ภูเก็ต-สมุยพลิกเมืองท่องเที่ยวสู่สนามลงทุนระดับโลก‘อิสราเอล’เช่ายาว’ผุดวิลล่าขายกันเอง

จากวันที่ “ภูเก็ต” ขายวิลล่าหลังละกว่า 30 ล้านบาทให้เศรษฐีทั่วโลก วันนี้ตลาดกำลังเปลี่ยนโฉมอีกครั้ง เมื่อกำลังซื้อใหม่หลั่งไหลเข้าสู่เกาะแห่งนี้ ทั้งชาวรัสเซียที่ยังครองตลาด นักลงทุนอิสราเอลที่ขยายอิทธิพลในสมุยและพะงันอย่างรวดเร็ว คำถามจึงไม่ใช่ว่า “ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยมากแค่ไหน” แต่ประเทศไทยจะบริหารการเติบโตครั้งนี้ได้ดีเพียงใด!

ประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ  บริษัท ซาวิลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภูเก็ตและเกาะสมุยไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องการท่องเที่ยว หากแต่กำลังแข่งขันกันในฐานะ “เมืองลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่ดึงดูดเม็ดเงินจากทั่วโลก ภาพที่เห็นชัดที่สุด คือ การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างผู้ซื้อ 

“ภูเก็ต” ยังคงเป็นตลาดที่ชาวรัสเซียครองความได้เปรียบ ผู้ประกอบการหลายรายประเมินว่า กลุ่มนี้ยังเป็นผู้ซื้ออันดับหนึ่ง และจะยังมีบทบาทต่อเนื่องอีกอย่างน้อย 3 ปี เนื่องจากคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป 

ขณะที่ "เกาะสมุย" กำลังเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เฉพาะครึ่งแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวโครงการวิลล่ามากกว่า 800 ยูนิต หรือ 70-80 โครงการ มากกว่าภูเก็ตซึ่งเปิดตัววิลล่า 40-50 โครงการใหม่ ราว 700 ยูนิต ถือเป็นระดับซัพพลายที่ไม่เคยเกิดขึ้นในรอบหลาย 10 ปี  จากปกติ “ภูเก็ต” จะมีดีมานด์วิลล่าไม่เกิน 1,000 ยูนิตต่อปี แค่ครึ่งปีแรกกลับพุ่งสูง 700 ยูนิต คาดว่าดีมานด์ต่างชาติเพิ่มขึ้นต่อเนื่องไปอีก 3-5 ปี
 

"อิสราเอล" ผู้เล่นรายใหม่สมุย

หากในอดีต “สมุย” ถูกขับเคลื่อนด้วยนักท่องเที่ยวยุโรป วันนี้ชื่อของ “อิสราเอล” กำลังถูกพูดถึงมากขึ้น หลังโควิด-19 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวอิสราเอลที่เดินทางเข้าสมุยเพิ่มจาก 70,000 คน เป็นมากกว่า 200,000 คน สะท้อนการเติบโตของความนิยมในพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ 

เมื่อคนเดินทางเข้ามามากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ตามมาพื้นที่อย่างแม่น้ำ บ่อผุด เชิงมน และเกาะพะงัน กลายเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนกลุ่มนี้ จนเกิดชุมชนที่มีการอยู่อาศัยและทำธุรกิจร่วมกันมากขึ้น

ใช้ Leasehold เครื่องมือผุดโครงการ

สิ่งที่น่าสนใจ คือ นักลงทุนจำนวนหนึ่งไม่ได้เลือกซื้อกรรมสิทธิ์โดยตรง รูปแบบที่พบมาก คือ การเช่าระยะยาว (Leasehold) ตั้งแต่ 10-30 ปี ถูกต้องตามกฎหมาย เนื่องจากต้นทุนต่ำกว่าและสามารถบริหารการลงทุนได้ยืดหยุ่นกว่า โดยเฉพาะเมื่อราคาที่ดินในสมุยยังต่ำกว่าภูเก็ตในหลายทำเล เพื่อนำมาพัฒนาเป็นวิลล่าขนาด 10-25 ยูนิต ก่อนปล่อยเช่าต่อให้ลูกค้าภายในเครือข่ายของตนเอง โมเดลลักษณะนี้ทำให้เกิดระบบนิเวศทางธุรกิจที่ครบวงจร ตั้งแต่การพัฒนาโครงการ การบริหาร ไปจนถึงการหาผู้เช่า

