อสังหาฯ EEC ซัพพลายหด 45.5% แต่ยอดโอนพุ่งรับมาตรการรัฐ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 เผชิญภาวะชะลอตัวด้านอุปทานอย่างชัดเจน โดยมีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพียง 21 โครงการ ลดลง -30.0% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือ 1,433 หน่วย ลดลงถึง -45.5%ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการที่ยังรอประเมินทิศทางกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ แม้ EEC ยังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์การลงทุนของประเทศก็ตาม

ชลบุรียังครองแชมป์ แต่ทุกจังหวัดติดลบ

เมื่อเจาะลึกในแต่ละจังหวัด พบว่า "ชลบุรี" ยังคงเป็นศูนย์กลางตลาดที่อยู่อาศัยของ EEC ด้วยจำนวนหน่วยจัดสรร 844 หน่วย หรือคิดเป็น 58.9% ของทั้งพื้นที่ แม้จะลดลง -36.0% จากปีก่อน

รองลงมาคือ "ระยอง" จำนวน 323 หน่วย สัดส่วน 22.5% ลดลงแรงถึง -66.5%

ขณะที่ "ฉะเชิงเทรา" มี 266 หน่วย สัดส่วน 18.6% ลดลง -23.3%

สำหรับภาพรวมสะท้อนว่าการเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวพร้อมกันทั้ง 3 จังหวัดหลัก โดยเฉพาะระยองที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด
 

บ้านแนวราบมาแรง! คอนโดใหม่หาย

แม้ใบอนุญาตจัดสรรจะลดลง แต่ข้อมูลการออกใบอนุญาตก่อสร้างกลับสวนทาง โดยไตรมาสแรกปี 2569 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยรวม 6,116 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.1% จากปีก่อนจุดที่น่าสนใจคือ การเติบโตทั้งหมดมาจาก "ที่อยู่อาศัยแนวราบ" ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์

ขณะที่ไม่พบการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดแม้แต่โครงการเดียวสัญญาณดังกล่าวสะท้อนการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่หันมาให้น้ำหนักกับสินค้าที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง และมีความเสี่ยงด้านสต็อกต่ำกว่าคอนโดมิเนียม

ชลบุรีนำโด่งฐานก่อสร้างใหม่กว่า 3,300 หน่วย

ชลบุรียังคงเป็นจังหวัดที่มีการก่อสร้างสูงสุดใน EEC ด้วยจำนวน 3,398 หน่วย คิดเป็น 55.6% ของทั้งพื้นที่ เพิ่มขึ้น 3.6% จากปีก่อนตามมาด้วยระยอง 1,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.2% และฉะเชิงเทรา 989 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 18.9% ซึ่งเป็นอัตราเติบโตสูงสุดในกลุ่มที่น่าสังเกตคือ บ้านเดี่ยวยังคงเป็นสินค้าหลักของตลาดในทุกจังหวัด สะท้อนความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นและพฤติกรรมการอยู่อาศัยหลังยุคโควิดที่ยังคงต่อเนื่อง

มาตรการรัฐปลุกกำลังซื้อ ยอดโอนพุ่ง

ในฝั่งอุปสงค์ ตลาดกลับส่งสัญญาณเชิงบวกอย่างมีนัยสำคัญ โดยไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 10,644 หน่วย มูลค่า 25,045 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.6% ในด้านจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้น 6.0% ในด้านมูลค่าปัจจัยสำคัญมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา ซึ่งช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

ชลบุรีขายดี แต่มูลค่าตลาดเริ่มแผ่ว

ชลบุรียังคงครองสัดส่วนการโอนสูงสุด ด้วยจำนวน 7,078 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% จากปีก่อนอย่างไรก็ตาม มูลค่าการโอนอยู่ที่ 17,418 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย -0.2% สะท้อนว่าตลาดยังขับเคลื่อนด้วยสินค้าระดับราคากลางถึงล่างมากกว่ากลุ่มราคาสูงขณะที่ทาวน์เฮาส์กลายเป็นสินค้าขายดีที่สุดของจังหวัด ด้วยยอดโอน 1,778 หน่วย มูลค่า 3,168 ล้านบาท

ระยองดาวรุ่ง EEC ยอดโอนโต

หากวัดจากอัตราการเติบโต "ระยอง" ถือเป็นจังหวัดที่โดดเด่นที่สุดในรอบนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเป็น 2,691 หน่วย หรือเติบโต 24.0% ส่วนมูลค่าพุ่งแตะ 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 25.2%แรงส่งสำคัญมาจากตลาดบ้านเดี่ยว ซึ่งมียอดโอนสูงสุด 1,178 หน่วย มูลค่า 2,966 ล้านบาท สะท้อนกำลังซื้อของกลุ่มพนักงานและผู้บริหารในภาคอุตสาหกรรมที่ยังแข็งแกร่ง

ฉะเชิงเทราโตเงียบ แต่ศักยภาพไม่ธรรมดา

ด้านฉะเชิงเทรา แม้ขนาดตลาดจะเล็กกว่าสองจังหวัดหลัก แต่ยังรักษาการเติบโตได้ต่อเนื่อง โดยมียอดโอน 875 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.8% และมูลค่า 1,885 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.0%ตลาดส่วนใหญ่ยังขับเคลื่อนด้วยบ้านเดี่ยว ซึ่งมีมูลค่าการโอนสูงถึง 957 ล้านบาท หรือกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่าตลาดรวมในจังหวัด

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ในไตรมาสแรกปี 2569 สะท้อนปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ คือ ผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเพิ่มซัพพลายใหม่เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่ผู้บริโภคกลับตอบรับมาตรการภาครัฐและเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นการหายไปของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่

ขณะที่บ้านแนวราบเติบโตต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนผ่านของตลาดจากยุคลงทุนเก็งกำไร ไปสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วย "Real Demand" หรือความต้องการอยู่อาศัยจริง

โจทย์สำคัญในช่วงครึ่งปีหลัง จึงอยู่ที่ว่า มาตรการรัฐจะสามารถประคองแรงซื้อให้เดินหน้าต่อได้มากน้อยเพียงใด และผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดเกมลงทุนใหม่เมื่อใด ท่ามกลางความหวังว่า EEC จะยังเป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว