อสังหาฯภูเก็ตมือสองมาแรง!แซงมือหนึ่ง วิลล่าหรูรอระบาย 4 ปี

ไม่กี่ปีที่ผ่านมา ชื่อของ “ภูเก็ต” ไม่ได้เป็นเพียงจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังกลายเป็น “สนามแข่ง” ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ที่หลั่งไหลเข้ามาพัฒนาโครงการ “วิลล่า” ในทำเลทองทั่วเกาะ!

ด้วยแรงหนุนจากกำลังซื้อมหาศาลของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีน ตลาดวิลล่าภูเก็ตเคยอยู่ในภาวะร้อนแรงแบบ “ขายก่อนสร้าง” ราคาพุ่งต่อเนื่องแต่แล้วในปี 2568 ภาพฝันกลับเริ่มพร่าเลือน

ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยให้เห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนในตลาดวิลล่าภูเก็ต ครึ่งปีแรก 2568 มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 298 ยูนิต ลดลงถึง 74.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ยอดขายใหม่ (New Sales) หดตัวลงกว่า 70% เหลือเพียง 231 ยูนิตเท่านั้น
 

สิ่งที่น่ากังวล คือ หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply) เพิ่มขึ้นสวนทางกับยอดขาย สูงถึง 1,908 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 73,730 ล้านบาท นั่นหมายความว่า อัตราดูดซับต่อเดือนลดฮวบจาก 5.5% เหลือเพียง 1.8% หรือถ้าไม่ขายเพิ่มอีกแม้แต่หลังเดียว ต้องใช้เวลากว่า 4 ปี ในการระบายสต็อกเหล่านี้!

จุดเปลี่ยนของตลาด “จีนหาย”

เมธาพงศ์ อุปัติศถุงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ภาวะชะลอตัวนี้ไม่ใช่แค่เรื่องการเมืองโลกหรือเศรษฐกิจจีนที่อ่อนแรง แต่สะท้อนถึง “ความไม่สมดุล” ที่เริ่มก่อตัวมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เมื่อหลายโครงการเร่งเปิดตัวโดยเชื่อมั่นว่ากระแสการย้ายถิ่นฐานของเศรษฐีจะไม่มีวันสะดุด! โครงการใหม่จำนวนมากจึงเกิดขึ้นพร้อมกันในช่วงเวลาเดียว โดยเฉพาะวิลล่าระดับราคา 10-40 ล้านบาท ที่กลายเป็นกลุ่ม “โอเวอร์ซัพพลาย” ที่สุดของตลาด

“ยอดจองช่วงต้นปีไปได้ดีตามจำนวนนักท่องเที่ยว แต่พอจีนหายไปกลางปี ทุกอย่างก็หยุด”
 

4 ทำเลหลักจุดร้อนแรงหรือจุดเสี่ยง?

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังแจกแจง “ภาพลึก” ของตลาดในแต่ละทำเล โดยพบว่า โซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร เป็นทำเลที่มียอดขายมากที่สุดในครึ่งปีแรก 2568 แต่ก็มีหน่วยเหลือขายมากถึง 924 ยูนิต

“วิลล่าระดับ 10-40 ล้านบาทในเทพกระษัตรีใช้เวลาเคลียร์สต็อก 61 เดือน หรือกว่า 5 ปี ในทางกลับกัน ทำเลกมลาที่เคยเป็นไฮเอนด์โซน กลับยังพอไปได้ โดยมีอัตราดูดซับสูงถึง 6.8% ใช้เวลาเพียง 9 เดือนในการระบาย”

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่โชคดีเช่นนี้ ตัวอย่างเช่น บางเทา-สุรินทร์ ซึ่งเคยเป็นแม่เหล็กดูดเศรษฐีต่างชาติ วันนี้เจอกับภาวะ “วิลล่าหรูล้นตลาด” โดยเฉพาะกลุ่มราคา 40 ล้านบาทขึ้นไปที่มีหน่วยเหลือขายถึง 249 ยูนิต แต่ขายได้เพียง 20 ยูนิต ใช้เวลาระบายถึง 77 เดือน หรือเกือบ 6.5 ปี

แต่ตัวอย่างที่ชัดที่สุดของ “ตลาดอืด” คือหาดราไวย์ ที่หน่วยเหลือขายระดับ 20-40 ล้านบาท ต้องใช้เวลาเคลียร์สินค้าถึง 244 เดือน หรือกว่า 20 ปี หากยังคงอัตราดูดซับเท่าเดิม!

