10อันดับต่างชาติช้อปคอนโดไทย จีนยังแชมป์ 'รัสเซีย'โตแรง 50%

 ตลาดคอนโดต่างชาติครึ่งแรกปี 2569 ชะลอตัว ภาพรวมโอน 6,533 หน่วย มูลค่า 28,267 ล้านบาท ลดลง 8.8% และ 1.5% ตามลำดับ ขณะที่ “จีน” ยังครองแชมป์ทั้งจำนวนและมูลค่า แต่ “รัสเซีย” โตสวนตลาด ด้านสหรัฐฯ ครองแชมป์คอนโดมูลค่าเฉลี่ยสูงสุด 6.6 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วน “อินเดีย” เลือกห้องใหญ่สุดเฉลี่ย 72.1 ตร.ม.

ตลาดต่างชาติสะดุด เศรษฐกิจโลกกดแรงซื้อ

 ตลาดคอนโดมิเนียมไทยกำลังเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัว ส่งผลต่อจังหวะการตัดสินใจซื้อและลงทุนของผู้บริโภคต่างชาติ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 หรือเดือนมกราคม–มิถุนายน มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ 6,533 หน่วยมูลค่ารวม28,267 ล้านบาทและพื้นที่รวม 286,784 ตารางเมตร

 

 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนหน่วยลดลง 8.8%ขณะที่มูลค่าลดลง 1.5%สะท้อนภาพตลาดที่ยังเผชิญแรงชะลอตัว แต่การลดลงของมูลค่าไม่มากเท่าจำนวนหน่วย บ่งชี้ว่าตลาดยังมีแรงซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงอยู่บางส่วน โดยเฉลี่ยแล้ว ห้องชุดที่โอนให้ชาวต่างชาติในช่วง 6 เดือนแรกปีนี้มีมูลค่า4.3 ล้านบาทต่อหน่วยพื้นที่เฉลี่ย 43.9 ตารางเมตรต่อหน่วยหรือคิดเป็นราคาประมาณ98,566 บาทต่อตารางเมตร

“จีน” ยังครองบัลลังก์ แม้ยอดโอนหดตัวแรง

 แม้ตลาดโดยรวมชะลอตัว แต่ “จีน” ยังคงเป็นฐานลูกค้าต่างชาติที่สำคัญที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมไทย ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ผู้ซื้อสัญชาติจีนโอนกรรมสิทธิ์ 1,813 หน่วย มูลค่า 6,874 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าเฉลี่ย 3.8 ล้านบาทต่อหน่วยและพื้นที่เฉลี่ย 38.2 ตารางเมตรต่อหน่วย อย่างไรก็ตาม ตัวเลขสะท้อนแรงชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยลดลง 23.8%และมูลค่าลดลงถึง 27.7%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

 ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า แม้จีนยังเป็นตลาดหลัก แต่กำลังซื้อจากตลาดจีนไม่ได้อยู่ในภาวะขยายตัวเหมือนช่วงก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องกระจายฐานลูกค้าและมองหาตลาดต่างชาติใหม่มากขึ้น
 

“รัสเซีย” สวนกระแส โต 50.4% ทะยานขึ้นอันดับ 2

 หากจีนคือ “ตลาดใหญ่” รัสเซียกำลังกลายเป็น “ตลาดดาวรุ่ง” ของปีนี้ ครึ่งแรกปี 2569 ผู้ซื้อชาวรัสเซียโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 842 หน่วย มูลค่า3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 50.4%ในด้านจำนวนหน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้น 75.9%จากปีก่อน ค่าเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่4.3 ล้านบาทขณะที่พื้นที่เฉลี่ย 41.8 ตารางเมตร

การเติบโตดังกล่าวสวนทางกับภาพรวมตลาดต่างชาติ และทำให้รัสเซียขยับขึ้นมาเป็นตลาดที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนสูงเป็นอันดับ 2 ตัวเลขมูลค่าที่เติบโตเร็วกว่าจำนวนหน่วยยังสะท้อนอีกชั้นว่า การซื้อของตลาดรัสเซียไม่ได้เพิ่มขึ้นเฉพาะด้านปริมาณ แต่มีการซื้อห้องชุดที่มีมูลค่าสูงขึ้นด้วย

“เมียนมา” ยังติดท็อป 3 แต่จำนวนหน่วยร่วง 34.1%

 อีกตลาดที่ยังมีน้ำหนักในตลาดคอนโดฯ ต่างชาติคือ “เมียนมา” โดยครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์641 หน่วยมูลค่า2,457 ล้านบาท มูลค่าเฉลี่ยอยู่ที่3.8 ล้านบาทต่อหน่วยขณะที่พื้นที่เฉลี่ย 34.9 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยลดลง34.1%และมูลค่าลดลง 16.2%เมื่อเทียบกับปีก่อน

แม้ตลาดเมียนมาจะยังติดอันดับ 3 แต่ทิศทางที่ลดลงสะท้อนแรงซื้อที่ชะลอตัว และเป็นอีกตลาดที่ต้องจับตาท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค

