เปิดแผนที่อสังหาฯทำเลไหนโต ทำเลไหนต้องระวัง กทม.คอนโดพุ่ง บ้านชะลอ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้กำลัง "ฟื้น" หรือ "ซบเซา" พร้อมกันทั้งประเทศ แต่กำลังแยกตัวอย่างชัดเจนในแต่ละทำเล ข้อมูลล่าสุดจากสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร สะท้อนว่า ผู้ซื้อกำลังเลือกสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ราคาสูงเริ่มเผชิญแรงกดดันมากขึ้น

อสังหาฯ ปี69 ไม่ได้โตเท่ากันทุกพื้นที่ 

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน กำลังสะท้อนภาพที่น่าสนใจแม้ภาพรวมหลายพื้นที่ยังเติบโต แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่า ความต้องการซื้อไม่ได้กระจายไปทุกเซ็กเมนต์เหมือนในอดีต

ผู้บริโภคกำลังเลือกซื้อสินทรัพย์ที่ "คุ้มค่าและเข้าถึงได้" มากขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยระดับราคากลางถึงล่าง กลายเป็นพระเอกของตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคาสูงและอาคารพาณิชย์กลับเริ่มเสียโมเมนตัม
 

กทม.คอนโดพุ่งแรง บ้านเดี่ยวเริ่มหมดแรง

กรุงเทพฯยังเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด และตัวเลขกำลังบอกชัดว่า ความนิยมของผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนไปยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 24.9% ขณะที่มูลค่าการโอนเติบโต 16.0%ตรงกันข้าม บ้านเดี่ยวเริ่มชะลอตัว ยอดโอนลดลง 0.7% และมูลค่าลดลงถึง 9.0%ส่วนสินทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคืออาคารพาณิชย์มือหนึ่ง ซึ่งมูลค่าการโอนหดตัวถึง 48.4%

ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้ซื้อในเมืองหลวงยังต้องการที่อยู่อาศัย แต่กำลังหันไปเลือกสินทรัพย์ที่มีราคาจับต้องได้ และตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุนในสินทรัพย์มูลค่าสูง

นนทบุรี ได้อานิสงส์รถไฟฟ้า คอนโดยังเป็นคำตอบ

นนทบุรียังคงเป็นหนึ่งในจังหวัดที่เติบโตโดดเด่น แรงส่งหลักมาจากอาคารชุด โดยยอดโอนเพิ่มขึ้น 20.0% และมูลค่าเติบโต 23.0%ที่น่าสนใจคือ คอนโดมิเนียมมือสองมีมูลค่าการโอนเติบโตถึง 31.4% สะท้อนว่าตลาดรีเซลกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นในทางกลับกัน บ้านแฝดมือหนึ่งกลับเผชิญแรงกดดัน ยอดโอนลดลง 18.8%

ภาพนี้ชี้ให้เห็นว่า ทำเลตามแนวรถไฟฟ้ายังคงดึงดูดกำลังซื้อได้ดี โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งราคาอยู่ในระดับที่ผู้บริโภคเข้าถึงได้

ปทุมธานี แนวราบยังขายได้ คอนโดสะดุด

ปทุมธานีกลายเป็นพื้นที่ที่ตลาดแนวราบยังคงแข็งแรง ทาวน์เฮ้าส์มียอดโอนเพิ่มขึ้น 13.7% ขณะที่บ้านเดี่ยวมือสองมีมูลค่าการโอนเติบโต 20.1%แต่ภาพของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งกลับสวนทาง โดยมูลค่าการโอนลดลง 18.4%

สะท้อนว่าผู้ซื้อในพื้นที่ยังให้ความสำคัญกับบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า ขณะที่คอนโดใหม่อาจเผชิญการแข่งขันและกำลังซื้อที่ชะลอลง

สมุทรปราการ คอนโดมือสองประคองเกม

สมุทรปราการเป็นจังหวัดที่ภาพรวมอ่อนแรงที่สุดแห่งหนึ่งมูลค่าการโอนรวมลดลง 9.5% โดยมีสาเหตุหลักจากบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่ง ซึ่งยอดโอนลดลงมากกว่า 15-21%อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีจุดแข็งอยู่ที่คอนโดมิเนียมมือสอง ซึ่งมูลค่าการโอนเติบโตถึง 25.2%

แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้กรุงเทพฯ แต่เลือกสินทรัพย์ที่มีราคาประหยัดและคุ้มค่ามากกว่าโครงการใหม่ระดับบน

สมุทรสาครโตเงียบจากกำลังซื้อจริง

แม้จะไม่ใช่จังหวัดที่ถูกพูดถึงบ่อย แต่สมุทรสาครกลับมีตัวเลขที่น่าสนใจยอดโอนคอนโดมิเนียมเติบโตถึง 45.5%ขณะที่บ้านเดี่ยวโดยรวมเติบโต 15.0%สะท้อนว่าตลาดในพื้นที่อุตสาหกรรมยังได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยของคนทำงานและกำลังซื้อในพื้นที่

นครปฐม ดาวรุ่งแห่งปีคอนโดโตเกินเท่าตัว

หากมีจังหวัดที่โดดเด่นที่สุดในปีนี้ คงหนีไม่พ้นนครปฐมจำนวนหน่วยโอนรวมเติบโต 18.5% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 12.1%พระเอกของตลาดคือคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง ที่ยอดโอนพุ่งถึง 115.4% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 100%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนการขยายตัวของความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากสถานศึกษา แหล่งงาน และการขยายตัวของเมือง

ผู้ซื้อเปลี่ยน นักลงทุนต้องปรับมุมมอง

ข้อมูลครั้งนี้สะท้อนชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้กำลังเดินไปในทิศทางเดียวกันจังหวัดที่มีสินค้าระดับราคาจับต้องได้ มีระบบขนส่งรองรับ หรืออยู่ใกล้แหล่งงาน ยังคงสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในทางกลับกัน บ้านเดี่ยวระดับราคาสูง บ้านแฝดมือหนึ่งในบางทำเล รวมถึงอาคารพาณิชย์ กำลังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ระมัดระวังมากขึ้น

สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นอาจไม่ใช่เพียง "วัฏจักร" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่คือการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญเมื่อกำลังซื้อให้คุณค่ากับ "ความคุ้มค่า" มากขึ้น ผู้ประกอบการ นักลงทุน และสถาบันการเงิน อาจต้องปรับเกมครั้งใหญ่ เพื่อให้ทันกับพฤติกรรมผู้ซื้อและตลาดที่เปลี่ยนไป