ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับสมการที่ย้อนแย้ง “ของถูก" แต่ผู้คนก็ซื้อไม่ได้! เพราะกู้ไม่ผ่านขณะที่ “ของแพง" ก็ไม่กล้าซื้อ เพราะกังวลเศรษฐกิจผลลัพธ์คือ สต็อกบ้านและคอนโดพร้อมอยู่จำนวนมากล้นตลาด! และถูกแช่แข็งอยู่ในระบบ กลายเป็นต้นทุนที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับ และนี่เอง คือจุดเริ่มต้นของโมเดลใหม่ที่ชื่อว่า “BKK Housing Platform” ที่ผู้ประกอบการกำลังพลิกเกมครั้งใหญ่เปลี่ยน “สต็อกค้าง” ให้เป็น “ดีมานด์จริง” ผ่านโมเดลแมตชิ่ง จับมือกรุงเทพมหานคร (กทม.) ดึงข้าราชการ-คนเมือง เข้าถึงบ้านใกล้ที่ทำงานผ่าน “BKK Housing Platform”
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สมาคมฯ ได้ร่วมกับกรุงเทพมหานคร เปิดตัวโครงการ BKK Housing Platform หัวใจของโมเดลนี้คือการนำ “อุปทานที่มีอยู่แล้ว” มาเชื่อมกับ “ดีมานด์ที่มีศักยภาพ แต่เข้าไม่ถึง” โดยเฉพาะกลุ่มข้าราชการ ครู และพนักงาน กทม. ซึ่งมีรายได้ประจำ แต่ติดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ
โดยโครงการนำร่อง เลือกใช้สินค้าราคาเข้าถึงได้ ราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท คอนโด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท บ้านแนวราบบางส่วนไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งหมดเป็น “ของพร้อมอยู่” ในทำเลต่างๆ
แก้ Pain Point ด้วย “สินเชื่อ+ทำเล+ราคา”
จุดเปลี่ยนสำคัญ ไม่ใช่แค่การลดราคาแต่คือการ “ปลดล็อกการกู้” โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุนสินเชื่อพร้อมให้คำปรึกษาทางการเงิน รวมถึงการจัดงาน “BKK Housing Expo” ในวันที่ 8 พ.ค.2569 ที่ อาคารกีฬาเวสน์ 2 ดินแดง ซึ่งรวมทุกขั้นตอนจบในที่เดียวตั้งแต่เลือกบ้าน ขอสินเชื่อ และ รู้ผลเบื้องต้น
นี่คือความพยายามลด “แรงเสียดทาน” ที่เคยทำให้คนอยากซื้อ แต่ซื้อไม่ได้ “ปัญหาไม่ใช่ไม่มีคนอยากซื้อบ้าน แต่ระบบยังพาเขา ซื้อไม่ได้”
โมเดลนี้ช่วยผู้ประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ กล่าวคือ 1.ระบายสต็อกพร้อมอยู่ 2.เปลี่ยนสินทรัพย์เป็นกระแสเงินสด และ 3.ลดความเสี่ยงจากหนี้สินและต้นทุนถือครอง
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการเข้าร่วมเกือบ 30 ราย รวมกว่า 200 โครงการ อาทิ กานดา พร็อพเพอร์ตี้, แสนสิริ ,เสนาดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท, แอสเซทไวส์, แอล.พี.เอ็น., ออริจิ้น และ เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง เป็นต้น
“บางรายเริ่มมองไกลไปกว่านั้นด้วยการพัฒนาโครงการใหม่ใกล้สำนักงานเขตรองรับกลุ่มข้าราชการโดยเฉพาะ คล้ายการเคหะภาคเอกชน ในรูปแบบใหม่”
เปลี่ยนวิธีขาย เป็นเปลี่ยนโครงสร้างตลาด
แม้ระยะแรกจะโฟกัสกลุ่มข้าราชการ กทม. แต่หากโมเดลนี้ได้ผลเฟสถัดไปอาจขยายไปยัง ไรเดอร์ พนักงานออฟฟิศ แรงงานเมือง ที่เช่าอยู่ซึ่งเป็น “ดีมานด์ขนาดใหญ่” ที่ยังไม่ถูกปลดล็อก เพราะสัญญาณตลาด “ดีมานด์มี แต่เข้าไม่ถึง” ตัวเลขลงทะเบียนกว่า 1,700-1,800 ราย สะท้อนว่า “คนอยากมีบ้าน” ยังมีอยู่จริง!
