จับตา บ้านNPAล้นตลาด แบงก์หั่นราคา 30%เร่งระบายสต็อกโค้งสุดท้าย

 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองกำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อในโค้งสุดท้ายของปี 2569 เมื่อ “ทรัพย์สินรอการขาย” หรือ NPA จากสถาบันการเงินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่โจทย์สำคัญไม่ได้อยู่เพียงว่าจะระบายทรัพย์ออกอย่างไร แต่คือ “ราคาเท่าไร” ที่จะทำให้ผู้ซื้อยอมควักเงินตัดสินใจ

ดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด มองว่า ในช่วงไตรมาส 4/2569 สถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือ AMC มีแนวโน้มเร่งใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อปิดการขาย โดยคาดว่าจะเห็นการปรับลดราคาทรัพย์ประมาณ 30% ทั้งพอร์ต แทนการเพิ่มต้นทุนด้วยการทำความสะอาดหรือปรับปรุงทรัพย์ก่อนขายประเด็นนี้สะท้อนการเปลี่ยนโจทย์ของตลาด NPA จากเดิมที่พยายาม “ทำทรัพย์ให้พร้อมขาย” ไปสู่การ “ตั้งราคาให้พร้อมซื้อ” โดยเฉพาะในภาวะที่ผู้ซื้อมีทางเลือกจำนวนมากและสามารถเปรียบเทียบทรัพย์ได้ง่ายขึ้น
 

หนี้เสีย 534.8 พันล้าน ดันหลักประกันเข้าสู่ตลาด

 แรงกดดันด้านอุปทานไม่ได้เกิดขึ้นโดยลำพัง แต่เชื่อมโยงกับสถานการณ์คุณภาพสินเชื่อของระบบธนาคาร ข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า ณ ไตรมาส 2/2569 NPL หรือสินเชื่อด้อยคุณภาพของระบบธนาคารพาณิชย์อยู่ที่ 534.8 พันล้านบาท คิดเป็น 2.82% ของสินเชื่อรวม แม้ยอด NPL จะลดลงจากไตรมาสก่อนจากการเร่งบริหารจัดการหนี้ แต่ ธปท. ยังระบุว่าความเสี่ยงด้านเครดิตยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะสินเชื่อ SMEs และสินเชื่ออุปโภคบริโภคที่ยังหดตัวต่อเนื่อง  Bot Thailand+1

 เมื่อสถาบันการเงินเร่งจัดการหนี้เสีย อีกด้านหนึ่งคือการบริหารหลักประกันของลูกหนี้ที่มีปัญหา ซึ่งอาจทยอยเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดหรือกลายเป็น NPA ในมือสถาบันการเงินและ AMCดังนั้น แม้ตัวเลข NPL จะไม่ได้เพิ่มขึ้นในไตรมาส 2 แต่ “สต็อกทรัพย์” ที่ต้องบริหารยังเป็นโจทย์สำคัญของตลาด โดยเฉพาะเมื่อกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่
 

“ของถูก” มีคนรอ แต่ราคาเดิมยังทำให้ลังเล

 ในมุมของ ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้  ความต้องการซื้อ NPA ยังมีอยู่ โดยได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่เปิดให้กู้ได้สูงสุด 100% ซึ่งมาตรการดังกล่าวถูกขยายระยะเวลาถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่ปัจจัยสนับสนุนการซื้อไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะตัดสินใจทันที เพราะตัวแปรสำคัญยังอยู่ที่ “ราคาขาย”

 ดรุณีระบุว่า จากการทำตลาดทรัพย์มือสองที่ผ่านมา พบว่าผู้ซื้อจำนวนมากให้ความสำคัญกับส่วนต่างราคาจากตลาดมากกว่าความสวยงามของตัวทรัพย์ และบางกลุ่มพร้อมรับสภาพทรัพย์ที่ต้องปรับปรุง หากแลกกับราคาซื้อที่ต่ำลงโจทย์จึงกลับมาที่สถาบันการเงินว่า จะยอมลดราคาลงมากเพียงใด เพื่อแลกกับความเร็วในการระบายสต็อก

