โจทย์ใหญ่สำนักงาน...ไม่ใช่แค่ที่ทำงานองค์กรพลิกโมเดลสู่ 'Premium Workplace'

จากวันที่พนักงานต้องมี “โต๊ะประจำ” สู่วันที่คนส่วนใหญ่เลือกเข้าออฟฟิศเท่าที่จำเป็น กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ของตลาดสำนักงาน เมื่อโจทย์ไม่ได้อยู่ที่การมีพื้นที่ให้มากที่สุด แต่อยู่ที่การทำให้ “ทุกตารางเมตรมีคุณค่ามากที่สุด” และนี่อาจเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดสำนักงานไทยสู่ยุค “Premium Pivot”

อายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหาร และหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานและการบริหารโครงการ บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด กล่าวว่า หากย้อนไปก่อนปี 2563 การมีสำนักงานขนาดใหญ่ในทำเลดี เป็นหนึ่งในภาพสะท้อนความสำเร็จขององค์กร

แต่หลังจากนั้นภาพเปลี่ยนไป! วิกฤติโควิด-19 ทำให้บริษัททั่วโลกได้ทดลองสิ่งที่ไม่เคยคิดว่าจะทำได้ นั่นคือ การให้พนักงานทำงานจากที่ไหนก็ได้จาก “Work from Office” กลายเป็น “Hybrid Work” และเมื่อพนักงานค้นพบว่า งานจำนวนมากไม่จำเป็นต้องทำจากโต๊ะประจำ ออฟฟิศจึงเริ่มถูกตั้งคำถามว่า ถ้าพนักงานไม่ได้เข้าทุกวัน แล้วเรายังต้องมีพื้นที่เท่าเดิมหรือไม่?
 

คำถามนี้กำลังกลายเป็นโจทย์ใหญ่ของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ

โดยตลอดช่วงปี 2563-2569 มีปัจจัยหลายด้านเข้ามาเปลี่ยนโครงสร้างตลาด ตั้งแต่ Hybrid Work การเปลี่ยนผ่านของแรงงานจาก Gen X สู่ Gen Y การเกิดขึ้นของ Generative AI วิกฤติสภาพภูมิอากาศ ไปจนถึงแรงกดดันด้าน ESG และ Net Zero ขณะเดียวกัน การเปิดตัวอาคารสำนักงานอย่าง Park Silom และ One Bangkok ก็ยกระดับมาตรฐานใหม่ของคำว่า “สำนักงาน” ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า Flight to Quality ใช้พื้นที่สำนักงานที่เหลืออยู่ดีขึ้น จึงเป็นจุดเริ่มต้นของแนวคิด “Premium Pivot”

อายุธพร ระบุว่า Premium Pivot ไม่ได้หมายความว่า ทุกบริษัทต้องย้ายไปอยู่ในอาคารที่แพงที่สุด แต่หมายถึงการเปลี่ยนวิธีคิดว่า สำนักงานไม่ควรถูกมองเป็นเพียง Fixed Cost อีกต่อไป เนื่องจากสำนักงานยุคใหม่ต้องตอบโจทย์ 3 เรื่องพร้อมกัน คือ People ดึงดูดและรักษาคนเก่ง Business เพิ่ม Productivity และความคล่องตัวของธุรกิจ Sustainability สนับสนุน ESG และเป้าหมาย Net Zero

จากการศึกษาของไนท์แฟรงค์ อ้างอิงการใช้งานพื้นที่สำนักงานกว่า 57,000 ตารางเมตร สัมภาษณ์ผู้บริหารกว่า 55 คน เวิร์กช็อปร่วมกับผู้ปฏิบัติงาน 382 คน และแบบสำรวจพนักงานในกรุงเทพฯ 3,174 คน สะท้อนภาพเดียวกันว่าโจทย์ของสำนักงานยุคใหม่ ไม่ใช่ “มีพื้นที่เท่าไร” แต่คือ “พื้นที่ถูกใช้เพื่ออะไร” เป็นเหตุผลที่แนวคิด Activity-Based Workplace หรือ ABW กำลังเข้ามาแทนที่การวางพื้นที่แบบ Headcount-Based

“จากเดิมที่คิดว่ามีพนักงาน 1,000 คน ก็ต้องมีโต๊ะ 1,000 ตัว กำลังเปลี่ยนเป็นพนักงาน 1,000 คน ต้องทำกิจกรรมอะไรบ้าง และแต่ละกิจกรรมต้องใช้พื้นที่แบบไหน”
 

