระดับน้ำและปริมาณฝน พื้นที่สีเขียวเองก็ไม่ควรถูกมองเป็นเพียงองค์ประกอบเพื่อความสวยงาม แต่เป็นส่วนหนึ่งของระบบบริหารจัดการน้ำได้

 “แนวคิดนี้ต่อยอดจาก Green DNA, Green Building, Smart Home และ Smart Building ไปสู่ Climate-Resilient Housing หรือที่อยู่อาศัยที่ออกแบบให้สามารถรับมือและฟื้นตัวจากภัยธรรมชาติได้ดีขึ้น”

สวนหมู่บ้าน "แก้มลิง" ขนาดเล็ก

 ในระดับโครงการ แนวคิดการจัดการน้ำเริ่มได้ตั้งแต่การออกแบบพื้นที่ สวนสาธารณะภายในหมู่บ้านทำหน้าที่เป็นพื้นที่รับน้ำชั่วคราว ขณะที่ Rain Garden พื้นที่สีเขียวที่ต่ำกว่าพื้นที่โดยรอบเล็กน้อย บ่อหน่วงน้ำใต้ดิน และพื้นผิวแบบ Permeable Pavement ช่วยชะลอน้ำก่อนเข้าสู่ระบบระบายน้ำของเมือง 

หัวใจสำคัญคือการกระจายภาระ ไม่ใช่รอให้ระบบระบายน้ำของเมืองรับน้ำทั้งหมดในเวลาเดียวกัน ในระดับครัวเรือนเอง การลดการเปลี่ยนพื้นที่ Softscape เช่น สนามหญ้าและพื้นที่ดินให้กลายเป็น Hardscape อย่างคอนกรีตหรือกระเบื้องทั้งหมด ก็เป็นอีกทางหนึ่งในการเพิ่มพื้นที่ซึมน้ำ แนวคิดจึงเปลี่ยนจาก “รีบระบายน้ำออก” เป็น “เก็บ-ชะลอ-ซึม-ระบาย” อย่างเป็นระบบ

 “ความเสี่ยงน้ำ” ควบคู่ศักยภาพทำเล

โจทย์นี้ไม่ได้จบอยู่ที่รั้วโครงการ เพราะเมื่อเมืองขยายตัว ความเสี่ยงจากน้ำก็เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานทั้งระบบ พื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมและความเสี่ยงต่ำ อาจรองรับความหนาแน่นได้มากกว่า ขณะที่พื้นที่ลุ่ม พื้นที่รับน้ำ หรือพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง จำเป็นต้องกำหนดรูปแบบและระดับการพัฒนาให้สอดคล้องกับข้อจำกัดของพื้นที่

ดังนั้น “Flood Risk Map” จึงควรเป็นข้อมูลสำคัญในการวางทิศทางเมือง ไม่ต่างจากข้อมูลระบบคมนาคมและสาธารณูปโภค เมืองไม่จำเป็นต้องหยุดพัฒนา แต่ต้องพัฒนาให้ ถูกที่ ถูกประเภท และถูกความเสี่ยง

จาก Smart City สู่ Smart Water

อีกโจทย์สำคัญคือการใช้เทคโนโลยีเข้ามาบริหารจัดการน้ำแนวคิด Smart City ในอนาคตอาจไม่ได้หมายถึงเพียง Smart Traffic หรือระบบขนส่งอัจฉริยะ แต่ต้องมี Smart Drainage และ Early Warning เป็นองค์ประกอบสำคัญ 

Sensor ใช้ตรวจวัดระดับน้ำ ปริมาณฝน และสถานะคลองหรือท่อระบายน้ำแบบเรียลไทม์ ก่อนเชื่อมข้อมูลเข้าสู่ศูนย์กลางเพื่อบริหารประตูระบายน้ำและเครื่องสูบน้ำ ขณะเดียวกัน ระบบเตือนภัยล่วงหน้าจะช่วยเพิ่มเวลาสำหรับประชาชนในการย้ายรถ ป้องกันทรัพย์สิน หรือเตรียมอพยพหากสถานการณ์รุนแรง เพราะเทคโนโลยีจะมีความหมายก็ต่อเมื่อข้อมูลสามารถเปลี่ยนเป็น “การตัดสินใจที่ทันเวลา”

