อสังหาฯ ปี69 ฟื้นจริงหรือแค่เด้งจากฐานต่ำยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ จี้รัฐ-เอกชนรักษาการเติบโตเลี่ยง ‘นิว โลว์’
KEY POINTS
- ตลาดอสังหาฯปี69 มีสัญญาณฟื้นตัว โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกเติบโตขึ้น แต่ถูกมองว่าเป็นเพียงการดีดตัวขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในปี 2568 ยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ
- การฟื้นตัวครั้งนี้มีตลาดบ้านมือสองเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถูกจำกัดจากปัญหารายได้ หนี้ครัวเรือน และการเข้าถึงสินเชื่อที่ยาก
- แม้มีแนวโน้มดีขึ้น แต่คาดการณ์ยอดโอนฯ ทั้งปียังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งสะท้อนว่าตลาดยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ
- หากภาครัฐและเอกชนไม่ร่วมมือกันรักษาการเติบโตทางเศรษฐกิจและแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน ตลาดอาจเผชิญกับภาวะจุดต่ำสุดใหม่ (New Low) ได้ในอนาคต
สัญญาณตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มกระเตื้อง หลังยอดโอนฯ ไตรมาสแรกปี 2569 โตทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะที่บ้านมือสองกลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ท่ามกลางโจทย์ใหญ่ “รายได้–หนี้ครัวเรือน–สินเชื่อ” ที่ยังฉุดกำลังซื้อ สะท้อนปี 2569 อาจเป็นจุดเปลี่ยนจาก “ขาลง” สู่การตั้งหลัก แต่ยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินมาถึงช่วงเวลาที่น่าสนใจที่สุดช่วงหนึ่งในรอบหลายปี คำถามสำคัญไม่ใช่เพียงว่า “ตลาดจะฟื้นหรือไม่” แต่คือ ตลาดผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วจริงหรือ และหากคำตอบคือใช่ แต่การฟื้นตัวที่กำลังเกิดขึ้นนั้นจะมีหน้าตาอย่างไร
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง มองว่า สัญญาณจากตลาดในช่วงต้นปี 2569 เริ่มให้น้ำหนักกับคำตอบที่ชัดขึ้นว่า อสังหาฯ อาจผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2568 และกำลังเข้าสู่ปีแห่งการเปลี่ยนทิศในปี 2569
แต่คำว่า “ฟื้นตัว” ครั้งนี้อาจไม่ได้หมายความว่าโครงการบ้านใหม่จะกลับมาคึกคักทันที ตรงกันข้ามการฟื้นตัวอาจถูกขับเคลื่อนจากตลาดบ้านมือสอง และกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่ม
สัญญาณเริ่มชัดยอดโอนไตรมาสแรกโตสองหลัก
จุดตั้งต้นของการประเมินครั้งนี้มาจากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/2569 ที่จำนวนหน่วยขยายตัว 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน มูลค่าเพิ่มขึ้น 3.1%C9Jตัวเลขดังกล่าวอาจยังไม่ใช่การกลับมาของตลาดแบบเต็มแรง แต่มีนัยสำคัญ เพราะสะท้อนว่าแรงซื้อไม่ได้หดตัวลงต่อเนื่องเหมือนช่วงที่ผ่านมา ที่สำคัญเมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 สัญญาณดังกล่าวไม่หายไป
โดยเดือนเม.ย.หน่วยโอนขยายตัว 20.9% มูลค่าเพิ่มขึ้น 17.2% และเดือน พ.ค.ขยายตัวต่อเนื่องที่ 4.7% และ 3.4% ตามลำดับ
“หากโมเมนตัมนี้ดำเนินต่อไป มีความเป็นไปได้ที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 2/2569 จะเติบโตกว่า 10% จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้มุมมองต่อตลาดอสังหาฯ ปีนี้เปลี่ยนจากรอการฟื้นตัว มาเป็นเริ่มเห็นการฟื้นตัว”
ลุ้นทั้งปีแตะ 3.3 แสนหน่วยแต่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5ปี
จากแรงส่งในช่วงครึ่งปีแรก คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีมีโอกาสมากกว่า 330,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 4% มูลค่ากว่า 867,000 ล้านบาทเติบโต 0.5% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวยัง “ไม่ใช่”ระดับที่เรียกได้ว่ากลับมาเป็นปกติเพราะยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี (2564–2568) ที่อยู่ระดับ 7-10% ดังนั้นการฟื้นตัวรอบนี้เป็นเพียงการ “ยกตัวขึ้นจากฐานต่ำ” มากกว่าจะเป็นการกลับเข้าสู่ภาวะรุ่งเรือง
“โจทย์ใหญ่ยังอยู่ที่กำลังซื้อของครัวเรือน รายได้ การจ้างงาน และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สะสมมานาน ซึ่งยังเป็นแรงต้านสำคัญไม่ให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วอย่างที่ต้องการ”
4 แรงส่งตลาดอสังหาฯ
