คอนโดถอยตั้งหลักลดเปิดโครงการ ‘หั่นราคา’ รับดีมานด์ไม่ฟื้น

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เข้าสู่เกมที่ “ผู้ซื้อ” ถือไพ่เหนือกว่า ผู้ประกอบการลดเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง ซัปพลายใหม่ครึ่งปีแรก 2569 เหลือเพียง 8,501 ยูนิต ขณะที่อัตราขายช่วงเปิดตัวฟื้นกลับมาใกล้ 50% แต่ยังห่างไกลจากยุคก่อนโควิด สะท้อนว่าตลาดกำลัง “ปรับสมดุล” ด้วยการหดตัวตามกำลังซื้อ

ตลาดที่ใครเปิดก่อนอาจเจ็บก่อน

พจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน - หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์ตเตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ถ้าย้อนกลับไปดูตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ช่วงกว่าทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดปรับตัวตามวัฏจักร ช่วงปี 2551-2557 ตลาดอยู่ในภาวะ Developer Driven Market หรือ ช่วงที่ผู้พัฒนาโครงการถือไพ่เหนือกว่า! ดีมานด์เติบโตเฉลี่ยสูง 35.7% ต่อปี จนการเปิดโครงการใหม่พุ่งแตะระดับสูงสุด 70,067 ยูนิต ในปี 2556
 

หลังจากนั้นเกมเริ่มเปลี่ยน ช่วงปี 2558-2562 ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น ดีมานด์หดตัวเฉลี่ย 2.1% ต่อปี ซัปพลายใหม่สูง 49,000-66,000 ยูนิตต่อปี กระทั่งปี 2562 เป็นต้นมา อำนาจต่อรองย้ายจากผู้พัฒนาโครงการมายังผู้ซื้อ กลายเป็น Buyer Driven Market โดยดีมานด์หดตัวเฉลี่ยถึง 16.8% ต่อปี

“เมื่อผู้ซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้นตามจำนวนโครงการ กลยุทธ์ของผู้ประกอบการก็ต้องเปลี่ยนจาก เปิดให้มาก เป็น เปิดให้น้อย และต้องขายได้ ซึ่งตัวเลขซัปพลายสะท้อนภาวะตลาดชัดเจน”

 ซัปพลายสะสมเกือบ 8 แสนยูนิต

ครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีซัปพลายสะสม 797,995 ยูนิต เพิ่มจาก 789,494 ยูนิต ณ สิ้นปี 2568 หรือเพิ่มขึ้นเพียง 1.1% พูดง่ายๆ 6 เดือนแรกของปี มีคอนโดใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 8,501 ยูนิต มองย้อนไปตั้งแต่ปี 2562 มีซัปพลายสะสม 610,621 ยูนิต จนถึงสิ้นปี 2568 ที่ 789,494 ยูนิต หรือเพิ่มเฉลี่ย 4.4% ต่อปี

แต่ “ความเร็วในการเติมของใหม่” ลดลงต่อเนื่อง ปี 2562 มีซัปพลายใหม่ 52,668 ยูนิต ปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 50,681 ยูนิต ก่อนลดลงเหลือ 35,761 ยูนิต ในปี 2566 ส่วนปี 2567 มี 25,293 ยูนิต  และ 17,409 ยูนิต ในปี 2568  ช่วงครึ่งแรกปี 2569 เหลือ 8,501 ยูนิต หากเทียบปี 2565 ซึ่งการเปิดตัวกลับมาคึกคัก ซัปพลายใหม่ ปี 2568 ลดลงกว่า 65%

“เทียบจุดสูงสุดที่ 70,067 ยูนิตในปี 2556 ซัปพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในครึ่งแรกปี 2569 คิดเป็นเพียง 12% ตัวเลขกำลังบอกว่า ผู้ประกอบการยอมถอย เพื่อรักษาสมดุลของตลาด”
 

เปิดน้อยลง แล้วขายดีขึ้นจริงหรือ?

