อสังหาฯปี 68 ฝ่าปัจจัยเสี่ยง เร่งระบายสต็อกโรลโอเวอร์หุ้นกู้

วานนี้ (12 มี.ค.) 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย จัดงาน สัมมนาใหญ่ประจำปี 2568 ดร.กิริฏา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการโครงการวิเคราะห์เศรษฐกิจเชิงลึก สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) กล่าวในหัวข้อ ปรับทิศทางอสังหาฯ 2025 วิกฤติหรือโอกาสฯตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความท้าทายใหม่ในภาวะเปลี่ยนผ่านว่าในปี 2568 ความเสี่ยงของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกที่มีความเสี่ยงมากที่สุดคือนโยบายเศรษฐกิจของโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐฯ ที่มีการใช้มาตรการสงครามการค้า ซึ่งขณะนี้มีหลายประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการประกาศมาตรการภาษีแล้ว

2 เม.ย.สหรัฐฯประกาศมาตรการภาษี

 ในส่วนของประเทศไทยก็คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ โดยคาดว่าในวันที่ 2 เม.ย. The US Trade Representative's Office (USTR) จะมีการประกาศรายชื่อประเทศที่มีการเกินดุลการค้า และมีการใช้มาตรการในการกีดกันการค้ากับสหรัฐฯซึ่งไทยถือว่าเป็นหนึ่งในประเทศที่เข้าข่าย ซึ่งก็จะมีการประกาศรายชื่อพร้อมมาตรการที่สหรัฐฯจะใช้ในการตอบโต้ด้วย

ทั้งนี้ ในการเจรจากับสหรัฐฯก็มีความจำเป็นที่ไทยจะต้องมีการเปิดตลาดสินค้านำเข้าจากสหรัฐฯเพิ่มขึ้น ลดมาตรการกีดกันการค้า โดยมีหลายสินค้าที่อยู่ในข่ายที่ไทยจะสามารถเปิดตลาดนำเข้าสินค้าจากสหรัฐฯได้เพิ่มเติม เช่น มอเตอร์ไซด์ รถยนต์ สินค้าเกษตร เช่น เนื้อหมู ข้าวโพด ถั่วเหลือง ไวน์ และเบียร์ ซึ่งเป็นสินค้าที่เราสามารถเจรจากับสหรัฐฯได้

เคลื่อนย้ายการลงทุนใหญ่สุดรอบ 40 ปี 

อย่างไรก็ตามแม้ว่าสงครามการค้าจะเพิ่มความเสี่ยงเศรษฐกิจไทย ซึ่งอาจจะกระทบกับภาคอสังหาฯได้แต่ว่าสิ่งที่เกิดขึ้นจากสงครามการค้าก็เป็นโอกาสในการเติบโตของการลงทุนของไทยในรอบ 40 ปี นับจากที่เกิดเหตุการณ์ "Plaza Accord" ที่ญี่ปุ่นย้ายฐานการผลิตมายังประเทศเทย เนื่องจากมีการย้ายฐานการผลิตครั้งใหญ่เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากสงครามการค้า ทำให้ตัวเลขการขอส่งเสริมการลงทุนในไทยนั้นมากขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยมีพื้นที่ที่รองรับการลงทุนจำนวนมากคือพื้นที่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่มองว่ายังมีโอกาสในการเติบโตของการลงทุนในภาคอสังหาฯที่จะมีการลงทุนต่อเนื่องหลังจากที่มีการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมแล้ว

ลุ้นต่างชาติเข้าไทย 40 ล้านคนหนุนอสังหาฯ

นอกจากนี้ในมุมมองของทีดีอาร์ไอยังมองว่าเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะได้ประโยชน์จากการขยายตัวของภาคท่องเที่ยวซึ่งมีโอกาสที่นักท่องเที่ยวต่างชาติจะเข้ามาไทยมากถึง 40 ล้านคน ซึ่งการที่นักท่องเที่ยวเข้ามายังประเทศไทยเพิ่มขึ้นก็มีโอกาสที่จะมีการซื้อคอนโดทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อลงทุน เหมือนกับในอดีตที่นักท่องเที่ยวจีนเคยเดินทางเข้ามายังประเทศไทยก่อนโควิด-19 แล้วมีการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยซึ่งก็ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่จะเกิดขึ้นกับภาคอสังหาฯได้