สหรัฐฯ แชมป์ “ห้องแพง” เฉลี่ย 6.6 ล้านบาทต่อหน่วย

 เมื่อเปลี่ยนจากการวัด “จำนวนหน่วย” มาเป็น “คุณภาพของเม็ดเงิน” ตลาดสหรัฐอเมริกากลับโดดเด่นขึ้นมาทันที ผู้ซื้อสัญชาติสหรัฐฯ โอนกรรมสิทธิ์ 254 หน่วย มูลค่ารวม1,668 ล้านบาทแต่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 6.6 ล้านบาท ขณะที่พื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 57.9 ตารางเมตรต่อหน่วย แม้จำนวนหน่วยลดลง 6.3% แต่กลับมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 22.2%

สะท้อนภาพตลาดที่น่าสนใจ เพราะจำนวนผู้ซื้ออาจไม่ได้เพิ่มขึ้น แต่ขนาดหรือระดับราคาของห้องที่ซื้อกลับสูงขึ้นจึงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการอาจต้องมองในมิติ “มูลค่าต่อดีล” มากกว่าการวัดเพียงจำนวนยูนิต

อินเดียไม่มากหน่วย แต่เลือก “ห้องใหญ่สุด”

 ขณะที่สหรัฐฯ โดดเด่นด้านมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย อินเดียกลับเป็นตลาดที่มีพฤติกรรมการเลือกซื้อห้องชุดที่มีพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุด ผู้ซื้ออินเดียโอนกรรมสิทธิ์ 128 หน่วยมูลค่า 810 ล้านบาท โดยมีมูลค่าเฉลี่ย 6.3 ล้านบาทต่อหน่วยแต่พื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 72.1 ตารางเมตรต่อหน่วยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 15.3%และมูลค่าเพิ่มขึ้น9.3%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนความแตกต่างของพฤติกรรมผู้ซื้อแต่ละชาติอย่างชัดเจน เพราะแม้จำนวนหน่วยของอินเดียจะไม่สูงเมื่อเทียบกับจีนหรือรัสเซีย แต่ขนาดพื้นที่ต่อหน่วยกลับสูงที่สุดในตลาด 10 อันดับแรก

  ไต้หวัน–ยุโรป ตลาดกลางบนยังมีบทบาท

 นอกจาก 4 ตลาดหลัก ยังมีไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี และออสเตรเลียติดอยู่ใน 10 อันดับแรก ไต้หวันมีการโอน 334 หน่วย มูลค่า 1,465 ล้านบาท ขณะที่ฝรั่งเศสมี 291 หน่วย มูลค่า 1,211 ล้านบาท ส่วนสหราชอาณาจักรมี 255 หน่วย มูลค่า 1,116 ล้านบาทด้านเยอรมนีมี 241 หน่วย มูลค่า 954 ล้านบาท และออสเตรเลีย 185 หน่วย มูลค่า 814 ล้านบาท

ที่น่าสนใจคือ ออสเตรเลียมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นถึง 63.7%และมูลค่าเพิ่มขึ้น 61.0%ขณะที่เยอรมนีเพิ่มขึ้น 8.1%ในด้านจำนวนหน่วย และ 15.5%ในด้านมูลค่า สะท้อนว่าตลาดต่างชาติไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกัน แต่มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนตามประเทศต้นทาง

 10 ชาติสะท้อนตลาด “หลายขั้ว” มากขึ้น

 หากมองทั้ง 10 อันดับ จะเห็นโครงสร้างตลาดที่น่าสนใจ จีนยังเป็นฐานใหญ่ที่สุด แต่กำลังซื้อหดตัว ขณะที่รัสเซียเติบโตโดดเด่น และบางตลาดอย่างสหรัฐฯ อินเดีย ออสเตรเลีย และเยอรมนีมีสัญญาณเติบโตในมิติที่แตกต่างกัน อาจเป็นสัญญาณว่าตลาดต่างชาติของไทยกำลังเปลี่ยนจากการพึ่งพาตลาดหลักเพียงไม่กี่ประเทศ ไปสู่ตลาดที่มีความหลากหลายมากขึ้น สำหรับผู้ประกอบการ ความท้าทายจึงไม่ใช่เพียงการ “ขายต่างชาติ” แต่คือการเข้าใจว่าลูกค้าแต่ละประเทศต้องการสินค้าที่แตกต่างกัน ทั้งในด้านราคา ขนาดพื้นที่ และทำเล

 เกมใหม่อสังหาฯ ไทย วัดกันที่ “ใครซื้ออะไร”

 ข้อมูลครึ่งแรกปี 2569 อาจสะท้อนว่าตลาดคอนโดฯ ต่างชาติยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะเติบโตเต็มที่ แต่ภายใต้ตัวเลขที่ลดลงยังมีความแตกต่างเชิงพฤติกรรมซ่อนอยู่ จีนยังเป็นตลาดปริมาณ ขณะที่รัสเซียเป็นตลาดที่กำลังเร่งตัว สหรัฐฯ เป็นตลาดมูลค่าสูง และอินเดียเป็นตลาดที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย

ดังนั้น การจับตาตลาดต่างชาติจากนี้อาจไม่ควรวัดเพียงว่า “ขายได้กี่ยูนิต” แต่ต้องลงลึกไปถึงคำถามว่า “ใครกำลังซื้อ และซื้อสินค้าระดับไหน” เพราะในวันที่กำลังซื้อไม่ได้หายไปทั้งหมด แต่กำลัง “เลือก” มากขึ้น ความสามารถในการอ่านพฤติกรรมรายตลาดอาจกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ชี้ว่า ใครจะเป็นผู้คว้าเม็ดเงินต่างชาติในรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย