เอพี ผุดGOOD DAYเขย่าคอนโดบางมดจับลูกค้าอยู่จริง-ลงทุนฝ่าตลาดซึม

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ไม่ได้แข่งขันกันด้วยคำถามว่า “ราคาเริ่มต้นเท่าไร” เพียงอย่างเดียว แต่กำลังขยับเข้าสู่โจทย์ที่ละเอียดขึ้นว่า เงินที่จ่ายไป ได้พื้นที่และคุณภาพชีวิตกลับมาแค่ไหน

นิยมาพร โต๊ะสงวนพันธ์ Executive Vice Presidentสายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังต้องใช้ความระมัดระวัง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องออกแบบสินค้าให้ตอบโจทย์มากกว่าการลดราคา ขณะเดียวกันต้องมี “ดีมานด์” ที่ชัดเจนเพื่อลดความเสี่ยงของการขายและการปล่อยเช่า

จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้  เอพี  เลือกขยับแบรนด์ GOOD DAY เข้าสู่ทำเลบางมด–ประชาอุทิศ กับโครงการ “GOOD DAY More Bangmod” คอนโดมิเนียมโครงการที่ 2 ของแบรนด์ ภายใต้แนวคิด “MORE GOOD DAYS, EVERY DAY เริ่มต้นวันดีๆ ได้มากกว่า” เอพีวางโครงการให้เป็นคอนโดฯ ที่จับต้องได้ แต่เพิ่มน้ำหนักไปที่พื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชัน และส่วนกลาง เพื่อให้ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและตลาดลงทุน
 

เกม “ห้องใหญ่” สู้ตลาดกำลังซื้อจำกัด

 ในตลาดที่ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น เริ่มต้น 1.69 ล้านบาทอาจไม่เพียงพอที่จะสร้างความแตกต่าง หากสิ่งที่ได้รับกลับมาเป็นห้องขนาดเล็กหรือมีค่าใช้จ่ายตกแต่งเพิ่มเติม GOOD DAY More Bangmod จึงเลือกใช้ “พื้นที่” เป็นหนึ่งในแกนหลักของสินค้า โครงการพัฒนาบนพื้นที่ประมาณ 6-3-19 ไร่ เป็นอาคาร Low-Rise 3 อาคาร สูง 8 ชั้น รวม 731 ยูนิต ห้องพักมีขนาดตั้งแต่ 26–38 ตารางเมตร มีทั้ง 1 Bedroom, 1 Bedroom Plus และ 1 Bedroom Corner ห้องเริ่มต้นขนาด 26 ตารางเมตร พร้อมเฟอร์นิเจอร์จาก Index 20 ชิ้น ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท

 กลยุทธ์นี้มีนัยมากกว่าการนำเสนอห้องใหญ่ เพราะเป็นการตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ต้องบริหารงบประมาณแบบ “Total Cost” มากขึ้น กล่าวคือไม่ได้มองเฉพาะราคาห้อง แต่รวมถึงค่าใช้จ่ายในการตกแต่งและความพร้อมในการเข้าอยู่ ในมุมของผู้ลงทุน ห้องที่มีฟังก์ชันครบและพร้อมปล่อยเช่า ยังช่วยลดระยะเวลาการเตรียมห้องก่อนนำออกสู่ตลาด

ทำเลมหาวิทยาลัยขยายดีมานด์ได้มากกว่านักศึกษา

 จุดแข็งอีกด้านของ GOOD DAY More Bangmod คือการเลือกทำเลที่มีฐานผู้ใช้งานหมุนเวียนอยู่แล้ว โครงการอยู่ห่างจากมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี หรือ มจธ. ประมาณ 900 เมตร ขณะที่สวนธนบุรีรมย์และ Market Place ประชาอุทิศ อยู่ห่างเพียงประมาณ 450 เมตร

ทำเลจึงมีโครงสร้างดีมานด์หลายกลุ่ม ตั้งแต่นักศึกษา บุคลากรมหาวิทยาลัย คนทำงาน ไปจนถึงคนที่อาศัยอยู่ในชุมชนโดยรอบเป็นองค์ประกอบสำคัญสำหรับคอนโดฯ ที่ต้องการจับตลาดลงทุน เพราะ “ตลาดเช่า” จะมีความแข็งแรงกว่าทำเลที่พึ่งพาผู้เช่ากลุ่มเดียว

 ด้านการเดินทาง โครงการยังสามารถเชื่อมต่อถนนกาญจนาภิเษกและทางพิเศษเฉลิมมหานคร ซึ่งช่วยเชื่อมพื้นที่บางมดเข้าสู่โซนพระราม 3 และสาทร เมื่อมองในภาพใหญ่ บางมด–ประชาอุทิศจึงไม่ได้เป็นเพียงตลาดที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ แต่กำลังทำหน้าที่เป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่าง มหาวิทยาลัย–ชุมชน–แหล่งงาน–ไลฟ์สไตล์

 ส่วนกลาง 24 ชั่วโมงเดิมพันกับชีวิตหลังเลิกงาน

 อีกจุดที่น่าสนใจคือการออกแบบส่วนกลางให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ GOOD DAY More Bangmod มีพื้นที่ส่วนกลางรองรับมากกว่า 27 กิจกรรม ตั้งแต่พื้นที่สีเขียวประมาณ 2,300 ตารางเมตร ฟิตเนส Tutor Hub ไปจนถึง Co-working Space 2 โซน แต่จุดที่เอพีต้องการสร้างความแตกต่างคือการเปิด Co-working Space และ Fitness ให้ใช้งานได้ตลอด 24 ชั่วโมง