โต๊ะ 100 ตัวไม่ได้แปลว่ามีคนทำงาน 100 คน

ตัวเลข Desk Utilization ในกรุงเทพฯ สะท้อนการเปลี่ยนแปลงนี้ได้อย่างชัดเจนโต๊ะทำงานของพนักงานมีอัตราการใช้งานเฉลี่ยเพียง 35% และช่วงที่มีการใช้งานสูงสุดอยู่ที่ 55%ขณะที่ห้องทำงานผู้บริหารแบบปิด มีอัตราการใช้งานเฉลี่ยเพียง17%และสูงสุด 34%เมื่อเทียบกับช่วงก่อนปี 2020 ซึ่งโต๊ะพนักงานมีอัตราการใช้งานเฉลี่ย 39% และสูงสุด 67% ยิ่งเห็นได้ชัดว่า Hybrid Work ไม่ใช่แค่พฤติกรรมชั่วคราวในช่วงโควิด แต่กำลังเปลี่ยนวิธีใช้สำนักงานอย่างถาวร

“ที่น่าสนใจ พนักงานกรุงเทพฯ 57% มองว่าโต๊ะทำงานส่วนตัวไม่จำเป็นหากองค์กรเดินหน้าสู่ Agile Working ขณะที่ 43% มองว่าโต๊ะประจำมีความจำเป็น เมื่อแยกตามเจเนอเรชันก็ยิ่งเห็นความแตกต่าง”

Gen X และ Gen Y ส่วนใหญ่เปิดรับความยืดหยุ่นมากกว่า Gen Z ให้คุณค่ากับโต๊ะทำงานประจำมากกว่า เพราะคนที่เพิ่งเริ่มต้นอาชีพยังต้องการ “จุดยึด” สำหรับการเรียนรู้ การโค้ชชิง และการสร้างความสัมพันธ์กับคนในองค์กร ดังนั้น ออฟฟิศแห่งอนาคตจึงไม่ใช่การบอกว่า “ทุกคนไม่ต้องมีโต๊ะ”แต่คือการออกแบบให้แต่ละคนมีพื้นที่ที่เหมาะกับสิ่งที่กำลังทำ

ห้องประชุมเต็มตลอดแต่ใช้จริงแค่ 36%

หนึ่งในความย้อนแย้งที่น่าสนใจที่สุดของสำนักงานยุคใหม่ คือ “ห้องประชุม” หลายองค์กรรู้สึกว่าห้องประชุมไม่เคยพอ เพราะช่วงเวลายอดนิยมมักถูกจองเต็มแต่เมื่อดูข้อมูลการใช้งานจริง ห้องประชุมกลับมีอัตราการใช้งานเฉลี่ยเพียง 36% ช่วงพีกอยู่ที่ 72% ปัญหาจึงอาจไม่ได้อยู่ที่ “ห้องไม่พอ” แต่อยู่ที่ห้องที่มีอยู่ไม่ตรงกับพฤติกรรมของคน

“กว่า 50.98% เป็นการประชุมขนาดเล็ก 2-4 คน อีก13.62% ใช้งานคนเดียว เช่น ประชุมออนไลน์หรือ Virtual Call ส่วนห้องประชุมขนาดใหญ่สำหรับ 9 คนขึ้นไป ใช้งานเพียง 9.27% ห้องสำหรับ 25 คนขึ้นไปมีสัดส่วนเพียง 1.44%”

คนส่วนใหญ่ไม่ได้ต้องการ “ห้องประชุมใหญ่” แต่ต้องการ “พื้นที่ที่เหมาะกับงาน” ดังนั้น การลดห้องประชุมขนาดใหญ่ แล้วเปลี่ยนเป็น Huddle Room, Meeting Pod, Phone Booth หรือ Focus Area อาจสร้างมูลค่าได้มากกว่านี่คือแนวคิด Value over Volume ไม่ใช่การมีพื้นที่มากที่สุดแต่คือการทำให้พื้นที่ทุกตารางเมตรตอบโจทย์ที่สุด

97% อยากทำงานแบบ Hybrid

อีกตัวเลขที่สะท้อนความย้อนแย้งของโลกการทำงานยุคใหม่คือในปี 2568 พนักงานกรุงเทพฯ 97% ต้องการทำงานแบบ Hybrid มีเพียง 3% ที่ต้องการเข้าสำนักงานทุกวันแต่ไม่ได้หมายความว่าออฟฟิศกำลังจะหายไป ตรงกันข้าม ออฟฟิศกำลังเปลี่ยนบทบาทจากสถานที่ที่ใช้ “นั่งทำงาน” เป็นสถานที่สำหรับการทำงานร่วมกัน สร้างวัฒนธรรมองค์กร แก้ปัญหา และสร้างความสัมพันธ์

