ผังเมืองใหม่ พลิกเกมที่ดินกรุงเทพฯ รับ 5 เมกะเทรนด์พัฒนาเมือง

 เมื่อโครงข่ายรถไฟฟ้าขยายเมืองออกสู่ชานเมือง “ผังเมือง” กำลังเปลี่ยนจากข้อจำกัดการพัฒนา สู่เครื่องมือปลดล็อกมูลค่าที่ดินครั้งใหม่ กรุงเทพฯ ปรับสีผัง 24 ทำเลสำคัญ เพิ่มความยืดหยุ่นการพัฒนา พร้อมวางแรงจูงใจให้เอกชนสร้างเมืองตอบโจทย์ 5 เมกะเทรนด์แห่งอนาคต

 กรุงเทพฯ กำลังเดินทางเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญของการพัฒนาเมือง เมื่อโครงข่ายระบบรางไม่ได้หยุดอยู่เพียงใจกลางเมือง แต่ค่อยๆ แตกแขนงออกสู่พื้นที่ชานเมือง “ทำเล” จึงไม่ได้วัดกันเพียงระยะห่างจากศูนย์กลางอีกต่อไป หากแต่ขึ้นอยู่กับการเชื่อมต่อ การเข้าถึงบริการ และคุณภาพชีวิตที่พื้นที่นั้นมอบให้ได้

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวกำลังบีบให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับวิธีคิด จากเดิมที่เน้น “ขายพื้นที่” ไปสู่การสร้าง “คุณค่าการใช้ชีวิต” ขณะเดียวกัน กลไกสำคัญอย่างผังเมืองก็ต้องขยับตาม เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสอดรับกับโครงสร้างเมืองที่กำลังเปลี่ยนไป
 

5 เมกะเทรนด์ เปลี่ยนโจทย์พัฒนาเมือง

 สิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เผยว่า ภาพใหญ่ของการพัฒนาเมืองในระยะต่อไปถูกขับเคลื่อนด้วย 5 เมกะเทรนด์สำคัญ ได้แก่ 1.เมืองรอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development),2. เมือง 15 นาที  ( 15-Minute City )3. เมืองส่งเสริมสุขภาพ( Healthy City)4. เมืองยั่งยืนที่รับมือการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและภัยธรรมชาติ(Climate Resilience&ESG) และ5.การทำงานแบบยืดหยุ่น (Hybrid Work)

 ทั้ง 5 แนวโน้มไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของรูปแบบเมือง แต่กำลังกลายเป็นโจทย์ใหม่ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจลงทุน ตั้งแต่การเลือกทำเล การออกแบบโครงการ ไปจนถึงการสร้างพื้นที่สาธารณะที่ตอบโจทย์คนเมือง

ผังเมืองฉบับใหม่ ปลดล็อก 24 ทำเลศักยภาพ

 ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนที่ 10 คือการปิดประกาศเป็นเวลา 90 วัน เพื่อเปิดรับคำร้องจากประชาชน หัวใจสำคัญของการปรับปรุงครั้งนี้ คือการทบทวนการใช้ประโยชน์ที่ดินใน 24 บริเวณสำคัญเพื่อเพิ่มศักยภาพการพัฒนาให้สอดคล้องกับโครงข่ายคมนาคมและทิศทางการเติบโตของเมือง คาดว่าจะสามารถประกาศใช้กลางปี2570

"ภาพรวมพบการเพิ่มพื้นที่ สีส้ม ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีแดงซึ่งเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมมากขึ้น ขณะที่มีการลดพื้นที่สีเขียวลายลง เพื่อเปิดทางให้การใช้ประโยชน์ที่ดินมีความยืดหยุ่นมากขึ้น"

ดอนเมือง-หลักสี่ รับแรงส่งรถไฟฟ้า

 หนึ่งในตัวอย่างที่สะท้อนแนวคิดดังกล่าวคือพื้นที่ ดอนเมืองและวงเวียนหลักสี่ ซึ่งมีการปรับพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม พร้อมขยายพื้นที่สีแดง เพื่อรองรับศักยภาพจากโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เข้ามาเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางและการพัฒนาเมือง เมื่อระบบรางกลายเป็นแกนกลางของการเดินทาง ความสามารถในการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีจึงมีความสำคัญมากขึ้น ทั้งในมิติที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และกิจกรรมเมือง

ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า เพิ่มพื้นที่สร้าง จาก 1.5 เป็น 3 เท่า

 อีกทำเลที่เห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนคือ ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้าซึ่งมีการปรับพื้นที่จากสีเหลืองเป็นสีส้ม ส่งผลให้สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า ขณะเดียวกัน ยังมีการปรับพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออกบางส่วน จากพื้นที่สีเขียวลายเป็นพื้นที่สีเขียว เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดได้ ภายใต้เงื่อนไขของการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังใหม่