เมื่อผู้ประกอบการลดซัปพลาย ตลาดกำลังฟื้นจริงหรือไม่? คำตอบคือ “ดีขึ้น” แต่ไม่ถึงขั้นแข็งแรง ช่วงต้นปี 2563 ถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ซัปพลายใหม่ต่อไตรมาส อยู่ที่ 2,500-7,400 ยูนิต และตลาดสามารถดูดซับได้ดี โดยอัตราการขายส่วนใหญ่อยู่ในระดับ 78-100% แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 4 ปี 2564 ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดโครงการขนาดใหญ่ ซัปพลายใหม่พุ่ง 17,924 ยูนิต ยอดจอง 8,539 ยูนิต ทำให้อัตราการขายลดเหลือเพียง 47.6%

ปี 2565-2566 ตลาดเจ็บหนักสุดเมื่อซัปพลายจำนวนมากไหลเข้าสู่ตลาด แต่กำลังซื้อยังไม่กลับมา อัตราการขายรายไตรมาสลดเหลือ 24-45% ตลอดปี 2566 มีคอนโดใหม่เปิดตัว 35,761 ยูนิต แต่ขายได้เพียง 10,155 ยูนิต หรืออัตราการขาย 28.4% สถานการณ์แตะจุดต่ำสุดในไตรมาส 1 ปี 2567 เมื่ออัตราการขายเหลือเพียง 8.3% จากนั้นตลาดเริ่มเปลี่ยนกลยุทธ์

ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2567 เป็นต้นมา อัตราการขายช่วงเปิดตัวเริ่มฟื้นตัวต่อเนื่อง ปี 2568 มีซัปพลายใหม่ 17,409 ยูนิต ขายได้ 8,980 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 51.6% ครึ่งแรกปี 2569 มีซัปพลายใหม่ 8,501 ยูนิต ขายได้ 3,994 ยูนิต คิดเป็น 47.0%

แม้ตัวเลขรวมลดลงเล็กน้อย แต่เมื่อแยกเป็นรายไตรมาสกลับเห็นสัญญาณที่น่าสนใจ โดยไตรมาส 2 อัตราการขายฟื้นขึ้นมาเป็น 51.7% จาก 45.3% ในไตรมาสแรก นี่อาจเป็นสัญญาณว่า “ขนาดของซัปพลาย” เริ่มเข้าใกล้ระดับที่ตลาดสามารถดูดซับได้

หันเปิดโครงการตอบโจทย์เรียลดีมานด์

การเปลี่ยนแปลงในเรื่อง “ราคา” กลุ่ม CBD ราคาเสนอขายเฉลี่ยโครงการเปิดใหม่เคยพุ่งขึ้นถึง 286,840 บาทต่อตร.ม. ในปี 2567 แต่ 1 ปีต่อมา ราคาเฉลี่ยลดเหลือ 188,258 บาทต่อ ตร.ม. หรือลดลง 34.4% ไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 191,971 บาทต่อ ตร.ม.

“การลดลงไม่ได้หมายความว่าโครงการเดิมที่เปิดขายอยู่ถูกหั่นราคาลง 34.4% แต่มากกว่านั้น ผู้ประกอบการกำลังเลือกไม่เปิดโครงการระดับราคาสูงจนทำลายสถิติ และหันมาเปิดโครงการที่มีราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากขึ้น”

โดยราคาเฉลี่ยล่าสุดอยู่ที่190,000 บาทต่อตร.ม. ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วงปี 2559-2562 ซึ่งอยู่ราว 225,600 บาทต่อ ตร.ม. อย่างมีนัยสำคัญ และต่ำกว่าระดับปี 2561 ถึง 23.9%

 คอนโด CBD ราคาใกล้กับ10 ปีก่อน

“คอนโด CBD ที่เปิดใหม่วันนี้กำลังกลับมาอยู่ในระดับราคาใกล้เคียง 10 ปีก่อน นี่จึงไม่ใช่สงครามว่าใครจะขายแพงที่สุดอีกต่อไปแต่เป็นสงครามใครตั้งราคาให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้ง่ายที่สุด CBD ลดราคา แต่ชานเมืองกลับแพงขึ้น เพราะต้นทุนไม่ลด”

