6 เช็กลิสต์ที่ควรคิดให้ครบก่อนเปิดประตูรับผู้เช่ายุค Generation Rent

เมื่อคนรุ่นใหม่เลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อ” ตลาดบ้านเช่าจึงกำลังกลายเป็นโอกาสสร้างรายได้ของเจ้าของอสังหาฯ แต่ในวันที่ผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้น การมีห้องว่างไม่ได้แปลว่าจะปล่อยได้ง่ายอีกต่อไป เพราะผู้ชนะอาจไม่ใช่คนที่ตั้งค่าเช่าถูกที่สุด แต่คือคนที่วางแผนต้นทุนและเข้าใจผู้เช่ามากที่สุด

ในวันที่การมีบ้านเป็นของตัวเองไม่ใช่คำตอบเดียวของคนรุ่นใหม่ คำว่า Generation Rent หรือกลุ่มคนที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กำลังเข้ามาเปลี่ยนสมการของตลาดอสังหาริมทรัพย์

สำหรับเจ้าของบ้านหรือคอนโดฯ นี่อาจเป็นสัญญาณบวก เพราะเมื่อจำนวนคนที่ต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โอกาสในการเปลี่ยน “ทรัพย์สิน” ให้กลายเป็น “กระแสเงินสด” ก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

 

แต่โอกาสที่ใหญ่ขึ้น ก็มาพร้อมการแข่งขันที่สูงขึ้นเช่นกันเพราะการปล่อยเช่าในวันนี้ ไม่ได้จบแค่การมีห้องแล้วนำไปลงประกาศ หากตั้งราคาไม่เหมาะสม ทำเลไม่ตอบโจทย์ หรือบริหารต้นทุนไม่ดี ต่อให้หาผู้เช่าได้ ก็อาจไม่ได้หมายความว่าเจ้าของจะมีกำไรคำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่จะปล่อยเช่าเดือนละเท่าไร?แต่คือ จะปล่อยเช่าอย่างไรให้คุ้มทุน และสร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาว?

สำหรับผู้ให้เช่ามือใหม่ นี่คือ 6 เช็กลิสต์ที่ควรคิดให้ครบก่อนเปิดประตูรับผู้เช่า

1. ก่อนคิดว่าจะเก็บค่าเช่าเท่าไร ต้องรู้ก่อนว่า “จ่ายไปเท่าไร”

ต้นทุนที่มองไม่เห็น อาจเป็นตัวการที่ทำให้ห้องเช่ากลายเป็น ทรัพย์สินที่สร้างภาระจุดเริ่มต้นของการปล่อยเช่าที่ไม่ขาดทุน จึงไม่ใช่การตั้งราคา แต่คือการทำบัญชีต้นทุนให้ครบตั้งแต่ ค่างวดธนาคาร ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง ไปจนถึงเงินสำรองสำหรับซ่อมแซมและเปลี่ยนของที่เสื่อมสภาพนอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว เช่น ค่านายหน้า ค่าโฆษณา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงรายได้จากค่าเช่าที่ต้องนำไปคำนวณในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อเห็นต้นทุนทั้งหมดแล้ว จึงค่อยย้อนกลับมาหา จุดคุ้มทุน และกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมเพราะค่าเช่าที่ดูเหมือน “แพง” อาจยังไม่แพง หากต้นทุนของเจ้าของสูง ขณะที่ค่าเช่าที่ดู “ปล่อยง่าย” ก็อาจกลายเป็นการขาดทุนทุกเดือนโดยไม่รู้ตัว
 

2. อย่าตั้งค่าเช่าจากความรู้สึก ให้ตลาดเป็นคนตอบ

ห้องข้าง ๆ ปล่อยเท่าไร อาจสำคัญกว่าตัวเลขที่เจ้าของอยากได้การตั้งค่าเช่าไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า “เราอยากได้เดือนละเท่าไร” แต่ควรเริ่มจาก “ผู้เช่ายอมจ่ายเท่าไรสำหรับสิ่งที่เราเสนอ” เจ้าของควรสำรวจห้องประเภทเดียวกันในทำเลใกล้เคียง ทั้งราคา ขนาด สภาพห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกเพราะห้องที่ราคาเท่ากัน อาจไม่ได้มี “คุณค่า” เท่ากัน

ห้องหนึ่งอาจเป็น Fully Furnished พร้อมเข้าอยู่ ขณะที่อีกห้องเป็น Fully Fitted หรือห้องเปล่า บางห้องเป็นห้องมุม รับแสงและวิวได้ดี บางห้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือมีเฟอร์นิเจอร์บิวท์อินที่โดดเด่นสิ่งเหล่านี้คือ “เหตุผล” ที่ทำให้ห้องหนึ่งสามารถตั้งราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยได้

จากนั้นจึงนำค่าเช่าที่คาดหวังมาคำนวณ Rental Yield เพื่อดูว่า ผลตอบแทนจากค่าเช่าสอดคล้องกับเงินลงทุนและระยะเวลาคืนทุนที่ต้องการหรือไม่

3. ทำเลดี ไม่ได้แค่ปล่อยง่าย แต่ช่วยลดความเสี่ยงห้องว่าง

ในตลาดเช่า “ทำเล” คือสินค้าที่เปลี่ยนไม่ได้ และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ผู้เช่าตัดสินใจได้เร็วที่สุดบ้านหรือคอนโดฯ ที่อยู่ในพื้นที่มีศักยภาพ มีระบบสาธารณูปโภคครบ เดินทางสะดวก และเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองได้ง่าย ย่อมมีโอกาสดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่าโดยเฉพาะทำเลที่อยู่ใกล้ รถไฟฟ้า ทางด่วน แหล่งงาน สถานศึกษา หรือย่านธุรกิจ

