เศรษฐาเห็นอะไร? ทำไม ‘Lake Como’ ถึงแพงกว่าคำว่าโรงแรม

หลัง “แสนสิริ แคปปิตอล” เดินหน้าปิดดีลถือครอง 100% ของ The Lake Como EDITION มูลค่ากว่า 200 ล้านยูโร โพสต์ของเศรษฐา ทวีสิน บน X ไม่ได้พูดถึงเพียงความสวยของโรงแรม แต่กำลังชี้ให้เห็น 3 สิ่งที่ทำให้สินทรัพย์แห่งนี้น่าสนใจในมุมลงทุน ตั้งแต่ทำเลที่สร้างเพิ่มไม่ได้ ไปจนถึงพลังของ Lake Como และโอกาสสร้างมูลค่าในระยะยาว

“บางครั้ง” อสังหาฯ ไม่ได้ซื้อด้วยตัวเลขอย่างเดียว

เมื่อปี 2017 เศรษฐา ทวีสิน ตัดสินใจเข้าสู่ธุรกิจโรงแรมจากประสบการณ์ของเขา สิ่งหนึ่งที่เกิดขึ้นซ้ำ ๆ เวลาต้องตัดสินใจลงทุนใน Property คือ เมื่อได้ไปเห็นสถานที่จริง นักลงทุนมักจะสัมผัสได้ถึง “ความรู้สึกบางอย่าง”

ความรู้สึกนั้นอาจอธิบายเป็นตัวเลขได้ไม่หมดแต่บางครั้งมันกำลังบอกว่า

“สินทรัพย์แห่งนี้มีบางอย่างที่ไม่เหมือนคนอื่น”

ล่าสุด เมื่อ Sansiri Capital เดินหน้าลงทุนใน The Lake Como EDITION โรงแรม Ultra-Luxury ริมทะเลสาบโคโม ประเทศอิตาลี เศรษฐาก็ได้เห็นสินทรัพย์แห่งนี้ด้วยตัวเองและสิ่งที่เขามองเห็นไม่ได้มีเพียงวิวทะเลสาบ

แต่คือ Potential ของสินทรัพย์
 

สิ่งแรกที่เศรษฐามองเห็น คือ “ทำเลที่สร้างเพิ่มไม่ได้”

The Lake Como EDITION ตั้งอยู่บริเวณ Cadenabbia ในเมือง Griante บนฝั่งตะวันตกของ Lake Comoจุดที่โรงแรมตั้งอยู่หันตรงไปยัง Bellagio Promontoryจากห้องพักสามารถมองเห็นทั้งเมืองเก่าสีพาสเทล ผืนน้ำของทะเลสาบ และแนวเทือกเขาแอลป์ที่โอบล้อมอยู่ด้านหลัง

แต่ในมุมการลงทุน วิวสวยอาจไม่ใช่สิ่งสำคัญที่สุดสิ่งที่มีค่ากว่าคือ “การมีที่ดินตรงจุดนั้น”เพราะ Lake Como เป็นพื้นที่ที่การพัฒนาใหม่มีข้อจำกัดสูง และที่ดินริมน้ำในทำเลระดับ Prime ไม่ได้มีให้เลือกอย่างไม่จำกัด

พูดอีกแบบคือโรงแรมสามารถสร้างใหม่ได้แต่ ทำเลที่ดีที่สุด ไม่สามารถสร้างเพิ่มได้

นี่คือคุณสมบัติสำคัญของสิ่งที่เรียกว่า Trophy Asset สินทรัพย์ที่ไม่ได้แข่งขันกันด้วยจำนวน Supply แต่แข่งขันด้วย “ความหายาก”Lake Como ไม่ได้ขายแค่ห้องพัก แต่ขาย “จุดหมายปลายทาง”หากมอง The Lake Como EDITION เป็นเพียงโรงแรม 5 ดาว ก็อาจมองข้าม Value ที่แท้จริงของสินทรัพย์

เพราะสิ่งที่แขกไม่ได้ซื้อคือ “ห้อง 1 ห้อง”แต่กำลังซื้อประสบการณ์ของการได้มาอยู่ที่ Lake Como

ทะเลสาบแห่งนี้เป็นหนึ่งใน Luxury Leisure Destination ระดับโลกของอิตาลี และเป็นสถานที่ที่มีทั้งธรรมชาติ ประวัติศาสตร์ สถาปัตยกรรม อาหาร และไลฟ์สไตล์ระดับ Luxury รวมอยู่ในพื้นที่เดียวกัน

ดังนั้น Demand ของโรงแรมจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับโรงแรมเพียงอย่างเดียวแต่มี “Destination” เป็นตัวขับเคลื่อนอยู่ข้างหลังนี่คือข้อได้เปรียบที่โรงแรมในทำเลทั่วไปเลียนแบบได้ยาก