ภาพของตลาดแต่ละทำเลแตกต่างกันอย่างน่าสนใจ ราคาเสนอขายเฉลี่ยในพื้นที่รอบ CBD หรือ City Fringe ลดจาก 127,523 บาทต่อ ตร.ม. ในปี 2559 เหลือ 118,971 บาทต่อ ตร.ม. ในปี 2568 หรือลดลง 6.7%ขณะที่พื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ กลับเพิ่มจาก 67,698 บาทต่อ ตร.ม. เป็น 88,076 บาทต่อ ตร.ม. หรือเพิ่มขึ้น 30.1%ทำให้ส่วนต่างราคาของ CBD กับชานเมืองลดลงจาก 2.83 เท่า เหลือ 2.14 เท่า

พรีเซลลด 2 ปีติด ส่วนแบ่งตลาดกำลังเปลี่ยนมือ

อีกตัวเลขสะท้อนการแข่งขันได้ดีคือยอดพรีเซลคอนโดของกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยอดพรีเซลกลุ่มตัวอย่างเพิ่มจาก 14,992 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 31,936 ล้านบาทในปี 2565 เติบโตถึง 113.0% ก่อนแตะจุดสูงสุด 43,586 ล้านบาท ในปี 2566 หรือเติบโต 36.5% แต่หลังจากนั้นยอดขายเริ่มถอยปี 2567 ลดเหลือ 40,698 ล้านบาท หรือลดลง 6.6% ปี 2568 ลดเหลือ 37,759 ล้านบาท หรือลดลงอีก 7.2% สิ่งที่น่าสนใจกว่าตัวเลขรวมคือ เมื่อเปิดดูรายบริษัทกลับพบว่าเส้นทางของแต่ละรายแตกต่างกันอย่างมาก

“ปี 2568 มีผู้ประกอบการรายหนึ่งเร่งยอดพรีเซลคอนโดเติบโตกว่า 37% จนก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำกลุ่ม อีกราย ยอดขายหดตัวเกือบครึ่ง ส่วนอีกรายทรงตัว สะท้อนว่า ท่ามกลางตลาดไม่โต ผู้ประกอบการยังโตได้ แต่โตด้วยการแย่งส่วนแบ่งตลาดจากคู่แข่ง”

ปี 2569 กลุ่มตัวอย่างทำยอดพรีเซลคอนโดในไตรมาสแรกได้ 11,567 ล้านบาท คิดเป็น 27.5% ของเป้าหมายทั้งปีผู้พัฒนากลุ่มดังกล่าวตั้งเป้ายอดพรีเซลคอนโด ปี 2569 ไว้ที่ 42,081 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.4% จากปี 2568 หากทำได้สำเร็จจะถือเป็นการกลับมาเติบโตครั้งแรกหลังจากยอดขายหดตัวติดต่อกัน 2 ปี แต่ตัวเลขนี้ยังเป็นเพียง “เป้าหมาย” จึงต้องติดตามยอดจริงในแต่ละไตรมาสต่อไป

ภาพครึ่งหลังปี 2569 ตลาดคอนโดจะกลับมาเติบโตอย่างร้อนแรงแต่เป็นเรื่องของการคัดเลือกผู้เล่นเมื่อซัปพลายใหม่ถูกจำกัดผู้ประกอบการที่อยู่รอดได้ต้องมีทั้งเงินทุน ความสามารถในการบริหารสต๊อก และความแข็งแรงในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน กระบวนการคัดกรองเริ่มตั้งแต่ขั้น Pre-finance เมื่อผู้ประกอบการต้องขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ ในภาวะที่ตลาดยังมีสต๊อกคงค้างสูง สถาบันการเงินย่อมระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อโครงการใหม่มากขึ้น

“ซัปพลายใหม่ในครึ่งหลังปี 2569 มีแนวโน้มมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก เน้นทำเลและเซ็กเมนต์ที่มีดีมานด์รองรับชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ชานเมืองและแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย พร้อมระดับราคาที่เข้าถึงได้และสอดคล้องกับกำลังซื้อที่ยังมีข้อจำกัด”