เอเชียพลัสชี้เอกชนเร่งระบายสต็อก 

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย หลักทรัพย์เอเชีย พลัส จำกัด กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยปี 2568 ยังอยู่ในช่วงเวลาที่ต้องเร่งระบายสต็อกจากที่มีการชะลอตัวในส่วนของยอดขายในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งการลดสต็อกของผู้ประกอบการทำให้ผู้สามารถเพิ่มการถือเงินสดที่จะใช้ในการบริหารงานและบริหารโครงการในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ที่มีความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจได้ดีขึ้น ทั้งนี้จากข้อมูลของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 14 บริษัทที่มีการติดตามพบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2568 ลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ประมาณ 3.2 แสนล้านบาท จาก 3.4 แสนล้านบาทในปีที่แล้ว ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจากปี 2567 ยังมียอดคงค้างสูงกว่า 8.5แสนล้านบาท

“ในช่วงครึ่งปีหลังเศรษฐกิจไทยถือว่าน่าเป็นห่วงจากปัจจัยสงครามการค้าที่จะมีความรุนแรงมากขึ้น ซึ่งไม่ได้กระทบแค่ภาคส่งออก แต่กระทบไปยังซัพพลายเชนต่อเนื่อง เรื่องกำลังซื้อของคนจึงยังน่าเป็นห่วง ประเทศไทยเหมือนคนที่เข้าสู่สนามรบโดยมีอาวุธจำกัดมากไม่ว่าจะเป็นนโยบายการคลังที่หนี้สาธารณะใกล้จะชนเพดาน ส่วนดอกเบี้ยนโยบายก็มีอัตราดอกเบี้ยนโยบายเหลือแค่ 2% ไม่น่าจะลดดอกเบี้ยลงไปมากกว่านี้ได้มากนัก” นายเทิดศักดิ์ กล่าว

14 บริษัทออกหุ้นกู้ 2.1 แสนล้าน 

เขากล่าวต่อไปว่าเมื่อดูโครงสร้างทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาฯทั้ง 14 บริษัทพบว่าในช่วงปลายปี 2567 ทีผ่านมามีการกู้เงินมาพัฒนาโครงการและก่อสร้างรวม 4.2 แสนล้านบาท เป็นการออกหุ้นกู้ประมาณ 52% ประมาณ 2.13 แสนล้านบาท ที่เหลือเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ในส่วนที่ออกหุ้นกู้เป็นเงินที่ต้องมีการชำระเงินต้นและหมุนเวียน (Rollover) ประมาณ 80,000 ล้านบาท ซึ่งสภาวะตลาดในปัจจุบันถือว่ามีความน่าเป็นห่วงเรื่องของผิดชำระหุ้นกู้น้อยลง เนื่องจากปัจจัยเรื่องภาวะตลาดที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางที่ลดลงทำให้หุ้นกู้ของบริษัทที่เป็น Investment Grade นั้นได้รับความสนใจจากนักลงทุน รวมทั้งในปัจจุบันไม่ได้มีประเด็นข่าวเรื่องหุ้นกู้ที่จะมากระทบกับความเชื่อมั่น อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการที่จะมีการออกหุ้นกู้ใหม่ควรระมัดระวังไม่ให้เกิด Liquidity Mismatch ที่จะเกิดความไม่มั่นใจของนักลงทุนได้

ธอส.มองมาตรการรัฐต้องช่วยหนุนต่อเนื่อง

นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ผู้ช่วยผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่าทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2568 อิงอยู่กับแนวโน้มเศรษฐกิจและมาตรการการสนับสนุนของภาครัฐ โดยในปี 2567 ที่ผ่านมายอดขายและโอนที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงทุกระดับราคาโดยเฉพาะที่เป็นบ้านแนวราบ โดยบ้านใหม่มีการโอน 3.47 แสนหน่วยลดลง 5.2% ขณะที่ในแง่มูลค่ามีมูลค่าการโอนประมาณ 9.8 แสนล้านบาท ลดลง 6.3% ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนโดยรวมลดลงประมาณ 5 พันล้านบาท

ส่วน ทิศทางในปี 2568 ข้อมูลจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ (ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล) ในส่วนที่เป็นบ้านที่อยู่อาศัย 40 โครงการ และคอนโด 50 – 60 โครงการ ในส่วนของโครงการที่มีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 16 – 22% และในแง่ของมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4-14% ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุน และการกระตุ้นภาคอสังหาฯของภาครัฐว่าจะมีมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติมหรือไม่