‘แสนสิริ’ชี้อสังหาฯครึ่งหลังปี69 ยังเหนื่อย คอนโดใกล้แหล่งงาน-บ้าน 10 ล้านไปต่อ

อสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี69ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปราะบาง ขณะที่โครงสร้างตลาดเปลี่ยนชัด บ้านมือสองกินสัดส่วนโอนถึง 2 ใน 3 ผู้ซื้อเพิ่มน้ำหนัก “ความแข็งแกร่งของแบรนด์-ฐานะการเงิน” ก่อนตัดสินใจ ด้าน “แสนสิริ” มองคอนโด ใกล้แหล่งงาน-สถานศึกษา และบ้านแนวราบราว 10 ล้านบาท ยังเป็นเซ็กเมนต์ที่ไปต่อได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงที่คำว่า “ทำเลดี ราคาเหมาะสม” อาจไม่เพียงพอสำหรับการตัดสินใจซื้ออีกต่อไป

เพราะในวันที่กำลังซื้อยังเปราะบาง ต้นทุนทางธุรกิจสูงขึ้น และผู้บริโภคระมัดระวังการใช้เงินมากกว่าเดิม สิ่งที่ถูกนำมาชั่งน้ำหนักมากขึ้นคือ “ความน่าเชื่อถือ” ของผู้พัฒนาโครงการ ไปจนถึงความสามารถในการส่งมอบบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้ตามสัญญา ภาพดังกล่าวสะท้อนผ่านมุมมองของ “แสนสิริ” ที่ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ว่า ยังคงเป็นช่วงเวลาที่ท้าทาย และผู้ประกอบการที่มีแบรนด์แข็งแกร่ง ฐานะการเงินมั่นคง รวมถึงมีอันดับความน่าเชื่อถืออยู่ในระดับ Investment Grade จะมีความได้เปรียบในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ
 

ตลาดบ้านมือสองกินสัดส่วน 2 ใน 3

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันตามทิศทางเศรษฐกิจ โดยเมื่อย้อนดูข้อมูล 5 ปีที่ผ่านมา แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่ “มูลค่าการโอน” กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่น่าสนใจคือ โครงสร้างตลาดกำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

จากเดิมที่ตลาดบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการมีสัดส่วนสูง ปัจจุบันการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 2 ใน 3 กลับอยู่ในตลาดบ้านมือสอง ขณะที่บ้านมือหนึ่งเหลือสัดส่วนเพียง 1 ใน 3

สาเหตุสำคัญมาจากระดับราคาของบ้านมือสองที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่กำลังบอกว่าผู้บริโภค “เปลี่ยนวิธีเลือกบ้าน” และให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น

สำหรับผู้ประกอบการ ผลกระทบจึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ยอดขาย แต่ลามไปถึงการบริหารต้นทุน กระแสเงินสด และการวางแผนเปิดโครงการ โดยบริษัทต้องเร่งกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจใหม่ ควบคุมต้นทุน ปรับโครงสร้างองค์กร และบริหารสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

5 อสังหาฯ ใหญ่ รายได้โต แต่กำไรยังถูกกดดัน

เมื่อพิจารณาผลประกอบการของ 5 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยในช่วงครึ่งแรกปี 2569 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 พบว่า มีรายได้รวม 65.82 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่กำไรสุทธิอยู่ที่ 7.89 พันล้านบาท ลดลง 3.2% ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนภาพตลาดที่ “รายได้ยังประคองตัวได้ แต่การทำกำไรทำได้ยากขึ้น”

อย่างไรก็ตาม บริษัทเหล่านี้ยังสามารถรักษาอันดับความน่าเชื่อถือไว้ได้ ซึ่งเป็นสัญญาณหนึ่งของเสถียรภาพทางการเงิน และกลายเป็นแต้มต่อสำคัญในภาวะที่ผู้บริโภคและสถาบันการเงินต่างให้ความสำคัญกับความสามารถในการบริหารกระแสเงินสด

กลยุทธ์ที่เห็นชัดคือ การเพิ่มจำนวนโครงการเพื่อชดเชยยอดขายต่อโครงการที่ชะลอตัว โดยให้น้ำหนักกับโครงการแนวราบที่สามารถทยอยพัฒนาเป็นเฟสตาม “Real Demand” หรือความต้องการซื้อที่เกิดขึ้นจริง