เหตุผลไม่ได้ซับซ้อน เพราะเมื่อมีคนหมุนเวียนเข้ามาในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ก็เท่ากับมีฐานผู้เช่าที่มีโอกาสเข้ามาใหม่อยู่เสมอสำหรับนักลงทุน สิ่งนี้สำคัญมากเพราะ “ห้องที่ปล่อยได้” สร้างรายได้ แต่ “ห้องที่ไม่ต้องว่างนาน” ช่วยลดความเสี่ยงและในระยะยาว ทำเลที่มีศักยภาพยังมีโอกาสช่วยรักษาและเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินอีกด้วย

4. ในวันที่ผู้เช่าอยู่บนออนไลน์ ประกาศเช่าก็ต้อง “ขายตัวเอง” ให้เป็น

มีห้องดีอย่างเดียวอาจไม่พอ ถ้าคนที่กำลังหาห้องเช่าไม่เคยเห็นประกาศของคุณ พฤติกรรมของผู้เช่ายุคใหม่เปลี่ยนไปมาก การค้นหาที่อยู่อาศัยสามารถเริ่มต้นได้จากเว็บไซต์ประกาศอสังหาริมทรัพย์หรือโซเชียลมีเดีย ก่อนจะตัดสินใจเดินทางไปดูห้องจริง ดังนั้น การทำตลาดจึงไม่ใช่แค่ “ลงประกาศ”

แต่คือการทำให้ประกาศนั้น ถูกมองเห็น และทำให้คนอยากกดเข้ามาดูข้อมูลสำคัญต้องครบ ค่าเช่าต้องชัดเจน รูปภาพต้องสะท้อนสภาพห้องจริง และหากมีวิดีโอ ก็ควรช่วยให้ผู้เช่าจินตนาการได้ว่า หากเข้ามาอยู่แล้วจะใช้ชีวิตอย่างไร

ช่องทางอย่าง DDproperty รวมถึงโซเชียลมีเดีย จึงสามารถเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ในการเพิ่มการเข้าถึงและในตลาดที่มีห้องให้เลือกจำนวนมาก การลงประกาศฟรีเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ การเพิ่มความโดดเด่นและการมองเห็นของประกาศ จึงเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่อาจช่วยลดระยะเวลาที่ห้องต้องว่าง

5. โปรโมชันที่ดี ไม่ใช่การ “ลดราคา” แต่คือการเพิ่มเหตุผลให้คนตัดสินใจ

เมื่อห้องเช่าหลายแห่งมีราคาใกล้เคียงกัน สิ่งที่ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจอาจไม่ใช่ตัวเลขค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

โปรโมชันจึงเข้ามามีบทบาทในการสร้างความแตกต่างอาจเป็น ฟรีค่าส่วนกลาง เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุด เครื่องกรองน้ำ บริการล้างแอร์ หรือสิทธิประโยชน์อื่นที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมาย

แต่หัวใจสำคัญคือ อย่ามองโปรโมชันเป็น “ของแจก”ให้มองเป็น งบการตลาดเพราะทุกสิ่งที่ให้ผู้เช่าฟรี ล้วนมีต้นทุน และต้นทุนนั้นต้องถูกนำกลับมาคำนวณกับผลตอบแทนโดยรวม

โปรโมชันที่ดีจึงไม่ใช่โปรโมชันที่ให้มากที่สุด แต่คือโปรโมชันที่ ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจง่ายขึ้น โดยไม่ทำให้ผลตอบแทนของเจ้าของหายไป

6. ถ้าไม่มีเวลา อย่าฝืนทำทุกอย่างเอง ให้มืออาชีพช่วย

การปล่อยเช่าอาจดูเหมือนเป็นรายได้แบบ Passive Income แต่ในความเป็นจริง กลับมีงานเบื้องหลังไม่น้อยตั้งแต่ตอบแชต นัดดูห้อง ถ่ายภาพ ทำการตลาด คัดกรองผู้เช่า เจรจาต่อรอง ไปจนถึงจัดการสัญญาเช่า

สำหรับเจ้าของที่ทำงานประจำหรือไม่ได้อยู่ใกล้ทรัพย์สิน การทำทุกอย่างด้วยตัวเองอาจกลายเป็นต้นทุนด้านเวลาโดยไม่รู้ตัวการเลือกใช้บริการเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในทำเลนั้น จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง

เพราะเอเจนต์สามารถเข้ามาช่วยตั้งแต่ ประเมินราคา ทำการตลาด คัดกรองผู้เช่า นัดหมายดูห้อง เจรจาต่อรอง ไปจนถึงช่วยจัดการสัญญาเช่าที่สำคัญคือเอเจนต์ยังมีเครือข่ายผู้เช่าของตัวเอง ซึ่งอาจช่วยให้เจ้าของเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่กว้างขึ้น และลดระยะเวลาที่ห้องต้องว่าง

แน่นอนว่า การใช้เอเจนต์ย่อมมีต้นทุนแต่สำหรับบางคน ค่าบริการดังกล่าวอาจคุ้มค่า หากแลกกับทั้ง เวลา ความสะดวก และโอกาสในการปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น