ภูเก็ต กำลังกลายเป็นสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้มีดีแค่ทะเล แต่มี “ตัวเลขผลตอบแทน” เป็นแรงดึงดูดสำคัญ เมื่อ Rental Yield แตะ 7-10% Capital Gain 15-20% ต่อปี ขณะที่กำไรขั้นต้นของโครงการแตะ 50-60% และลูกค้าต่างชาติยังครองสัดส่วน 70% โดย รัสเซีย เป็นเบอร์ 1 ตามด้วยโปแลนด์ และจีน
จากเมืองท่องเที่ยวสู่เมืองลงทุน
ถ้าพูดถึงภูเก็ต ภาพแรกที่หลายคนนึกถึงอาจเป็นชายหาด โรงแรม และนักท่องเที่ยวแต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต กำลังมีอีกภาพหนึ่งที่น่าสนใจกว่าเดิมนั่นคือ “เมืองลงทุน”เพราะแม้วันนี้ตลาดจะมีซัพพลายที่อยู่อาศัยอยู่ราว 40,000-50,000 ยูนิต แต่ดีมานด์จากทั้งคนไทยและต่างชาติยังเดินหน้าต่อ ทำให้อัตราการขายหรือ Absorption Rate ยังอยู่ในระดับที่น่าสนใจ
ธนกร วุฒิพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการบริหารธุรกิจตลาดต่างประเทศ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เผยว่า บางโครงการสามารถขายหมดได้ภายในเวลาไม่ถึง 2 เดือน ขณะที่โครงการในภูเก็ตของออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ สามารถทำยอดขายได้มากกว่า 60% แล้วตัวเลขเหล่านี้กำลังบอกว่า แม้การแข่งขันจะสูงขึ้น แต่ “ของที่ขายได้” ยังมีตลาดรองรับและเหตุผลสำคัญอาจไม่ได้อยู่แค่เรื่องการท่องเที่ยวแต่อยู่ที่คำว่า “ผลตอบแทน”
ยีลด์ 7-10% หนุนคอนโดภูเก็ตดึงดูดนักลงทุน
หนึ่งในตัวเลขที่ทำให้ภูเก็ตแตกต่างจาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ คือ Rental Yield ปัจจุบันผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ7-10%ขณะที่ Capital Gain อยู่ที่15-20% ต่อปี เมื่อค่าเช่าก็สร้างกระแสเงินสด และมูลค่าทรัพย์สินก็มีโอกาสเพิ่มขึ้น ภูเก็ตจึงเริ่มถูกมองในฐานะ “สินทรัพย์ลงทุน” มากกว่าที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาเริ่มต้นประมาณ 3 ล้านบาทจึงไม่น่าแปลกที่กลุ่มคนภูเก็ตและนักลงทุนจะเข้ามาสนใจมากขึ้นเพราะในโลกของการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่มีทั้งรายได้จากค่าเช่าและโอกาสจากราคาที่เพิ่มขึ้น ย่อมมีแรงดึงดูดมากกว่าการซื้อไว้รอราคาเพียงอย่างเดียว
รัสเซียครองแชมป์โปแลนด์แซงจีน
ตลาดภูเก็ตของออริจิ้นในวันนี้มีลูกค้าต่างชาติประมาณ 70%ส่วนคนไทยอยู่ที่ประมาณ 30%และเมื่อเจาะเข้าไปในกลุ่มต่างชาติ จะเห็นภาพที่น่าสนใจรัสเซียครองอันดับ 1 ที่ 46.6%ตามด้วยโปแลนด์ 15.9% และ จีน 6.4%โดยลูกค้าต่างชาติไม่ได้มีเพียงกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีพฤติกรรมซื้อเพื่อการลงทุนควบคู่กันไป ตัวอย่างหนึ่งที่สะท้อนพฤติกรรมนี้ได้ชัด คือ เศรษฐีชาวรัสเซียรายหนึ่ง ที่ซื้อวิลล่า 2 หลัง พร้อมคอนโดราคา 5-6 ล้านบาทอีก 7 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่านี่จึงไม่ใช่แค่การซื้อ “บ้านพักตากอากาศ”แต่เป็นการสร้างพอร์ตอสังหาริมทรัพย์บนเกาะท่องเที่ยวระดับโลก
โปแลนด์ขึ้นแท่นเบอร์ 2 สะท้อนตลาดกำลังเปลี่ยน
