คลื่นซัพพลายถล่มค้าปลีกไทย บีบเร่งรีโพสิชัน จุดตัดสินผู้ชนะ-ผู้แพ้

ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตของธุรกิจค้าปลีกไทย หากแต่เป็น "ปีแห่งการพิสูจน์ตัวตน" ของผู้ประกอบการแต่ละรายรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ของ CBRE ประเทศไทย ประเมินว่า ภาคค้าปลีกกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ หลังพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ขยายตัวแตะ 8.25 ล้านตารางเมตร และยังมีพื้นที่ใหม่อีกกว่า 300,000 ตารางเมตรเตรียมเข้าสู่ตลาดในปีหน้า

การเพิ่มขึ้นของอุปทานในระดับสูงเช่นนี้ กำลังสร้างแรงกดดันต่อทั้งเจ้าของโครงการและผู้เช่า โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อยังเติบโตไม่ทันกับจำนวนพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงขึ้นกว่าที่เคย

จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกและกลุ่มบริหารธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทยมองว่า ภาพของตลาดหลังจากนี้จะเห็นความแตกต่างชัดเจนระหว่างโครงการที่มีจุดยืนชัดเจน มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง กับโครงการที่ยังคงยึดติดกับโมเดลธุรกิจแบบเดิม
 

สัญญาณอันตราย! อัตราเช่าอาจหลุด 90%

หนึ่งในสัญญาณที่สะท้อนแรงกดดันของตลาดคือ การคาดการณ์ว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอาจปรับลดลงต่ำกว่า 90% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปีแม้ผู้บริโภคยังคงใช้จ่าย แต่เหตุผลในการเดินทางมาศูนย์การค้ากลับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญในอดีต "ร้านค้า" คือแม่เหล็กดึงดูดลูกค้า

แต่ปัจจุบันผู้คนเลือกเดินทางออกจากบ้านเพื่อแสวงหาประสบการณ์ที่โลกออนไลน์ทดแทนไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นการรับประทานอาหาร กิจกรรมสันทนาการ การดูแลสุขภาพ การใช้บริการเฉพาะทาง หรือกิจกรรมที่เชื่อมโยงกับชุมชนและไลฟ์สไตล์ผลที่เกิดขึ้นคือ โครงการค้าปลีกจำนวนไม่น้อยกำลังเผชิญภาวะ "เสื่อมความน่าสนใจ" อย่างค่อยเป็นค่อยไป แม้จะไม่ได้เผชิญวิกฤตเฉียบพลันก็ตาม

 สูตร 70:30 กำลังหมดอายุ

อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรม คือ การสิ้นสุดของสูตรวางผังศูนย์การค้าแบบเดิมสัดส่วนพื้นที่ร้านค้าปลีกต่อร้านอาหาร หรือ Retail-to-F&B ในอัตรา 70:30 ที่เคยถูกมองเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ กลับมีความสำคัญลดลงอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจากโครงการที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่น พบว่า พื้นที่เชิงไลฟ์สไตล์กำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ทั้งโซนสุขภาพ ฟิตเนส พื้นที่กิจกรรมชุมชน พื้นที่สันทนาการ รวมถึงบริการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิตประจำวันกล่าวอีกนัยหนึ่ง "พื้นที่ขายสินค้า" ไม่ใช่คำตอบเดียวของธุรกิจค้าปลีกอีกต่อไป

จากดาดฟ้าร้างสู่พื้นที่สร้างรายได้

แนวคิดการบริหารพื้นที่ยุคใหม่ไม่ได้ยึดติดกับรูปแบบเดิมของศูนย์การค้าพื้นที่ดาดฟ้าที่เคยถูกใช้งานไม่เต็มศักยภาพถูกปรับเป็นโซนร้านอาหารหรือพื้นที่กิจกรรม ขณะที่ทางเดินหรือมุมอับที่มีผู้ใช้บริการน้อย ถูกเปลี่ยนเป็นโซนสุขภาพ คลินิกความงาม หรือพื้นที่บริการเฉพาะทาง

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนว่าความยืดหยุ่นในการจัดสรรพื้นที่กำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญของความสำเร็จ มากกว่าการยึดติดกับสูตรสำเร็จในอดีต

รีโนเวตให้ตรงจุด ดีกว่าทุบสร้างใหม่

ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น ผู้เชี่ยวชาญมองว่า การรักษาความสามารถในการแข่งขันไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นจากการลงทุนขนาดใหญ่เสมอไปหลายโครงการสามารถเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานได้ผ่านการลงทุนซ้ำอย่างแม่นยำ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง การออกแบบเส้นทางสัญจรใหม่ การคัดเลือกผู้เช่าให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า หรือเพิ่มธุรกิจบริการจำเป็น เช่น การศึกษา ความงาม และบริการทางการเงิน

ปัจจัยเหล่านี้ช่วยสร้างความถี่ในการเข้ามาใช้บริการ และเพิ่มระยะเวลาที่ลูกค้าใช้ภายในโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

 เกมใหม่ของธุรกิจค้าปลีก ไม่ใช่แค่ปล่อยเช่า

ขณะเดียวกัน บทบาทของเจ้าของศูนย์การค้าก็กำลังเปลี่ยนแปลงจาก "ผู้ให้เช่าพื้นที่" ไปสู่ "ผู้บริหารประสบการณ์"การนำข้อมูลและเทคโนโลยีเข้ามาใช้วิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค การติดตามผลประกอบการของผู้เช่า การประเมินประสบการณ์ลูกค้า รวมถึงการนำแนวทาง ESG มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน กำลังกลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการบริหารโครงการยุคใหม่

ถึงเวลาตัดสินอนาคต

เมื่อซัพพลายใหม่กำลังถาโถมเข้าสู่ตลาด คำถามสำคัญสำหรับเจ้าของศูนย์การค้าในวันนี้จึงไม่ใช่ว่า "ควรปรับตัวหรือไม่"แต่เป็น "จะปรับตัวได้เร็วแค่ไหน"เพราะในสมรภูมิค้าปลีกยุคใหม่ ผู้ชนะอาจไม่ใช่โครงการที่ใหญ่ที่สุด หากเป็นโครงการที่มีอัตลักษณ์ชัดเจน ปรับพื้นที่ได้ยืดหยุ่น และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคได้ลึกที่สุดปี 2569 จึงอาจเป็นปีแห่งการคัดกรองครั้งใหญ่ของธุรกิจค้าปลีกไทย และเป็นจุดเริ่มต้นของมาตรฐานใหม่ที่กำลังเข้ามาแทนที่สูตรสำเร็จเดิมทั้งระบบ