ขณะเดียวกัน การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมจะเน้นทำเลที่มีปริมาณสินค้าคงเหลือไม่สูง และใช้เงินทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น

ยอดขายไม่ใช่คำตอบต้อง “ยอดโอนจริง”

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ การอ่านตลาดจากตัวเลข “ยอดขาย” อาจไม่สะท้อนสถานการณ์ที่แท้จริงได้ทั้งหมด

แม้ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จะปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยอดขายของแต่ละบริษัทมีวิธีการรับรู้และกลยุทธ์แตกต่างกัน บางรายอาจเร่งสร้างยอดขายด้วยการเก็บเงินดาวน์ในระดับต่ำ หรือใช้โปรโมชั่น เช่น การให้ลูกค้าเข้าอยู่ฟรี เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจ

ปัญหาคือ เมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ อาจมีบางส่วนที่ไม่สามารถโอนได้และต้องยกเลิกในท้ายที่สุดดังนั้น “ยอดขายที่เกิดขึ้นวันนี้” จึงอาจไม่ได้เท่ากับ “ยอดโอนที่จะเกิดขึ้นจริง” ในอนาคต

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการบางรายใช้วิธีคัดกรองลูกค้าก่อนบันทึกยอดขาย โดยทำงานร่วมกับสถาบันการเงินเพื่อตรวจสอบเครดิตและความสามารถในการกู้ของลูกค้า วิธีดังกล่าวอาจทำให้ยอดขายที่รายงานดูไม่หวือหวา แต่มีโอกาสสะท้อนคุณภาพของยอดขายมากกว่า

ด้วยเหตุนี้ การนำยอดขายมาใช้เป็นตัวชี้วัดตลาดเพียงตัวเดียว จึงอาจไม่สามารถสะท้อนสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ครบถ้วน 100%

ซัพพลายใหม่ชะลอรอ “อุปสงค์-อุปทาน” กลับมาสมดุล

ภาพอีกด้านที่เริ่มเห็นชัดในช่วงครึ่งแรกปีนี้ คือการเปิดโครงการใหม่ของหลายบริษัทที่ลดลง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากข้อจำกัดด้านกระแสเงินสด ขณะที่บางบริษัทไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ง่ายเหมือนในอดีต ส่งผลให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง

เมื่อซัพพลายเริ่มถูกจำกัด ขณะที่อุปสงค์ค่อยๆ ไล่ตามอุปทานมากขึ้น ตลาดจึงมีโอกาสเข้าใกล้จุดสมดุลมากขึ้น

แต่โจทย์สำคัญคือ ตลาดยังมีอุปทานสะสมจากช่วงก่อนหน้าอยู่ไม่น้อย ขณะที่กำลังซื้อยังอ่อนแอ ทำให้การระบายสินค้าคงเหลือต้องใช้เวลา และการกลับเข้าสู่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานอาจไม่ได้เกิดขึ้นในระยะเวลาอันสั้น

ผู้ซื้อเพิ่ม 4 เกณฑ์วัดความเสี่ยง

เมื่อสภาพแวดล้อมทางธุรกิจมีความละเอียดอ่อนขึ้น การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจึงไม่ได้จบที่ “ทำเลดี ราคาเหมาะสม”แต่ผู้บริโภคควรพิจารณาอย่างน้อย 4 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่

1. ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของแบรนด์
ประวัติการพัฒนาโครงการและผลงานที่ผ่านมาเป็นตัวสะท้อนความสามารถในการส่งมอบสินค้าและดูแลลูกค้าในระยะยาว

2. สถานะทางการเงินและผลประกอบการ
บริษัทที่มีฐานะการเงินมั่นคงและมีผลประกอบการต่อเนื่อง ย่อมมีความสามารถในการรองรับความผันผวนของตลาดได้ดีกว่า

3. อันดับความน่าเชื่อถือ หรือ Credit Rating
ระดับ Investment Grade เป็นอีกหนึ่งตัวช่วยสะท้อนคุณภาพทางการเงินและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

4. วินัยทางการเงินและการบริหารสภาพคล่อง
ในตลาดที่มีความผันผวน ความสามารถในการบริหารกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอมีความสำคัญไม่แพ้ยอดขาย เพราะท้ายที่สุดแล้ว ผู้ซื้อย่อมต้องการความมั่นใจว่าโครงการจะเดินหน้าจนส่งมอบได้จริง

