Data Center เขย่าที่ดินนิคมฯ ราคาพุ่ง 50% จากที่ดิน 4 ล้าน สู่ 8 ล้านต่อไร่

การลงทุน Data Center เร่งแรงดันราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรมทำเลศักยภาพพุ่งกว่า 50% บางแปลงขยับแตะ 8 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ ที่ดินซึ่ง “การันตีกำลังไฟฟ้า” กลายเป็นของหายาก มีผู้ประกอบการต่อคิวรอซื้อแปลงเดียวกัน 4–5 ราย สะท้อนเกมอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่กำลังเปลี่ยนจากการแข่งกันด้วย “ทำเล” สู่การแข่งขันด้วย “พลังงาน”

จากที่ดิน 4 ล้าน สู่ 8 ล้านต่อไร่ 

ตลาดที่ดินนิคมอุตสาหกรรมไทยกำลังเผชิญแรงกระเพื่อมครั้งใหม่ เมื่อการลงทุน Data Center กลายเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญที่เข้ามาเปลี่ยนสมการของตลาด จากเดิมที่นักลงทุนให้ความสำคัญกับทำเล การคมนาคม และโครงสร้างพื้นฐาน วันนี้ “กำลังไฟฟ้า” กำลังกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดในการตัดสินใจซื้อที่ดิน
 

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า กระแสการลงทุน Data Center ในประเทศไทย ทำให้ความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมที่มีความพร้อมด้านกำลังไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สมุทรปราการ และพระนครศรีอยุธยาแรงกดดันดังกล่าวสะท้อนออกมาในรูปของราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอย่างก้าวกระโดดในบางนิคมอุตสาหกรรม โดยเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% 

จากเดิมที่ดินบางแปลงมีราคาอยู่ที่ประมาณ 3.5–4 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 6ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่บางแปลงจากระดับ 4.5–5.5 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 8 ล้านบาทต่อไร่

แต่สิ่งที่น่าสนใจกว่าตัวเลขราคาคือ ที่ดินเหล่านี้ไม่ได้มีเพียง “ทำเลดี” หากต้องเป็นที่ดินที่สามารถรองรับการใช้ไฟฟ้าปริมาณมหาศาลของ Data Center และที่สำคัญต้องมีความชัดเจนว่ากำลังไฟฟ้าจะเข้าระบบได้เมื่อใด
 

ภัทรชัย ระบุว่า จากการติดตามตลาด พบที่ดินบางแปลงมีผู้ประกอบการ Data Center สนใจ และอยู่ระหว่างรอจัดสรรหรือพิจารณาซื้อมากกว่า 4–5 รายในแปลงเดียวกันภาพดังกล่าวสะท้อนชัดว่า ตลาดไม่ได้ขาด “ที่ดิน” เพียงอย่างเดียว แต่กำลังขาดแคลน “ที่ดินที่พร้อมใช้พลังงาน” ซึ่งเป็นโจทย์ที่มีความสำคัญต่อ Data Center มากกว่าผู้ใช้งานอุตสาหกรรมทั่วไป

Power Availabilityสินทรัพย์ใหม่ที่กำลังถูกตีราคา

หากในอดีตทำเลคือ หัวใจของการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม วันนี้สมการกำลังเปลี่ยนไป เมื่อ “Power Availability” หรือความพร้อม และความสามารถในการจัดสรรกำลังไฟฟ้า กลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กำหนดมูลค่าที่ดิน

เหตุผลสำคัญคือ Data Centerเป็นธุรกิจที่ต้องใช้ไฟฟ้าในระดับสูง และต้องการระบบไฟฟ้าที่มีความมั่นคง และต่อเนื่อง ข้อจำกัดด้านกำลังไฟฟ้าในบางพื้นที่จึงกลายเป็นคอขวดของการพัฒนาโครงการ

เมื่อกำลังไฟฟ้าที่สามารถจัดสรรให้โครงการ Data Center มีอยู่อย่างจำกัด แต่ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าหาพื้นที่ ทำให้ที่ดินที่สามารถยืนยันปริมาณไฟฟ้าได้อย่างชัดเจนมีอำนาจต่อรองด้านราคาสูงขึ้น

ในบางกรณี ผู้ประกอบการ Data Center จำเป็นต้องยอมรับราคาที่ดินสูงกว่าระดับตลาดเดิมอย่างมีนัยสำคัญ หากแปลงดังกล่าวมีความพร้อมทั้งด้านไฟฟ้า ระบบสาธารณูปโภค และสามารถกำหนดกรอบเวลาการจ่ายไฟให้สอดคล้องกับแผนพัฒนาโครงการได้จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นกว่า 50% ยังสามารถดึงดูดผู้ซื้อได้

สำหรับผู้พัฒนา Data Center คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียง ที่ดินราคาเท่าไร แต่คือ ที่ดินแปลงนี้มีไฟฟ้าให้ใช้เมื่อไร และได้กี่เมกะวัตต์

อุปทานนิคมฯ เพิ่ม แต่ “ที่ดินพร้อมไฟ” ยังหายาก

ข้อมูลซาวิลส์ครึ่งแรกของปี 2569 พบว่า อุปทานนิคมอุตสาหกรรมสะสมที่ได้รับการจัดสรรทั่วประเทศอยู่ที่ 216,631 ไร่ ขณะที่พื้นที่สำหรับขาย และให้เช่าสุทธิอยู่ที่ประมาณ 144,736 ไร่ เพิ่มขึ้น 7.39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.24% จากช่วงครึ่งหลังของปี 2568

แม้ภาพรวมจะสะท้อนว่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมยังขยายตัวต่อเนื่อง แต่การเปิดตัวอุปทานใหม่เริ่มมีความระมัดระวังมากขึ้นตามภาวะตลาด

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมเปิดขายใหม่ประมาณ 1,786 ไร่ ส่วนใหญ่อยู่ในสมุทรปราการ และพื้นที่ EEC ซึ่งยังเป็นทำเลยุทธศาสตร์จากความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค การคมนาคม และแรงสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐด้านการลงทุน

ขณะเดียวกัน อัตราการครอบครองพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 82.30% สะท้อนว่าความต้องการใช้พื้นที่อุตสาหกรรมยังอยู่ในระดับแข็งแกร่ง แม้ตลาดโดยรวมจะเริ่มชะลอตัว และนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น

ด้านยอดขายที่ดินสุทธิ (Gross Absorption) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 1,215 ไร่ ลดลงเล็กน้อยจากช่วงก่อนหน้า สอดคล้องกับการเข้าสู่ภาวะสมดุลของตลาด หลังจากอุปสงค์ขยายตัวอย่างโดดเด่นในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะแรงขับเคลื่อนจากผู้ประกอบการจีน และอุตสาหกรรมที่เน้นการผลิตเพื่อส่งออก

Data Center เร่งเกมลงทุน ไทยขึ้นแท่นทำเลดิจิทัล

แรงหนุนสำคัญที่ทำให้ตลาดที่ดินสำหรับ Data Center ร้อนแรงขึ้นคือ การเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัล ทั้ง Cloud Computing, Artificial Intelligence (AI), Digital Services และโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล

ซาวิลส์ พบว่า ตลาดData Center ไทยมีแนวโน้มขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในช่วงปี 2567–2569 จากข้อมูลโครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน พบว่าในปี 2568 มีโครงการData Center ที่ได้รับการส่งเสริม 26 โครงการ จากโครงการสะสมทั้งหมด 57 โครงการ หรือประมาณ 45.6% ของโครงการทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 811,000 ล้านบาท

ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากปี 2567 ซึ่งมีโครงการที่ได้รับการส่งเสริมประมาณ 8 โครงการ สะท้อนการเร่งตัวของการลงทุน Data Center ในไทยอย่างชัดเจน

กรุงเทพฯ ยังเป็นศูนย์กลางสำคัญของตลาด โดยมีโครงการประมาณ 34 โครงการ จากทั้งหมด 76 โครงการทั่วประเทศ หรือประมาณ 45%

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดด้านพื้นที่ และความสามารถในการจัดสรรกำลังไฟฟ้าในบางพื้นที่ของกรุงเทพฯ กำลังผลักดันให้ผู้ประกอบการมองหาทำเลทางเลือกนอกเมืองมากขึ้น  โจทย์จึงย้อนกลับมาที่นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะพื้นที่ ที่มีระบบสาธารณูปโภคพร้อม รองรับการใช้ไฟฟ้าในระดับสูง และสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้

เกมที่ดินไม่ได้แข่งแค่ “ถูกหรือแพง”

แม้ราคาที่ดินในบางทำเลจะปรับขึ้นมากกว่า 50% แต่ซาวิลส์ (ประเทศไทย) มองว่า ราคาที่ดินไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยเดียวที่ขับเคลื่อนตลาดการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายอื่น ทั้งยานยนต์ไฟฟ้า (EV) อิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง โลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมเทคโนโลยี ยังคงเป็นแรงหนุนสำคัญ ขณะที่ ที่ดินซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐาน และระบบไฟฟ้าพร้อมมีอยู่อย่างจำกัด

ผลที่ตามมาคือ ที่ดินในทำเลยุทธศาสตร์มีแนวโน้มรักษาระดับราคาที่สูงขึ้นในระยะกลางถึงระยะยาวแต่สำหรับตลาด Data Center สมการอาจซับซ้อนกว่านั้น เพราะ “ราคา” อาจไม่ใช่ตัวแปรหลักอีกต่อไป

เมื่อผู้ประกอบการหลายรายพร้อมต่อคิวซื้อที่ดินแปลงเดียวกัน เพียงเพราะแปลงนั้นสามารถตอบโจทย์ด้านกำลังไฟฟ้าได้ ความหายากของ “ที่ดินพร้อมไฟ” จึงกำลังสร้างมูลค่าใหม่ให้กับตลาดนิคมอุตสาหกรรมไทย และนั่นอาจเป็นสัญญาณว่า ในยุค Data Center ที่ดิน 1 ไร่ไม่ได้มีมูลค่าเท่ากันอีกต่อไป เพราะสิ่งที่กำหนดราคาจริงๆ อาจไม่ใช่จำนวนไร่ แต่คือ ไฟฟ้าที่ดินแปลงนั้นเข้าถึงได้

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์