เพราะต่อให้สร้างโรงแรมใหม่ให้สวยกว่าเดิมได้ ก็ไม่สามารถสร้าง Lake Como ขึ้นมาใหม่ได้สิ่งที่น่าสนใจจึงไม่ใช่ “โรงแรมใหม่” แต่คือ “Operating Asset”The Lake Como EDITION เพิ่งเปิดดำเนินการในเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ภายใต้แบรนด์  EDITION ของ Marriott International

อาคารเดิมเป็น Palazzo จากศตวรรษที่ 19 ก่อนถูกนำมาปรับโฉมใหม่ให้เป็นโรงแรม Luxury ร่วมสมัยมีห้องพักและห้องสวีท 148 ห้อง พร้อม Spa & Wellness ร้านอาหาร บาร์ Floating Pool และ Beach Club

แต่ในมุมของ Sansiri Capital จุดที่น่าสนใจกว่านั้นคือสินทรัพย์แห่งนี้ไม่ได้อยู่ในขั้นตอน “รอสร้าง”แต่เป็น Operating Asset ที่เปิดให้บริการแล้ว

หมายความว่า การลงทุนไม่จำเป็นต้องแบกรับความเสี่ยงแบบโครงการที่ยังอยู่บนกระดาษ ตั้งแต่ต้นทุนก่อสร้าง ความล่าช้า ไปจนถึงความเสี่ยงว่าตลาดจะตอบรับหรือไม่และที่สำคัญ

สินทรัพย์สามารถสร้างรายได้ได้ทันทีตัวเลขที่ทำให้ “วิวสวย” กลายเป็นเรื่องการลงทุนในช่วง High Season เดือนกรกฎาคม-สิงหาคม 2569 The Lake Como EDITION มีอัตราการเข้าพักมากกว่า 70%ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ย หรือ ADR แตะระดับมากกว่า 1,500 ยูโรต่อคืน

ลองคิดง่าย ๆ

ถ้าสินทรัพย์หนึ่งแห่งสามารถขายห้องในราคาหลักพันยูโรต่อคืนได้อย่างต่อเนื่อง สิ่งที่นักลงทุนกำลังซื้อจึงไม่ใช่เพียง Real Estateแต่คือ ความสามารถในการสร้าง Cash Flowและนี่เป็นเหตุผลที่ Sansiri Capital เลือกวางตำแหน่งการลงทุนในโรงแรมแห่งนี้ในฐานะ Ultra-Luxury Trophy Asset

เพราะ Value ของสินทรัพย์ระดับนี้ไม่ได้มาจาก “ราคาที่ดิน” เพียงอย่างเดียวแต่มาจากLocation + Brand + Destination + Operating Performanceที่ทำงานร่วมกัน

200 ล้านยูโร กับการเดิมพันว่า “ของหายาก” จะยิ่งมีค่า

Sansiri Capital ลงนามในสัญญาซื้อขายเพื่อเข้าถือครอง The Lake Como EDITION 100% จาก Bain Capital และ Omnam Groupมูลค่าสินทรัพย์รวมมากกว่า 200 ล้านยูโร หรือราว8,000 ล้านบาท

ตัวเลขนี้ฟังดูใหญ่แต่ในโลกของ Luxury Real Estate สิ่งสำคัญกว่าคำถามว่า “ซื้อแพงหรือไม่” อาจเป็น“สิ่งที่ซื้อ มีโอกาสหาใหม่ได้หรือไม่?”

เพราะถ้าโรงแรมหนึ่งแห่งอยู่บนทำเลที่สามารถสร้างโรงแรมใหม่เพิ่มได้อีกหลายแห่ง Supply ก็สามารถเพิ่มขึ้นมาแข่งขันกันได้แต่หากเป็นสินทรัพย์ริมทะเลสาบในทำเล Prime ที่แทบไม่มีที่ดินใหม่ให้พัฒนา

ข้อจำกัดด้าน Supply กลับกลายเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าและยิ่ง Demand ของ Luxury Travellers เติบโตขึ้นสินทรัพย์ที่ “มีไม่ได้อีกแล้ว” ก็ยิ่งมีโอกาสถูกให้มูลค่าสูงขึ้น

เศรษฐามองเกมนี้ผ่านคำว่า “Potential”

ประเด็นที่น่าสนใจจากโพสต์ของเศรษฐาคือ เขาไม่ได้พูดถึงดีลนี้ด้วยมุมของ “โรงแรมสวย”แต่ใช้คำว่า Potential

• Potential จากทำเลที่หาได้ยาก
• Potential จากความแข็งแกร่งของ Lake Como
• และ Potential ในการสร้างมูลค่าระยะยาว

3คำนี้สะท้อนวิธีคิดของการลงทุนใน Trophy Asset ได้ค่อนข้างชัดเพราะการลงทุนในสินทรัพย์ Luxury ระดับโลก ไม่ได้หวังเพียงรายได้จากการขายห้องพักในวันนี้แต่ต้องมองไปถึงว่าอีก 10 หรือ 20 ปีข้างหน้า สินทรัพย์นี้ยังเป็นสิ่งที่คนอยากครอบครองอยู่หรือไม่