เพราะเหตุผลหลักที่คนยังอยากเข้าสำนักงาน คือการลดอุปสรรคของการทำงานระยะไกล

• 37% ต้องการลดช่องว่างด้านการสื่อสารและการทำงานร่วมกัน
• 22% ต้องการแก้ปัญหาที่ล่าช้าเมื่อทำงานจากระยะไกล
• 20% ต้องการลดปัญหาด้านเทคโนโลยี
• 17% ต้องการแยกขอบเขตระหว่างงานกับชีวิตส่วนตัว

อีกส่วนหนึ่งต้องการสร้างความสัมพันธ์ในทีมและช่วยให้พนักงานใหม่ปรับตัวได้ง่ายขึ้น ดังนั้น ออฟฟิศในอนาคตจึงอาจไม่ใช่สถานที่ที่ทุกคนต้องมาแต่เป็นสถานที่ที่คนอยากมา เมื่อการมาที่ออฟฟิศสร้างคุณค่ามากกว่าการอยู่บ้าน

"สวัสดิการ" เหตุผลที่คนอยากเข้าออฟฟิศ

โจทย์ของสำนักงานยุคใหม่ไม่ได้จบที่โต๊ะ เก้าอี้ และห้องประชุม สิ่งที่พนักงานให้ความสำคัญมากขึ้นคือ “Energy Recovery & Well-being” ตั้งแต่ห้องพัก ห้องงีบ เก้าอี้นวด ฟิตเนส ห้องอาบน้ำ ไปจนถึงอาหารเพื่อสุขภาพ

ถัดมาคือพื้นที่ที่ช่วยให้ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น Co-working Space, Focus Area และ Phone Booth ตามด้วยคาเฟ่ ร้านอาหาร พื้นที่สีเขียว และสิ่งแวดล้อมที่ช่วยสร้างคุณภาพชีวิต

ในอนาคต พื้นที่สำนักงานอาจต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากขึ้น ทั้ง Child-friendly, Pet-friendly และสิ่งอำนวยความสะดวกที่สอดคล้องกับชีวิตจริงของพนักงานเพราะเส้นแบ่งระหว่าง “สถานที่ทำงาน” กับ “คุณภาพชีวิต” กำลังลดลงเรื่อย ๆ

 5 มิติที่สำนักงานยุคนี้ควรมี

การเปลี่ยนผ่านครั้งนี้ต้องเปลี่ยนทั้งระบบ ได้แก่ 1.People ต้องออกแบบพื้นที่โดยยึด Employee Experience เป็นศูนย์กลาง 2.Place  มีพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและส่งเสริม 3.Collaboration Technology  มีระบบจองพื้นที่ เซนเซอร์ และ Workplace Data เพื่อให้รู้ว่าพื้นที่ถูกใช้งานจริงอย่างไร 4.Process  รองรับ Work Anywhere และรูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่น 5.Planet เชื่อมโยงกับ ESG, Energy Efficiency, Circular Economy และการลดคาร์บอนทั้งหมดนี้ทำให้ “สำนักงาน” กลายเป็นระบบนิเวศมากกว่าสถานที่

สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ไม่ใช่แค่เรื่องของอสังหาริมทรัพย์แต่คือการเปลี่ยนแปลง “วิธีทำงาน” องค์กรที่ยังวัดความคุ้มค่าของสำนักงานจากจำนวนโต๊ะหรือจำนวนตารางเมตร อาจกำลังใช้ตัวชี้วัดของโลกใบเก่าเพราะในโลกใหม่

“สำคัญกว่าคือพื้นที่นั้นช่วยให้คนเก่งขึ้นหรือไม่ ช่วยให้ธุรกิจเร็วขึ้นหรือไม่ และช่วยให้องค์กรเติบโตอย่างยั่งยืนหรือไม่ นี่คือเหตุผลที่การย้ายหรือปรับปรุงสำนักงานครั้งหนึ่งอาจไม่ใช่แค่การเปลี่ยนสถานที่ทำงาน แต่เป็นโอกาสในการออกแบบอนาคตขององค์กรใหม่ทั้งระบบ”

เพราะออฟฟิศที่ดีที่สุด อาจไม่ใช่ออฟฟิศที่มีพื้นที่มากที่สุด แต่อาจเป็นออฟฟิศที่ทำให้พนักงานรู้สึกว่าถ้าจะมาทำงานวันนี้ มาที่นี่แล้วคุ้มกว่าอยู่ที่ไหน นั่นอาจเป็นความหมายที่แท้จริงของคำว่า Premium Pivot จากการลงทุนใน “พื้นที่” ไปสู่การลงทุนใน“คุณค่า”พื้นที่สร้างให้กับธุรกิจ