บ้านแนวราบเสี่ยงต่ำ คอนโดต้องเลือกทำเล

ในมุมความเสี่ยงของการได้รับสินค้า โครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม มีข้อได้เปรียบ เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถทยอยก่อสร้างเป็นเฟสตามความต้องการจริงของตลาด

โมเดลนี้ช่วยลดความเสี่ยงจากการมีเงินลงทุนจมในโครงการขนาดใหญ่ ขณะที่ผู้ซื้อเองมีโอกาสตัดสินใจจากบ้านที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเห็นสินค้าจริงก่อนซื้อ

ต่างจากโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินทุนก้อนใหญ่ในการพัฒนา และมีโครงสร้างกระแสเงินสดที่พึ่งพายอดขายก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่า จึงมีความเสี่ยงสูงกว่าในภาวะตลาดชะลอตัว

ดังนั้น นอกจากทำเลและราคาแล้ว การเลือกผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง รวมถึงผู้รับเหมาที่มีความน่าเชื่อถือ จึงเป็นอีกปัจจัยที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้าม

 รายกลาง-เล็กเสี่ยงเจอโจทย์หนัก

สำหรับทิศทางตลาดในช่วงครึ่งหลังปี 2569 แสนสิริมองว่า ผู้ประกอบการที่มีพอร์ตโครงการและระดับราคาสินค้ากระจายตัวเหมาะสม ยังมีโอกาสรักษาผลการดำเนินงานได้

โดยเฉพาะในทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับกำลังซื้อจริง เพราะแม้เศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัว แต่ความต้องการซื้อในบางเซ็กเมนต์ยังมีอยู่

ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยจากต่างชาติยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่มีแนวโน้มยืดเยื้อ

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดยังต้องเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง และมีโอกาสเห็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กเริ่มประสบปัญหามากขึ้น โดยเฉพาะจากข้อจำกัดด้านเงินทุนและสภาพคล่อง

อีกปัจจัยที่ต้องจับตาคือ “ต้นทุนพลังงาน” ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจกดดันต้นทุนการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ

รัฐยังมีตัวช่วย พยุงอสังหาฯ ไม่ให้ทรุดแรง

แม้ภาพรวมจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ตลาดยังมีปัจจัยบวกบางส่วนเข้ามาช่วยพยุง

มาตรการภาครัฐที่มุ่งสนับสนุนค่าใช้จ่ายด้านการอุปโภคบริโภคและการท่องเที่ยว มีโอกาสช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในระบบเศรษฐกิจ ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคท่องเที่ยวมีความเชื่อมโยงกัน เมื่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการเดินทางฟื้นตัว ก็มีโอกาสส่งต่อมายังความต้องการที่อยู่อาศัยในบางทำเล

นอกจากนี้ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราพิเศษ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยซึ่งยังอยู่ในระดับที่แข่งขันได้เมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค เป็นแรงพยุงสำคัญที่ช่วยให้ตลาดยังสามารถทรงตัวได้

 จับตา 2 เซกเมนต์คอนโดใกล้แหล่งงาน-บ้าน 10 ล้าน

ท่ามกลางตลาดที่ไม่ได้เติบโตพร้อมกันทุกเซ็กเมนต์ “ความต้องการเฉพาะกลุ่ม” จึงกลายเป็นตัวแปรสำคัญ

กลุ่มแรกคือ คอนโดมิเนียมในทำเลใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือพื้นที่ที่เดินทางสะดวก ซึ่งยังมีโอกาสได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อที่ต้องการลดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

กลุ่มที่สองคือ บ้านแนวราบระดับราคาประมาณ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อและคุณภาพเครดิตค่อนข้างแข็งแรง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดที่พึ่งพาสินเชื่อสูง

ท้ายที่สุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 2569 จึงอาจไม่ใช่เกมของ “ใครเปิดโครงการได้มากที่สุด” แต่เป็นเกมของผู้ที่อ่านกำลังซื้อออก เลือกทำเลได้ถูกจังหวะ บริหารเงินทุนอย่างมีวินัย และสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าได้มากที่สุด

เพราะในวันที่ผู้ซื้อระมัดระวังทุกบาท “บ้านที่ทำเลดีและราคาเหมาะสม” อาจยังไม่พอ หากเจ้าของโครงการไม่สามารถทำให้ผู้ซื้อเชื่อมั่นได้ว่า วันที่จ่ายเงินวันนี้ จะได้รับบ้านที่ต้องการในวันข้างหน้า