แม้ดัชนีราคาที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 2 ปี 2569 จะชะลอลงจากไตรมาสก่อน แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนยังขยับขึ้น 6.2% สะท้อนภาพ "การเติบโตแบบเลือกทำเล" โดยโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ และแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นแม่เหล็กดึงเม็ดเงินลงทุน ขณะที่พื้นที่รอบเมืองกำลังกลายเป็นสมรภูมิใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ดัชนีที่ดินยังเป็นขาขึ้น
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 440.9 จุด เพิ่มขึ้น 6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 1.8% จากไตรมาสแรก
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดที่ดินยังอยู่ในวัฏจักรขาขึ้น แต่แรงซื้อเริ่มไม่ได้กระจายทั่วทุกพื้นที่เหมือนในอดีต นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการเลือกลงทุนเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพรองรับการขยายตัวของเมือง ระบบคมนาคม และการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
'พระโขนง-บางนา' แชมป์ราคาที่ดิน โตแรง 36.3%
ทำเลที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในไตรมาสนี้ คือ พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ราคาปรับขึ้นถึง 36.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ถือเป็นการเติบโตที่โดดเด่นกว่าค่าเฉลี่ยตลาดหลายเท่าตัวปัจจัยสำคัญมาจากการขยายตัวของย่านธุรกิจฝั่งตะวันออก การเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมหลายรูปแบบ รวมถึงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน และโครงการมิกซ์ยูสที่ต่อเนื่อง ส่งผลให้ความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
กรุงเทพฯชั้นนอก-ปริมณฑล ขึ้นแท่นดาวรุ่ง
นอกจากบางนาแล้ว พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ กลายเป็นกลุ่มที่ราคาที่ดินเติบโตโดดเด่น ประกอบด้วย
- บางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 21.1%
- เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เพิ่มขึ้น 17.2%
- สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 16.0%
- เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เพิ่มขึ้น 11.8%
ภาพที่เกิดขึ้นสะท้อนว่า "วงแหวนการเติบโต" ของกรุงเทพฯ กำลังขยายออกสู่ชานเมืองและจังหวัดปริมณฑลมากขึ้น หลังราคาที่ดินในใจกลางเมืองปรับตัวสูงต่อเนื่องจนต้นทุนการพัฒนาเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการจึงหันไปมองทำเลที่ยังมีศักยภาพและต้นทุนเหมาะสมกว่า
รถไฟฟ้ายังเป็นตัวเร่งราคาทำเลสาย 'สีเขียว' โตแรง7.6%
หากวิเคราะห์เฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า พบว่า โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันราคาที่ดิน
- อันดับหนึ่ง แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงคูคต-ลำลูกกา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 17.6% แม้จะยังเป็นโครงการในอนาคต แต่สะท้อนการเก็งกำไรและความเชื่อมั่นต่อการขยายเมืองในระยะยาว
- สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เพิ่มขึ้น 9.7%
- สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) เพิ่มขึ้น 7.4%
- BTS สายสุขุมวิท และ Airport Rail Link เพิ่มขึ้น 7.3%
- สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เพิ่มขึ้น 6.3%
จะเห็นได้ว่า ส่วนใหญ่เป็นเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้ว หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งช่วยยกระดับศักยภาพการเดินทางและเพิ่มมูลค่าที่ดินตามแนวเส้นทางอย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลในไตรมาส 2 ปี 2569 สะท้อนภาพชัดเจนว่า ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นจากภาวะตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ขับเคลื่อนด้วย "โครงสร้างพื้นฐาน" เป็นหลัก
ทุกครั้งที่โครงการรถไฟฟ้าเดินหน้า พื้นที่โดยรอบจะกลายเป็นเป้าหมายของทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และภาคธุรกิจ ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นล่วงหน้าก่อนการพัฒนาเมืองจริง
ในอีกด้านหนึ่ง การเติบโตของทำเลรอบเมืองยังสะท้อนการเปลี่ยนผ่านของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากยุคแข่งขันในใจกลางเมือง สู่การแข่งขันบนแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ปริมณฑล ซึ่งยังมีโอกาสพัฒนาอีกมากในระยะยาว
แม้ดัชนีราคาที่ดินทั้งระบบจะชะลอลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่การเพิ่มขึ้นถึง 6.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ยืนยันว่า "ที่ดินคุณภาพ" ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจ โดยเฉพาะทำเลที่เชื่อมโยงกับโครงข่ายคมนาคมใหม่ ซึ่งยังเป็นเดิมพันสำคัญของผู้พัฒนาโครงการในรอบวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ครั้งถัดไป