 กรุงเทพฯ บริหารน้ำตั้งแต่ต้นทางถึงทะเล

ในระยะยาว การแก้ปัญหาน้ำของกรุงเทพฯ และภาคกลางจำเป็นต้องมองทั้งระบบ ตั้งแต่น้ำเหนือ น้ำฝน แม่น้ำเจ้าพระยา น้ำทะเลหนุน การทรุดตัวของพื้นที่ ไปจนถึงการกัดเซาะชายฝั่งและบริเวณปากแม่น้ำ ตัวอย่างจากต่างประเทศ เช่น Maeslantkering ของเนเธอร์แลนด์ หรือระบบ MOSE ของเวนิส สะท้อนแนวคิดการใช้โครงสร้างขนาดใหญ่เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากน้ำในช่วงเวลาจำเป็น

“สิ่งที่ไทยควรศึกษาไม่จำเป็นต้องสร้างระบบเดียวกัน แต่อยู่ใต้หลักคิดว่า เมืองออกแบบโครงสร้างป้องกันน้ำที่ทำงานเมื่อมีความเสี่ยง และลดผลกระทบต่อวิถีชีวิตในช่วงเวลาปกติได้อย่างไร การฟื้นฟูชายฝั่งและการจัดการตะกอน โดยเฉพาะบริเวณปากแม่น้ำเจ้าพระยา จำเป็นต้องมองทั้งระบบ ทั้งกระแสน้ำ ระบบนิเวศ การเดินเรือ การตกตะกอน และการกัดเซาะ ไม่ใช่แก้เฉพาะจุดเมื่อเกิดปัญหาแล้ว”

 ลุ้นไตรมาส 4 กำลังซื้อยังเป็นตัวแปรหลัก

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สถานการณ์น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลครั้งนี้ คาดใช้เวลาไม่นาน และรุนแรงไม่เท่ามหาอุทกภัยปี 2554 

“ผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในวงจำกัด น้ำท่วมปี 2554 มีลักษณะน้ำบ่าเข้าท่วมเป็นวงกว้างจนกระทบโครงการอสังหาฯ จำนวนมาก แต่ครั้งนี้เป็นการท่วมแบบจำกัดพื้นที่ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑลฝั่งตะวันออก ส่วนพื้นที่ฝั่งธนบุรีและสมุทรสาครไม่ได้รับผลกระทบ”

สำหรับผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 4 ประเมินว่าไม่รุนแรงมากนัก ปัจจัยที่มีน้ำหนักต่อทิศทางตลาดมากกว่าสถานการณ์น้ำท่วม คือกำลังซื้อผู้บริโภค และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม โดยไตรมาส 3 เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวดีขึ้น ทั้งยอดขาย การโอน และอัตราดูดซับ ขณะที่ผลกระทบจากน้ำท่วมเกิดขึ้นรายทำเลและรายโครงการมากกว่ากระทบตลาดในภาพรวม

อย่างไรก็ดี “น้ำท่วม” ไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินและราคาบ้านจะปรับตัวลดลงโดยอัตโนมัติ ปัจจัยที่ทำให้ราคาชะลอตัวหรือลดลงยังมีความเชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อเป็นสำคัญ ซึ่งพื้นที่หาดใหญ่และสงขลาอาจใช้เป็นกรณีศึกษาเพื่อพิจารณาผลกระทบจากน้ำท่วมต่ออสังหาฯ แต่ไม่สามารถสรุปได้ว่าทุกพื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมจะต้องเผชิญกับราคาที่ดินและบ้านที่ลดลงในลักษณะเดียวกัน

“Compact City” รับระบบระบายน้ำ

อีกประเด็นที่ต้องพิจารณาคือแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบ Compact City หรือ การเพิ่มความหนาแน่นของเมือง ซึ่งหลายประเทศนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้โครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม กรุงเทพฯ มีบริบทด้านระบบระบายน้ำแตกต่างจากหลายเมือง แม้ระบบไฟฟ้าและประปาจะรองรับความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นได้ แต่ระบบระบายน้ำอาจมีข้อจำกัด หากพื้นที่เมืองมีความหนาแน่นสูงขึ้น ขณะที่พื้นที่รองรับและซึมน้ำลดลง

 “การเพิ่มความหนาแน่นของเมืองต้องพิจารณาควบคู่กับศักยภาพของระบบระบายน้ำ ไม่เช่นนั้นการขยายตัวของเมืองอาจเพิ่มภาระให้กับโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำมากขึ้น”

สถานการณ์น้ำท่วมครั้งนี้จึงอาจกระทบตลาดในลักษณะ “เฉพาะพื้นที่” มากกว่าเป็นแรงกระแทกต่อตลาดอสังหาฯ ทั้งระบบ ขณะที่โจทย์ระยะยาวยังอยู่ที่การวางระบบโครงสร้างพื้นฐานให้สอดรับทิศทางการเติบโตและความหนาแน่นของกรุงเทพฯ