“Housing Matching ไม่ใช่แค่แคมเปญขายบ้าน แต่คือการปรับโมเดลธุรกิจจากเดิมที่ผู้ประกอบการรอให้ลูกค้าเดินเข้ามา สู่การ ออกไปหาดีมานด์ที่ซ่อนอยู่”
และเมื่อ “ภาครัฐ+เอกชน+สถาบันการเงิน” เชื่อมกันเป็นระบบเดียว “สต็อกค้าง” อาจกลายเป็น “โอกาสใหม่” ของทั้งตลาดในวันที่คำถามไม่ใช่ว่า “บ้านขายได้ไหม” แต่จะทำอย่างไรให้คนซื้อได้จริง
ด้าน หัสกร บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หนึ่งในดีเวลลอปเปอร์ที่เข้าร่วมโครงการ กล่าวว่า ได้นำ 12 โครงการเข้าร่วม รวม 1,500 ยูนิต มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท ทั้งหมดเป็นแนวราบ ได้แก่ ทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว อาทิ ไอลีฟ ลำลูกกา คลอง 2, คลอง 3 ไอลีฟ ไพร์ม รามอินทรา และโครงการย่านพระราม 2 สมุทรสาคร (กม. 14) เศรษฐกิจ และบางปลา
“คอนโดอาจตอบโจทย์ข้าราชการ กทม.มากกว่า ในแง่ของทำเลใกล้ที่ทำงาน ถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งรองรับความต้องการบ้านในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในระดับราคาต้น 1.79 ล้านบาท ไปจนถึง 6 ล้านบาท”
ลดกำไร แลกยอดขาย
หัสกร ระบุว่า ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน กานดา พร็อพเพอร์ตี้ พร้อมลดราคาเพื่อช่วยเหลือข้าราชการ กทม. เช่น บ้านที่เคยขาย 2 ล้านบาท นำมาจัดโปรโมชั่น 1.79 ล้านบาท และหากได้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ จาก ธอส. เช่น 1-1.5% จะช่วยให้บ้านระดับราคา 2 ล้านบาท ผ่อนชำระต่อเดือนไม่เกิน 8,000 บาท ตามเกณฑ์ที่ข้าราชการรับได้
"BKK Housing Expo ช่วยลดภาระข้าราชการที่ไม่มีเวลาหาบ้าน และเป็นช่องทางระบายสต็อกของผู้ประกอบการในภาวะที่ตลาดยอดขายอืด คาดว่าภายในเดือน พ.ค.จะมียอดขายจากโครงการนี้ราว 10 ยูนิต"
ปั้นดีมานด์ใหม่ ด้วย Data+Matching
พชร ประพันธ์วัฒนะ กรรมการผู้จัดการอาวุโส กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้ร่วมในแคมเปญ “BKK Housing Platform” เพื่อให้ข้าราชการ บุคลากรของ กทม. เข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระ โดยบ้านและคอนโดของแอสเซทไวส์ เข้าร่วม 18 โครงการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท
“คนทำงานในเมืองจำนวนมากต้องรับภาระค่าเช่าและค่าเดินทางแต่ละเดือนค่อนข้างสูง จากการอยู่อาศัยทำเลนอกเมือง โครงการครั้งนี้เป็นการวางกลไกเชิงรุกเพื่อเชื่อมโยง และ Matching ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนทำงานเข้ากับโครงการที่เหมาะสม ทั้งทำเล ราคา เพื่อเปลี่ยนภาระรายเดือนให้เป็นการสร้างสินทรัพย์ที่มั่นคง เพิ่มเวลา และส่งมอบคุณภาพชีวิตอย่างยั่งยืนให้ข้าราชการและคนทำงาน กทม.”
กรุงเทพฯ “บ้านของทุกคน”
จากข้อมูลสำรวจพบว่า ข้าราชการ และบุคลากร กทม. กว่า 50% มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาทต่อเดือน และกว่า 44.6% เช่าที่อยู่อาศัย และค่าเช่าสูงเกินไป ทั้งเดินทางไกลจากที่ทำงาน แอสเซทไวส์ จึงเล็งเห็นโอกาสในการนำโครงการบนทำเลศักยภาพ ตอบโจทย์กลุ่มกำลังซื้อระดับ 1.3- 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงราคาที่กลุ่มข้าราชการ และบุคลากรของ กทม. สามารถรับภาระการผ่อนชำระได้
ทั้งนี้ แอสเซทไวส์ ร่วมขับเคลื่อนแคมเปญ BKK Housing Platform ผ่าน 3 กลยุทธ์ 1.Matching โดยเข้าร่วมระบบฐานข้อมูลอุปสงค์-อุปทานของสำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัย (สพอ.) ของ กทม. เพื่อส่งมอบโครงการที่ตรงกับความต้องการและทำเลที่ตั้งของข้าราชการ ในโซนกรุงเทพฯตะวันออก ธนบุรีเหนือ และกรุงเทพฯ เหนือ
2.Affordable Housing นำเสนอโครงการบ้านและคอนโดในราคาที่เข้าถึงได้จริง เพื่อเปลี่ยนผ่านกลุ่มผู้เช่าไปสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่มั่นคง และ 3.BKK Housing Expo ด้วยข้อเสนอพิเศษส่วนลด ฯลฯ ภายใต้คอนโดแบรนด์เคฟ, แอทโมซ, โมดิซ, มารูน รัชดา 32 และบ้านแบรนด์เอสต้า ราคา 1.39-4.99 ล้านบาท
สำหรับแคมเปญ “BKK Housing Platform” อยู่ภายใต้ภารกิจ “Housing Matching Facilitator” ของกรุงเทพมหานคร ที่มุ่งสร้างมิติใหม่ในการบูรณาการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน เพื่อสนับสนุนให้ข้าราชการที่ทำงานในเมืองเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ผลักดันให้กรุงเทพฯ เป็น “บ้านของทุกคน”