ถ้าคำตอบคือ “ใช่”มูลค่าที่แท้จริงอาจไม่ได้อยู่ที่ Cash Flow เพียงอย่างเดียวแต่อยู่ที่ Scarcity Value ของสินทรัพย์ด้วย

จาก The Manner SoHo สู่ Lake Como

ดีลนี้ยังสะท้อนการเปลี่ยนบทบาทของ Sansiri Capitalจากเดิมที่แสนสิริเป็นที่รู้จักในฐานะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย วันนี้บริษัทกำลังพยายามขยับตัวเองไปอีกขั้นนั่นคือการเป็น Global Real Estate & Lifestyle Investment Platform

ก่อนหน้านี้ แสนสิริมีประสบการณ์ในตลาดโรงแรมระดับ Luxury ผ่าน The Manner SoHo ในมหานครนิวยอร์ก รวมถึงการลงทุนใน Standard International ซึ่งต่อมาถูก Hyatt Hotels Corporation เข้าซื้อกิจการด้วยมูลค่ารวม 355 ล้านดอลลาร์

ดังนั้น Lake Como จึงไม่ได้เป็นดีลที่เกิดขึ้นอย่างโดดเดี่ยวแต่เป็นอีกหนึ่งหมากในกลยุทธ์การกระจายพอร์ตออกจากตลาดไทยเมื่อรายได้ไม่ได้ผูกอยู่กับประเทศไทยเพียงแห่งเดียว

การถือสินทรัพย์ในต่างประเทศไม่ได้มีความหมายเพียงการเพิ่มจำนวนโรงแรมแต่ยังเป็นการกระจายแหล่งรายได้จากรายได้ที่ผูกกับเศรษฐกิจไทย ไปสู่รายได้จากสกุลเงินหลักในตลาดโลก

โดยเฉพาะเมื่อสินทรัพย์อยู่ใน Global Leisure Destination ที่มีฐานลูกค้าจากหลายประเทศความเสี่ยงจึงไม่ได้กระจุกอยู่กับตลาดใดตลาดหนึ่ง

ในมุม Capital Allocation นี่คือการสร้าง Portfolio ที่มีความหลากหลายมากขึ้นและหากบริหารได้ดีอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงสินทรัพย์ที่ต้องรอให้ราคาขึ้นแต่สามารถเป็นเครื่องจักรสร้างกระแสเงินสดไปพร้อมกัน

เกมต่อไป อาจไม่ใช่ “สร้างโรงแรม” แต่คือ “สะสม Trophy Asset”

สิ่งที่น่าจับตาจากกลยุทธ์ของ Sansiri Capital คือการเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเฉพาะไม่ว่าจะเป็น Prime Gateway Cities หรือ Global Leisure Destinationsเพราะโจทย์ไม่ได้อยู่ที่การมีโรงแรมจำนวนมากแต่อยู่ที่การมี โรงแรมที่คู่แข่งสร้างตามได้ยาก

ทำเลใน SoHoทำเลใน Lake Comoหรือทำเลระดับ Prime อื่น ๆ ทั่วโลกจึงมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกันนั่นคือ Scarcityเมื่อของดีมีจำกัด ขณะที่คนที่ต้องการของดีมีจำนวนมากขึ้น มูลค่าของสินทรัพย์ก็มีโอกาสเติบโตไปพร้อมกับ Demand

แล้วดีลนี้กำลังบอกอะไรกับตลาดอสังหาฯ ไทย?

ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญทั้งกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือน และต้นทุนทางการเงินการออกไปลงทุนใน Trophy Asset ระดับโลก อาจเป็นมากกว่าการหาตลาดใหม่

แต่มันคือการเปลี่ยนคำถามจากเราจะสร้างอะไรขาย?ไปเป็นเราจะถือครองสินทรัพย์อะไร ที่คนทั่วโลกอยากเข้ามาใช้?

The Lake Como EDITION จึงน่าสนใจไม่ใช่เพราะเป็นโรงแรมใหม่ริมทะเลสาบที่สวยงามแต่เพราะมันกำลังรวมองค์ประกอบสำคัญหลายอย่างไว้ด้วยกันทำเลหายาก + Destination ระดับโลก + แบรนด์ Luxury + กระแสเงินสด + Supply ที่จำกัด

และทั้งหมดนี้คือเหตุผลที่เศรษฐามองว่าสิ่งที่ Sansiri Capital กำลังซื้อ อาจไม่ได้มีมูลค่าแค่ 200 ล้านยูโรในวันนี้แต่กำลังเดิมพันกับคำถามที่ใหญ่กว่านั้นว่าอีกหลายปีข้างหน้า ของที่หาไม่ได้แล้ว จะมีราคาเท่าไร?