มือสองพลิกเกมถูกกว่า ใหญ่กว่า ขายง่าย

ขณะที่ตลาดมือหนึ่งกำลังอิ่มตัวและเจอภาวะชะลอตัวหนัก ตลาดมือสองกลับ “โฉบตัดหน้า” อย่างเงียบ ๆ

“สินค้ามือสองครองตลาด 63% เพราะราคาถูกกว่ามือหนึ่งเกือบครึ่ง ”

ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นแบบบังเอิญ แต่มาจากกลยุทธ์ของผู้ลงทุนที่เคยซื้อเก็บไว้ปล่อยเช่า และตอนนี้หันมาปล่อยขายเพื่อทำกำไรหรือถอนทุน ตัวอย่างชัดเจน เช่น คอนโดทำเลเดียวกัน มือหนึ่งราคาเฉลี่ย 121,000 บาท/ตร.ม.มือสองราคาเพียง 68,000 บาท/ตร.ม.นอกจากจะราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าเกือบครึ่ง ยังได้ห้องขนาดใหญ่กว่าถึง 2 เท่า ทำให้ “ความคุ้มค่า” กลายเป็นจุดแข็งสำคัญที่ตลาดมือหนึ่งไม่อาจต่อกรได้

“ปี 2568 ตลาดมือสองมาแรง ด้วยราคาถูกกว่ามือหนึ่งเกือบครึ่ง และได้ห้องใหญ่กว่า 2 เท่า”

วิลล่าหรูไม่ใช่จะขายไม่ได้เลย แต่ “จังหวะตลาด” และ “กลยุทธ์การตั้งราคา” คือสิ่งที่ต้องปรับอย่างเร่งด่วน บทเรียนสำคัญของภูเก็ตในปี 2568 คือการชะลอตัว ไม่ได้เกิดจากเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่เป็นผลของ “ความเชื่อผิด ๆ ว่า อสังหาฯหรูไม่มีวันล้น”

ผู้ประกอบการที่ยังพัฒนาโครงการใหม่ในวันนี้ จำเป็นต้องมองทะลุเทรนด์ และปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภค เจาะกลุ่มเป้าหมายใหม่ ที่ไม่ใช่แค่เศรษฐีต่างชาติ แต่รวมถึงผู้ซื้อไทยที่มองหาการลงทุนระยะยาว ใส่ใจราคาต่อตารางเมตรและขนาดยูนิต ให้สมเหตุสมผล

“เราเคยคิดว่าเศรษฐีจะอยู่ตลอดไป แต่วันนี้ตลาดบอกว่าไม่ใช่”

ภูเก็ตยังมีอนาคต แต่เกมเปลี่ยนแล้ว

ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตไม่ได้พัง+ แต่เปลี่ยนเกม ที่เคยเป็นของโครงการใหม่กลายเป็นของ “มือสอง” ที่ฉวยโอกาสราคาถูกเข้ายึดตลาดขณะที่วิลล่าหรูยังคงมีมูลค่า แต่ต้องเลือกทำเลให้ถูก ปรับราคาสู้กับตลาดมือสอง และที่สำคัญคือ อย่าประมาท “พลังของการอิ่มตัว” ที่อาจกำลังคืบคลานเข้ามาอย่างเงียบๆ

ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ใช่การวิ่งเร็ว แต่คือการวิ่งนาน และวันนี้ผู้ที่ “อดทน” คือ ผู้ชนะ