สิ่งที่น่าสนใจอีกเรื่องคือ “โปแลนด์” ที่ก้าวขึ้นมาเป็นตลาดต่างชาติอันดับ 2 ด้วยสัดส่วน 15.9% ภาพนี้สะท้อนว่าตลาดภูเก็ตกำลังไม่ได้พึ่งพาลูกค้าต่างชาติจากประเทศใดประเทศหนึ่งเท่านั้นและเมื่อการแข่งขันเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อก็เริ่มขยับออกจากทำเลท่องเที่ยวหลัก ไปค้นหาพื้นที่ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยระยะยาวมากขึ้น
ยกตัวอย่างทำเลสุรินทร์และราไวย์ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากกลุ่ม Long Stayขณะที่ทำเลอย่างกะตะก็ยังเป็นที่สนใจ แต่ลูกค้าต่างชาติเริ่มมองหาพื้นที่ที่ไม่แออัดมากเกินไปเพราะโจทย์ของภูเก็ตวันนี้ไม่ได้มีแค่ “ใกล้ทะเลหรือไม่”แต่รวมถึง “อยู่ได้นานแค่ไหน และปล่อยเช่าได้ดีแค่ไหน”
คนไทยก็เข้ามาซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า
สำหรับ ลูกค้าคนไทย ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% พฤติกรรมก็ชัดเจนไม่แพ้กันส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจในภูเก็ต หรือนักลงทุนจากกรุงเทพฯ ที่ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
ที่น่าสนใจคือระดับราคาที่คนไทยเลือกซื้อกำลังขยับขึ้นจากเดิมประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต มาเป็นประมาณ3-4 ล้านบาทต่อยูนิตสะท้อนว่าตลาดไม่ได้มองเพียง “ราคาถูก” เป็นตัวตั้งแต่เริ่มมองว่า หากทำเลดีและสร้าง Rental Yield ได้ ก็สามารถยอมจ่ายเพิ่มเพื่อแลกกับสินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างรายได้ในระยะยาว
ผู้ประกอบการมองภูเก็ต “ความเสี่ยงต่ำ”
ฟังดูเหมือนขัดแย้งกัน ภูเก็ตมีซัพพลายสูง การแข่งขันรุนแรง และราคาที่ดินแพงขึ้นต่อเนื่อง แต่ในมุมของผู้ประกอบการ ตลาดนี้กลับมีบางปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยง
พฤติกรรมการซื้อของลูกค้าต่างชาติ ตลาดภูเก็ตมีสัดส่วนการซื้อด้วยเงินสดค่อนข้างสูง โดยลูกค้าต่างชาติสามารถวางเงินดาวน์คอนโดได้ราว 70% ของมูลค่า ขณะที่วิลล่าอยู่ที่ประมาณ 90%ส่วนลูกค้าคนไทยวางเงินดาวน์ราว 15%หมายความว่า สำหรับผู้พัฒนาโครงการ เงินทุนสามารถทยอยกลับเข้าสู่โครงการได้ค่อนข้างเร็ว และเมื่อประกอบกับดีมานด์ที่ยังมีอยู่ จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ประกอบการมองว่าตลาดภูเก็ตยังมีความน่าสนใจ
ตัวเลขที่น่าสนใจยิ่งกว่ายีลด์ คือ กำไรขั้นต้น 60%
ถ้า Rental Yield 7-10% คือสิ่งที่ดึงดูดนักลงทุน สำหรับผู้ประกอบการ ตัวเลขที่น่าจับตามองอาจเป็น Gross Profit หรือ GPเพราะอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีอัตรากำไรขั้นต้นประมาณ 50-60%สูงกว่ากรุงเทพฯ ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 30% เกือบ 1 เท่าตัว!นี่ทำให้ภูเก็ตเป็นตลาดที่แม้ต้นทุนจะสูงขึ้น แต่หากผู้ประกอบการเลือกทำเลและวางผลิตภัณฑ์ได้ถูกต้อง ก็ยังมี Margin รองรับ
อย่างไรก็ตาม ด้านกลับของเหรียญก็คือการแข่งขันที่สูงขึ้นผู้ประกอบการต้องแข่งกันทั้งราคา โปรโมชั่น และเครือข่ายเอเจนต์ถึงขั้นที่ค่าคอมมิชชันเอเจนต์ ซึ่งเดิมอยู่ประมาณ 7-8% บางโครงการขยับขึ้นไปถึง 10%ดังนั้น ตลาดนี้จึงไม่ใช่ตลาดที่ “ขายอะไรก็ได้” แต่เป็นตลาดที่ต้องเลือกทั้งทำเล ราคา และกลุ่มลูกค้าให้แม่น