 ในเชิงธุรกิจ การเปลี่ยน “ส่วนกลาง” จากสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบการขาย มาเป็นเครื่องมือสร้างมูลค่าให้กับพื้นที่อยู่อาศัย เพราะกลุ่มลูกค้าคอนโด รุ่นใหม่ไม่ได้มีรูปแบบชีวิตเดียวกัน บางคนทำงานเช้า บางคนเรียนช่วงกลางวัน บางคนทำงานกะกลางคืน หรือทำงานแบบ Hybrid การเปิดพื้นที่ให้ใช้งานได้ตลอดวัน จึงเป็นการเพิ่ม Utility ของโครงการโดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มพื้นที่ห้องพัก

ราคา 1.69 ล้าน เดิมพันตลาดซื้ออยู่เอง-ปล่อยเช่า

 หัวใจของโครงการยังอยู่ที่ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท ซึ่งเอพีใช้เป็นจุดเชื่อมระหว่างตลาดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยกับนักลงทุนรายย่อย ข้อมูลจากบริษัทระบุว่า คอนโด ใหม่ในย่านนี้มีค่าเช่าประมาณ 12,000–18,000 บาทต่อเดือน และมี Occupancy Rate ราว 90% หากตัวเลขดังกล่าวสะท้อนสภาพตลาดในพื้นที่ได้ต่อเนื่อง ก็ถือเป็นฐานสำคัญสำหรับโครงการที่ต้องการเจาะกลุ่มนักลงทุน

 อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ลงทุน การพิจารณาความคุ้มค่าไม่ได้จบที่ค่าเช่า แต่ต้องมองทั้งราคาซื้อ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าตกแต่ง อัตราการเช่าจริง และการแข่งขันจากห้องมือสองหรือโครงการใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในอนาคต ดังนั้น ความท้าทายของ GOOD DAY More Bangmod จึงอยู่ที่การรักษาสมดุลระหว่าง “ราคาที่เข้าถึงได้” กับ “คุณภาพสินค้าที่สร้างความต้องการเช่า”

 731 ยูนิต กับโจทย์ดูดซับดีมานด์ในทำเล

 GOOD DAY More Bangmod มีจำนวน 731 ยูนิต ซึ่งถือเป็นซัพพลายก้อนหนึ่งที่ต้องจับตาเมื่อเทียบกับขนาดตลาดเฉพาะพื้นที่ การเลือกทำเลที่มี มจธ. เป็นแม่เหล็กสำคัญ จึงมีนัยต่อกลยุทธ์การขาย เพราะมหาวิทยาลัยไม่ได้สร้างเพียงดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ยังสร้างดีมานด์เช่าที่หมุนเวียนตามภาคการศึกษาและการจ้างงาน

 ขณะเดียวกัน การมีสิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งไลฟ์สไตล์ใกล้เคียง ยังช่วยขยายฐานจากนักศึกษาไปสู่กลุ่มวัยทำงานและคนในพื้นที่ โจทย์สำคัญหลังจากเปิดขายจึงไม่ใช่เพียง “ขายได้เร็วแค่ไหน” แต่คือการพิสูจน์ว่าโครงการสามารถสร้างฐานผู้อยู่อาศัยและผู้เช่าได้กว้างเพียงใด

GOOD DAY กับภารกิจขยายพอร์ตคอนโดเอพี

 การเปิดตัว GOOD DAY More Bangmod ยังสะท้อนทิศทางของเอพีในการขยายพอร์ตคอนโดมิเนียมไปยังทำเลที่มีฐานความต้องการเฉพาะตัว จากเดิมที่การแข่งขันในตลาดคอนโดฯ มักวัดกันที่ทำเลและราคา ปัจจุบันผู้ประกอบการต้องตอบคำถามที่ลึกลงไปว่า “ใครจะซื้อ และซื้อเพราะอะไร” เอพีจึงพยายามนำอินไซต์การใช้ชีวิตมาแปลงเป็นองค์ประกอบของสินค้า ตั้งแต่พื้นที่ห้อง ฟังก์ชัน ส่วนกลาง ไปจนถึงการเลือกทำเลที่มีทั้งสถาบันการศึกษา ชุมชน และแหล่งงาน

 แนวทางนี้สอดคล้องกับแนวคิด “AP เราเห็นชีวิตคุณ” ที่ต้องการให้แบรนด์ GOOD DAY เป็นทางเลือกของคนรุ่นใหม่ที่กำลังมองหาจุดเริ่มต้นของการใช้ชีวิตในแบบของตัวเองท้ายที่สุด GOOD DAY More Bangmod จึงเป็นมากกว่าการเปิดตัวคอนโด ราคา 1.69 ล้านบาท แต่เป็นอีกหนึ่งสนามที่เอพีต้องพิสูจน์ว่า“ความคุ้มค่า” ในยุคกำลังซื้อจำกัด ไม่ได้หมายถึงการขายให้ถูกที่สุด หากแต่ต้องทำให้ทุกบาทที่ลูกค้าจ่าย มีเหตุผลมากพอที่จะตัดสินใจซื้อ