อโศกมนตรี-คลองเตย เปิดโจทย์ใหม่ใจกลางเมือง

 สำหรับพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ การปรับผังเมืองก็มีนัยสำคัญเช่นกัน โดย ย่านอโศกมนตรีถูกยกระดับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการพัฒนาอาคารแนวสูง สอดรับกับศักยภาพของพื้นที่ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนสำคัญ ขณะที่ คลองเตยมีการปรับสีผังเพื่อรองรับทิศทางการพัฒนาพื้นที่ท่าเรือคลองเตยในอนาคต สะท้อนการเตรียมผังเมืองให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนผ่านของพื้นที่เศรษฐกิจขนาดใหญ่

 ลดถนน 420 สาย ลดแรงกดดันเวนคืน

 ไม่ใช่เพียงเรื่อง “เพิ่มพื้นที่พัฒนา” แต่ร่างผังเมืองใหม่ยังทบทวนโครงข่ายคมนาคมขนส่ง โดยถอนแนวถนนที่ประชาชนไม่เห็นด้วยออกจากผัง ส่งผลให้จำนวนสายถนนตามผังลดลงจาก 1,316 สาย เหลือ 896 สาย หรือหายไป 420 สาย แนวทางดังกล่าวมีเป้าหมายสำคัญเพื่อลดผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน และทำให้โครงข่ายถนนสอดคล้องกับความต้องการของพื้นที่มากขึ้น

ให้สิทธิสร้างเพิ่ม แลกพื้นที่สาธารณะ

 อีกกลไกที่น่าจับตาคือการใช้ “แรงจูงใจ” เป็นเครื่องมือสร้างเมือง โดยกำหนดสิทธิให้ผู้พัฒนาสามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้สูงสุด 20-25%ใน 10 กรณี หากโครงการจัดให้มีพื้นที่สาธารณประโยชน์ตามเงื่อนไขที่กำหนดตั้งแต่สวนสาธารณะริมน้ำ พื้นที่รองรับน้ำ ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ ไปจนถึงทางเชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้า

 แนวคิดนี้สะท้อนการเปลี่ยนบทบาทของผังเมืองจากการ “กำหนดว่าอะไรสร้างได้หรือไม่ได้” ไปสู่การสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพชีวิตของเมือง

จัดรูปแปลงที่ดิน เพิ่มความยืดหยุ่นการพัฒนา

 ขณะเดียวกัน ยังมีการนำมาตรการ จัดรูปแปลงที่ดินขนาดใหญ่ มาใช้ เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการออกแบบโครงการ ทำให้การพัฒนาที่ดินสามารถวางผังพื้นที่และโครงสร้างโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เมื่อผนวกกับมาตรการด้านพื้นที่อาคารและพื้นที่สาธารณะ กลไกดังกล่าวจึงเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่อาจเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ

ลดที่จอดรถ 25% ดันเมืองรอบสถานี

 อีกจุดเปลี่ยนสำคัญคือการลดข้อกำหนดที่จอดรถลง 25%ในพื้นที่รัศมี 500 เมตรรอบสถานีหลัก 20 แห่งมาตรการนี้มีเป้าหมายเพื่อส่งเสริมการใช้ระบบราง และสอดรับกับแนวคิดเมืองที่ลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนบุคคล ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญของการพัฒนาเมืองรอบสถานีและเมืองที่สามารถเข้าถึงบริการต่างๆ ได้ในระยะเดิน

จากผังเมืองสู่ แพลตฟอร์มสร้างเมือง

 ทิศทางของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่จึงไม่ได้เป็นเพียงการขยับเส้นสีบนแผนที่ แต่กำลังสะท้อนการเปลี่ยนวิธีบริหารจัดการเมืองครั้งสำคัญจากการกำหนดข้อจำกัดการใช้ที่ดิน สู่การสร้างเงื่อนไขให้ที่ดินแต่ละทำเลสามารถตอบรับโครงข่ายรถไฟฟ้า การใช้ชีวิตของคนเมือง การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ สังคมสูงวัย และรูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่น

เพราะท้ายที่สุดแล้ว โจทย์ของเมืองยุคใหม่จึงอาจไม่ได้อยู่ที่ว่า ที่ดินแปลงนี้สร้างอะไรได้ เท่านั้น แต่กำลังขยับไปสู่คำถามว่า ที่ดินแปลงนี้จะสร้างคุณค่าอะไรให้กับเมืองและคนที่อยู่รอบข้างได้บ้างนี่อาจเป็นแก่นสำคัญของการปลดล็อกศักยภาพที่ดินกรุงเทพฯ ในยุคที่เมืองไม่ได้ขยายเพียงในเชิงพื้นที่ แต่กำลังเปลี่ยนวิธีการใช้ชีวิตไปพร้อมกัน