อีกแนวทางหนึ่งที่ถูกพูดถึงในวงการ คือ การจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ โดยมีข้อกล่าวอ้างว่าบางกรณีอาจใช้ผู้ถือหุ้นชาวไทยในลักษณะ “นอมินี” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงและเข้าข่ายหลีกเลี่ยงกฎหมาย ย่อมเป็นประเด็นที่หน่วยงานรัฐมีหน้าที่ตรวจสอบตามกฎหมายไทย

เมื่อการลงทุนไม่ได้จบแค่การซื้อบ้าน

นักลงทุนจำนวนไม่น้อยไม่ได้ซื้อวิลล่าเพื่อพักอาศัยเป้าหมายสำคัญคือ “ผลตอบแทน” ในช่วงไฮซีซันวิลล่าระดับกลางถึงบนสามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าหลายแสนบาทต่อเดือน 

ขณะที่คอนโดมิเนียมบางทำเลสามารถปล่อยเช่าระยะยาวตามกรอบกฎหมายได้ในระดับหลายหมื่นบาทต่อเดือน ผลตอบแทนรวมที่ผู้ประกอบการบางรายประเมินอยู่ที่  8-10% ต่อปี สูงกว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศ

โอกาสทางเศรษฐกิจ กับโจทย์ที่รัฐต้องตอบ

เม็ดเงินต่างชาติช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างไม่อาจปฏิเสธทั้งการก่อสร้าง การจ้างงาน การบริการ ร้านอาหาร และธุรกิจท่องเที่ยว ต่างได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่อีกด้านหนึ่ง ก็เริ่มมีข้อกังวลจากผู้ประกอบการบางส่วนเกี่ยวกับการกำกับดูแล

มีข้อสังเกตว่า ธุรกรรมบางประเภทอาจดำเนินการผ่านระบบดิจิทัล หรือ สินทรัพย์ดิจิทัล ทำให้การติดตามเส้นทางการเงินทำได้ยากขึ้น หากเป็นจริง ย่อมเป็นโจทย์ของหน่วยงานกำกับดูแลในการตรวจสอบให้เป็นไปตามกฎหมาย ทั้งด้านภาษี การป้องกันการฟอกเงิน และการรายงานธุรกรรม

นอกจากนี้ ยังมีข้อกังวลเกี่ยวกับการใช้แรงงานและการจัดซื้อวัสดุจากต่างประเทศในบางโครงการ ซึ่งอาจทำให้ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจหมุนเวียนในประเทศลดลง หากไม่มีมาตรการกำกับดูแลที่เหมาะสม

ถึงเวลาทบทวนภาษีต่างชาติหรือไม่

อีกข้อเสนอที่เริ่มได้รับการพูดถึงคือการจัดเก็บภาษีผู้ซื้อสังหาฯชาวต่างชาติในอัตราที่สูงขึ้นแนวคิดนี้ได้รับแรงบันดาลใจจากหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์ ที่ใช้ภาษีผู้ซื้อเพิ่มเติม (Additional Buyer's Stamp Duty) และมาตรการด้านภาษีอื่นเพื่อชะลอการเก็งกำไรและรักษาเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับประเทศไทย มีข้อเสนอให้พิจารณาภาษีสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายหลังของชาวต่างชาติ หรือมาตรการทางภาษีอื่นที่ช่วยเพิ่มรายได้รัฐและสร้างสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการคุ้มครองตลาดในประเทศ ทั้งนี้ การออกแบบนโยบายจำเป็นต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยด้วย

โจทย์การกำกับให้เป็นธรรม

ประเทศไทยยังจำเป็นต้องพึ่งพาเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ “ภูเก็ต” และ “สมุย” ยังมีศักยภาพเติบโตอีกอย่างน้อย 3-5 ปี ยิ่งเมื่อมีกำลังซื้อใหม่จากตะวันออกกลาง ยุโรป และประเทศอื่นๆ เข้ามาเสริมตลาด

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่า “ควรเปิดหรือปิดประตูให้นักลงทุนต่างชาติ” แต่ประเทศไทยมีระบบกำกับดูแลที่โปร่งใส ตรวจสอบได้ และทำให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์สร้างประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทยในวงกว้างมากเพียงใด

เพราะท้ายที่สุดแล้ว อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงเรื่องของบ้านหรือวิลล่า หากแต่คือทรัพยากรทางเศรษฐกิจที่กำหนดอนาคตของเมืองท่องเที่ยวทั้งประเทศ และเป็นบททดสอบว่าประเทศไทยจะสร้างสมดุลระหว่าง “การเปิดรับการลงทุน” กับ “การคุ้มครองผลประโยชน์ของชาติ” ได้อย่างไรในระยะยาว