ที่ดินภูเก็ตขึ้น 300% ใน 3 ปี เกมต่อไปจึงอยู่ที่ “ต้นทุน”
เมื่อดีมานด์เพิ่ม สิ่งที่ตามมาคือราคาที่ดินตลอด 3 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในภูเก็ตเพิ่มขึ้นประมาณ 300% โดยเฉพาะบางเทา ซึ่งกลายเป็นหนึ่งในทำเลที่ราคาปรับตัวขึ้นแรงที่ดินบางเทาที่ไม่ได้ติดทะเล แต่สามารถเดินถึงชายหาดได้ มีราคาประมาณ60 ล้านบาทต่อไร่ส่วนแปลงติดชายหาด ราคาสามารถแตะ 100 ล้านบาทต่อไร่
ขณะที่ป่าตองก็เป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินพุ่งเกิน 100 ล้านบาทต่อไร่แล้วนี่ทำให้เกมของผู้ประกอบการเปลี่ยนจาก “หาที่ดินให้ได้” เป็น “หาที่ดินที่พัฒนาแล้วคุ้ม” เพราะหากต้นทุนที่ดินขยับขึ้นไปถึง 60 ล้านบาทต่อไร่ ราคาขายคอนโดมิเนียมอาจต้องขึ้นไปแตะประมาณ200,000 บาทต่อตารางเมตรเพื่อให้โครงการมีความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์
ออริจิ้นเดิมพันภูเก็ต 3 ปี ดันพอร์ตแตะ 30,000 ล้าน
เมื่อเห็นทั้งดีมานด์ ผลตอบแทน และ Margin ที่น่าสนใจ ออริจิ้นจึงเลือกเร่งเกมในภูเก็ตช่วงปี 2569-2571 บริษัทวางแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่รวม11,650 ล้านบาทเมื่อรวมกับพอร์ตปัจจุบันที่มีมูลค่าประมาณ 18,350 ล้านบาท จะทำให้พอร์ตภูเก็ตเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 ล้านบาทภายในปี 2571กลยุทธ์ไม่ได้มีเพียงคอนโดมิเนียม
แต่เดินเกมทั้ง คอนโด วิลล่า และโรงแรม
9 คอนโดใหม่ บุกตั้งแต่เชิงทะเลถึงป่าตอง
ในปี 2569 ออริจิ้นเตรียมเปิด 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาทโครงการแรกคือออริจิ้น เวลเนส เรสซิเดนซ์ เชิงทะเลจำนวน 546 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.19 ล้านบาทอีกโครงการคือ ออริจิ้น กะทู้-ป่าตองจำนวน 378 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.69 ล้านบาทจากนั้นในช่วงปี 2570-2571 จะมีคอนโดมิเนียมเพิ่มอีก 7 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8,150 ล้านบาทกระจายไปยังทำเลสำคัญอย่างบางเทา เชิงทะเล สุรินทร์ กะตะ และเมืองภูเก็ตภาพที่เกิดขึ้นจึงชัดเจนว่า บริษัทไม่ได้มองภูเก็ตเป็นเพียงตลาดระยะสั้นแต่กำลังวางให้เป็นหนึ่งในฐานธุรกิจสำคัญของพอร์ตในระยะยาว
โรงแรมอีก 601 ห้อง เติมพอร์ตให้ครบวงจร
นอกจากที่อยู่อาศัย ออริจิ้นยังวางแผนพัฒนาโรงแรมใหม่ 3 แห่ง รวม 601 คีย์มูลค่า 2,700 ล้านบาทประกอบด้วย
- Moxy Phuket Chaofa จำนวน 251 คีย์ มูลค่า 820 ล้านบาท เปิดไตรมาส 4 ปี 2569
- Motto by Hilton Phuket Kata จำนวน 224 คีย์ มูลค่า 1,380 ล้านบาท เปิดไตรมาส 3 ปี 2571
- Moxy Phuket Cherngtalay จำนวน 126 คีย์ มูลค่า 500 ล้านบาท เปิดไตรมาส 4 ปี 2571
ขณะเดียวกัน ยังมีโครงการที่เตรียมทยอยสร้างรายได้จากการส่งมอบในปีนี้ ทั้ง SO Origin Bangtao Beachมูลค่า 2,800 ล้านบาท และ Balco Bangtao Beach มูลค่า 600 ล้านบาท
