อสังหาฯเฮรับข่าวดีครม.ต่อมาตรการ ค่าโอน0.01% ถึง30 มิ.ย.70

ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวอย่างเปราะบาง รัฐบาลเลือกใช้นโยบายที่ใช้งบประมาณไม่มาก แต่หวังผลกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นวงกว้าง ด้วยการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ประกอบกับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย กลายเป็น "แพ็กเกจกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย" ที่ภาคธุรกิจมองว่าจะช่วยปลดล็อกทั้งกำลังซื้อ การระบายสต็อก และการหมุนเวียนของเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลัง

 รัฐต่อค่าโอน 0.01% ฟื้นกำลังซื้อบ้าน

ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับ "แรงส่ง" สำคัญจากภาครัฐอีกครั้งคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง เหลือเพียง0.01%สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน7 ล้านบาท ซึ่งภาคธุรกิจมองว่าเป็นหนึ่งในมาตรการที่ให้ผลคุ้มค่าที่สุด เพราะใช้งบประมาณภาครัฐไม่มาก แต่สามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อระบบเศรษฐกิจได้เป็นวงกว้าง
 

นโยบายต้นทุนต่ำ แต่ผลคูณทางเศรษฐกิจสูง

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวเป็นตัวอย่างของนโยบายที่ใช้งบประมาณภาครัฐในระดับจำกัด แต่สร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจได้สูง เนื่องจากช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้านโดยตรง และกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อที่ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ก่อนหน้านี้

ภาคธุรกิจยังมองว่า การตัดสินใจของรัฐบาลครั้งนี้สะท้อนการทำงานที่สอดประสานกันระหว่างนโยบายการคลังและนโยบายการเงิน หลังจากก่อนหน้านี้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายมาตรการ Loan to Value (LTV) เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นเมื่อรวมกับการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง จึงทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านลดลงทั้งในมิติของ "การกู้" และ "ค่าใช้จ่ายวันโอน"

ประหยัดหลักแสน เพิ่มกำลังใช้จ่ายของครัวเรือน

ผลประโยชน์ของมาตรการสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในต้นทุนของผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทหากกู้เต็มวงเงิน จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในวันโอนได้เกือบ 90,000 บาทส่วนบ้านราคา 5 ล้านบาท จะประหยัดได้ประมาณ 150,000 บาทเงินจำนวนดังกล่าวอาจไม่ใช่เพียงต้นทุนที่ลดลง

แต่ยังกลายเป็นเม็ดเงินที่สามารถนำไปใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ตกแต่งบ้าน หรือเก็บไว้เป็นเงินสำรองของครอบครัว ซึ่งหมายถึงการสร้างการใช้จ่ายต่อเนื่องในระบบเศรษฐกิจกล่าวอีกนัยหนึ่ง ทุกบาทที่รัฐ "ลดการจัดเก็บ" อาจสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจหลายเท่าตัว

ปลดล็อกสต็อกบ้าน เติมสภาพคล่องผู้ประกอบการ

นอกจากช่วยผู้บริโภคแล้ว มาตรการยังมีผลโดยตรงต่อฝั่งผู้ประกอบการปัจจุบันตลาดยังมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนสะสมอยู่จำนวนมาก การลดต้นทุนการซื้อจึงช่วยเร่งการระบายสต็อก ทำให้ผู้ประกอบการสามารถเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นกระแสเงินสดได้เร็วขึ้นเมื่อสภาพคล่องกลับมา ผู้ประกอบการก็สามารถเดินหน้าลงทุนโครงการใหม่ จ้างงานเพิ่ม และขยายกิจกรรมทางธุรกิจต่อเนื่อง

อสังหาฯ เครื่องยนต์ที่เชื่อมหลายอุตสาหกรรม

เหตุผลที่ภาครัฐให้ความสำคัญกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่มูลค่าตลาดเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเพราะธุรกิจนี้มี Multiplier Effectหรือผลคูณทางเศรษฐกิจในระดับสูงภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นประมาณ7-8% ของ GDP ไทยและทุกการซื้อขายบ้านหนึ่งหลัง จะสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่อเนื่องไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องอีกนับร้อยประเภท

ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูนซีเมนต์ สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โลจิสติกส์ ไปจนถึงธุรกิจออกแบบและตกแต่งภายใน จึงไม่น่าแปลกใจที่หลายฝ่ายมองว่า การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ได้เป็นเพียงการช่วยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่คือการกระตุ้นห่วงโซ่เศรษฐกิจทั้งระบบ

 ครึ่งปีหลังอาจเห็น Real Demand กลับมา

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า มาตรการดังกล่าวจะช่วยปลดล็อกความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ชะลอการตัดสินใจในช่วงที่ผ่านมาเมื่อภาระค่าใช้จ่ายลดลง ประกอบกับการเข้าถึงสินเชื่อที่ผ่อนคลายมากขึ้น

ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งอาจตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น ส่งผลดีทั้งต่อประชาชน ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และเศรษฐกิจโดยรวมอย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดจะยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งยังคงระมัดระวังจากภาวะหนี้ครัวเรือนและคุณภาพสินเชื่อ

 มาตรการระยะสั้น แต่โจทย์ระยะยาวยังรอคำตอบ

แม้การลดค่าโอนและจดจำนองจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระยะสั้น แต่ภาคธุรกิจมองว่า ยังมีประเด็นเชิงโครงสร้างที่ต้องเร่งแก้ไขไม่ว่าจะเป็นระบบค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Guarantee) การบริหารสินเชื่อโครงการ (Warehouse Debt) การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง (Risk-based Interest) การสนับสนุนอสังหาริมทรัพย์สีเขียว (Green Real Estate)

รวมถึงการปรับกฎเกณฑ์เกี่ยวกับผู้ซื้อและผู้เช่าชาวต่างชาติมาตรการเหล่านี้อาจเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทยได้อย่างเต็มศักยภาพ

จุดแข็งของมาตรการ คือการเร่งการตัดสินใจ

หากพิจารณาในเชิงเศรษฐศาสตร์ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองอาจไม่ใช่นโยบายที่สร้างอุปสงค์ใหม่ แต่เป็นนโยบายที่ช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้ที่มีความต้องการซื้ออยู่แล้วเมื่อทำงานควบคู่กับการผ่อนคลาย LTV จึงช่วยลดอุปสรรคทั้งด้านการเข้าถึงสินเชื่อและต้นทุนการโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาเดียวกัน

โจทย์สำคัญหลังจากนี้ จึงไม่ใช่ว่ามาตรการจะกระตุ้นตลาดได้หรือไม่ แต่คือเศรษฐกิจ รายได้ของประชาชน และการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จะฟื้นตัวได้เร็วพอที่จะเปลี่ยน "ความต้องการซื้อ" ให้กลายเป็น "การซื้อจริง" ได้มากเพียงใด หากทั้งสามปัจจัยเดินไปในทิศทางเดียวกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีโอกาสกลับมาเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งหลังของปี และต่อเนื่องไปถึงปีหน้า