3 ทางเลือกปิดการขาย ปรับปรุงใหม่–ทำความสะอาด–ลดราคา

ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้  ระบุว่า แนวทางเร่งปิดการขายช่วงปลายปีมีอยู่ 3 ทางหลัก ได้แก่ การทำความสะอาดครั้งใหญ่ การปรับปรุงทรัพย์ก่อนขาย และการลดราคาขาย แต่แต่ละทางเลือกมีต้นทุนและความเสี่ยงแตกต่างกัน การปรับปรุงทรัพย์ช่วยให้ภาพลักษณ์ดีขึ้น แต่หากใช้เงินลงทุนแล้วทรัพย์ยังขายไม่ได้ภายในเวลาที่คาด สถาบันการเงินต้องแบกรับต้นทุนเพิ่ม ทั้งค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและต้นทุนจากการถือครองทรัพย์ ในทางกลับกัน การลดราคาอาจกระทบมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับจากทรัพย์ แต่ช่วยให้ราคาขยับเข้าใกล้ระดับที่ผู้ซื้อพร้อมตัดสินใจมากขึ้น

จึงเป็นเหตุผลที่ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า “ราคา” อาจกลายเป็นเครื่องมือหลักของการระบาย NPA ในไตรมาสสุดท้ายของปี

 ทำไมต้อง 30%? เปิดช่องว่างราคาตั้งขายกับราคาจริง

 ตัวเลข 30% ที่ ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ ระบุ ไม่ได้หมายถึงการลดราคาทรัพย์ทุกประเภทลงในระดับเดียวกันตามสภาพตลาด แต่เป็นข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากประสบการณ์ทำตลาด NPA ของบริษัท  ดรุณี กล่าวว่า ที่ผ่านมา AMC รายใหญ่บางแห่งตั้งราคาบนหลักต้นทุนบวกกำไร หรือ Cost Plus ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 15% ขณะที่กิจกรรมส่งเสริมการขายบางงานมีการประกาศลดราคาสูงสุดถึง 50% แต่เป็นการคัดเลือกเฉพาะทรัพย์บางรายการ สิ่งที่ ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ เสนอจึงแตกต่างออกไป คือการลดราคาในระดับประมาณ 30% “ทั้งพอร์ต” และดำเนินการภายในช่วงเวลาที่ชัดเจน เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มผู้ซื้อที่ยังลังเลกลับเข้าสู่ตลาด

 จาก “ทรัพย์ค้าง” สู่โจทย์ราคาที่ตลาดรับได้

 ปัญหาสำคัญของตลาด NPA ในช่วงที่ผ่านมา คือช่องว่างระหว่าง “ราคาตั้งขาย” กับ “ราคาที่ผู้ซื้อพร้อมจ่าย” เมื่อราคาตั้งขายยังไม่สะท้อนกำลังซื้อ ผู้ซื้อมีแนวโน้มใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น ขณะที่สถาบันการเงินและ AMC ต้องแบกรับต้นทุนการถือครองทรัพย์ต่อไป ในมุมนี้ การลดราคาจึงไม่ได้มีเป้าหมายเพียงสร้างโปรโมชั่น แต่เป็นการพยายามปรับ “Price Discovery” ของตลาดให้ชัดขึ้นว่า ทรัพย์แต่ละประเภทในแต่ละทำเลมีระดับราคาที่ตลาดยอมรับจริงอยู่ตรงไหน

โค้งสุดท้ายปี 69 วัดใจแบงก์ “รักษาราคา” หรือ “เร่งระบาย”

 ภาพของตลาด NPA ในช่วงปลายปีจึงไม่ได้มีเพียงเรื่อง “ของถูก” ที่รอผู้ซื้อ แต่เป็นโจทย์เชิงบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงินว่า จะจัดสมดุลระหว่างราคาขาย ต้นทุนการถือครอง และความเร็วในการระบายทรัพย์อย่างไร ฝั่งผู้ซื้อเองยังมีแรงจูงใจจากมาตรการรัฐและโอกาสซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาด

แต่ในภาวะที่ตัวเลือกมีจำนวนมาก การตัดสินใจจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อราคาสะท้อนความคุ้มค่ามากพอ สำหรับดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ จึงมองว่าไตรมาส 4/2569 อาจเป็นช่วงสำคัญที่สถาบันการเงินและ AMC ต้อง “ขยับราคา” มากกว่าการเพิ่มงบเพื่อแต่งทรัพย์ หากเป้าหมายหลักคือการเปลี่ยน NPA ที่ค้างอยู่ในระบบให้กลับมาเป็นธุรกรรมซื้อขายจริง

 ท้ายที่สุด สิ่งที่ต้องจับตาไม่ใช่เพียงว่าแบงก์จะลดราคาหรือไม่ แต่คือ “ลดแค่ไหน และลดแล้วขายได้เร็วเพียงใด” เพราะตัวเลขดังกล่าวจะเป็นตัวสะท้อนว่าตลาด NPA กำลังเข้าสู่จุดที่ราคากับความต้องการของผู้ซื้อเริ่มกลับมาเจอกันหรือไม่