สำหรับเหตุผลที่ทำให้มองว่าตลาดอาจผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ยังมาจากการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยพื้นฐานหลายด้านที่เริ่มเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน ประกอบด้วย 1. ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงแต่ละปีไม่น้อยกว่า 140,000 - 150,000 หน่วย และคาดว่าจะมีผู้ต้องการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรกสัดส่วน 55% หลังที่ 2 เพิ่มขึ้น 25% และซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็บเป็นทรัพย์สิน 20%
ทั้งนี้ บรรยากาศในช่วงครึ่งปีแรกหลายฝ่ายประเมินว่า อารมณ์ความรู้สึก (sentiment) การซื้อบ้านสำหรับกลุ่มที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 และซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็บเป็นทรัพย์สินจะดีขึ้น
2.ภาครัฐยังคงให้ความสำคัญกับการส่งเสริมให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ ในฐานะเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญโดยขยายเวลามาตรการกระตุ้นและการผ่อนปรน มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) จนถึงเดือน มิ.ย.2570 รวมถึงเร่งการปล่อยสินเชื่อผ่านธนาคารของรัฐมากขึ้น ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน
จุดเปลี่ยนสำคัญคือบ้านมือสอง
3. ตลาดบ้านมือสองขยายตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ รองรับกำลังซื้อของประชาชนที่ลดลง กลุ่มที่ไม่สามารถซื้อบ้านใหม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ขณะที่ตลาดบ้านใหม่ก็มีกลุ่มราคามากกว่า 7 ล้านบาท ยังสามารถสร้างยอดขายต่อไปได้ แม้เริ่มชะลอตัวลงแล้วก็ตาม
4. อัตราส่วนหนี้ครัวเรือน ต่อGDP ที่เคยสูงกว่า 90% จนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% เริ่มปรับลดลงเหลือ 86.7% น่าจะทำให้สถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อเริ่มผ่อนคลาย และทำให้หลายฝ่ายเห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ลดความรุนแรงลดเหลือประมาณ 45% ในไตรมาส 1/2569 จะส่งผลที่ดีต่ออารมณ์ความรู้สึกทั้งกลุ่มผู้ต้องการซื้อบ้าน และสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวปีนี้ อาจมีประเด็นสำคัญที่ต้องจับตามอง คือ อาจจะยังไม่ได้เกิดจากการฟื้นตัวจากตลาดบ้านใหม่ แต่ถูกถ่ายโอนน้ำหนักไปยังตลาดบ้านมือสองมากขึ้นกว่าเดิม
โดยสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองอาจจะมีสัดส่วน 2 ใน 3 และมีสัดส่วนเชิงมูลค่าประมาณครึ่งหนึ่งของมูลค่ารวมทั้งตลาด เห็นได้จากยอดขายของบ้านใหม่ที่ชะลอตัวโดยลดลงประมาณ 10-30% ในช่วงไตรมาส 1/2566 - ไตรมาส 1/2569 และส่งผลให้เกิดการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่ลดลง 20- 60% ในช่วงไตรมาส 1/2567 -ไตรมาส 1/2569
“การเปลี่ยนแปลงด้านพฤติกรรมที่เน้นเลือกทำเลที่เดินทางสะดวก และความสามารถเข้าถึงสินเชื่อต่ำลงที่ทำให้เกิดการเลือกซื้อบ้านราคาที่ต่ำลงด้วย เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านใหม่ได้รับความสนใจจากผู้ที่ต้องการซื้อบ้านน้อยลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้บ้านมือสองกลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมและจำเป็น และทำหน้าที่เป็นปัจจัยฉุดลาก (Pull Factor) ตลาดให้เดินต่อไป”
ผ่านจุดต่ำสุดแต่มีโอกาสเกิด New Low
ดร.วิชัย มองว่า อสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และเชื่อว่า ปี 2569 จะมีสถานการณ์ดีกว่าปี 2568 แต่ไม่ได้บอกว่า ปี 2570 จะไม่มีโอกาสเกิดสถานการณ์แย่ลงกว่าปี 2569 และ จุดต่ำสุดใหม่ (New Low) ทั้งนี้ สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดคือ ทุกฝ่ายต้องร่วมกันสร้างการเปลี่ยนแปลงที่ดี
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลที่จะสามารถความการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่เอื้อต่อการสร้างเศรษฐกิจครัวเรือนของประชาชนให้ขยายตัวของรายได้ ช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน เพื่อสร้างพื้นฐานที่มั่นคงต่อภาคอสังหาฯ ระยะยาว ประชาชนจะมีความเชื่อมั่น สถาบันการเงินคลายกังวล และผู้ประกอบการจะปรับตัวตามพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
