แนะรัฐยึดผังเมือง ‘รื้อ’ ภาษีที่ดิน ฟังมุมมอง อิสระ บุญยัง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะนำเกณฑ์ผังเมืองมาคิดในการจัดเก็บภาษีตามประโยชน์ใช้สอยแทนคิดแบบเหมารวม ‘อิสระ บุญยัง’นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชงจัดเก็บภาษีตามการใช้สอยผนวกสีผังเมืองไม่เหมารวม สมาคมอสังหาฯโคราชเสนอให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงเกณฑ์การจัดเก็บสอดสอดคล้องกับบริบทแต่ละพื้นที่เพื่อให้เป็นธรรมเสมอภาค

จากการประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ พ.ศ 2562 หลังจากประกาศใช้ผลปรากฎว่าส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯภาระภาษีเพิ่มขึ้น อาทิ บริการสาธารณะของโครงการจัดสรรถูกคิดในอัตราเดียวกับนิคมอุตสาหกรรมคือล้านละ 3,000 บาท รวมทั้งการจัดเก็บไม่สอดคล้องกับบริบทในแต่ละพื้นที่ทำให้การจัดเก็บภาษีลดลง

จัดเก็บภาษีที่ดินตามสีผังเมือง

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าจากปัญหาการหลบเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นส่วนหนึ่งทำให้เกิดแนวคิดให้รัฐบาลใหม่ทบทวนการใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยล่าสุดทางผู้ว่าฯ กทม. ได้ออกมาแสดงความเห็นว่าควรทบทวน ยกตัวอย่างห้างสรรพสินค้าจ่ายภาษีลดลงจากเดิม เก็บภาษีตามการประเมินค่าเช่า ซึ่งมีมูลค่าสูง กลายเป็นว่าตีจากตัวทรัพย์สินอาคาร

ซึ่งในความเป็นจริงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกต้องตามหลักสากล แต่การกำหนดเกณฑ์ในการจัดเก็บอาจจะต้องทบทวน หากมองแยกส่วนในแง่ที่ดินเปล่าน่าจะคำนึงถึงประโยน์การใช้สอยในพื้นที่นั้นๆ ถ้าอยู่ในผังเมืองสีแดงอาจจะต้องมีอัตราการจัดเก็บที่สูงขึ้นมาแต่ต้องดูความเหมาะสมด้วย เพราะหากเร่งให้เกิดการพัฒนาโครงการอสังหาฯออกมาสวนทางภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังนั้นอัตราการจัดเก็บก็ต้องไม่กดดันจนเกินไป

“ในภาวะที่ดินในเมืองถูกใช้สอยไม่เต็มที่อาจต้องดูว่า เป็นการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ถ้าใช้วิธีคิดภาษีตามประโยชน์การใช้ที่ดินตามผังสีของเมืองว่าเป็นประเภทอะไร แต่ไม่เห็นด้วยกับการกลับไปใช้ภาษีโรงเรือนอีกครั้งเหมือนถอยหลังเข้าคลองเพราะต้องไปแก้กฎหมายใหม่หมด ซึ่งทุกอย่างคงต้อรอรัฐบาลใหม่เข้ามาดำเนินการ”

ชงเก็บภาษีตามประโยชน์ใช้สอย

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า การกลับมาใช้ภาษีโรงเรือนคงเป็นเรื่องยาก เพราะกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ออกประกาศใช้แล้วเพียงแต่ว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพในการใช้ให้เหมาะสมและมีประสิทธิภาพได้มากขึ้นอย่างไร โดยนำเรื่องผังเมืองเข้ามาใช้ประกอบในการจัดเก็บภาษี จากก่อนหน้านี้ทางภาคเอกชนได้นำเสนอไปแต่รัฐบาลไม่ได้นำมาใช้

“แทนที่จัดเก็บภาษีแบบเหมารวมจากที่ดินรกร้างว่างเปล่าแทนที่จะจัดเก็บภาษีตามประเภทการใช้สอยให้ชัดเจนเชื่อว่าไม่ได้เป็นที่ยุ่งยาก เพราะในท้องถิ่นเขาจะรู้อยู่แล้วว่า เป็นการปล่อยรกร้าง หรือว่าทำสวนทำไร่จริง หากสามารถทำได้จริงเกิดประโยน์กับภาครัฐ ประชาชนส่วนรวม ซึ่งมีหลายเรื่องสามารถปรับแก้ได้ คงต้องรอรัฐบาลใหม่เข้ามาดำเนินการ”

ทบทวนการจัดเก็บที่ไม่สมเหตุผลสมผล

ในส่วนภาคอสังหาฯอยากให้มีการปรับเปลี่ยนให้บริการสาธารณะต่างๆของโครงการจัดสรรคิดในอัตราของที่อยู่อาศัยคือ ล้านละ 200บาทไม่ใช่ล้านละ3,000 บาทเพราะไม่ได้สร้างรายได้ เหมือนกับบริการส่วนกลางของอาคารชุด ไม่ควรใช้อัตราเดียวกับนิคมอุตสาหกรรม นอกจากนี้ควรจะทบทวนสต็อกที่อยู่อาศัยที่ขายไม่หมดภายในระยะ 3 ปี ซึ่งเข้าเงื่อนไขกฎหมายจะต้องถูกจัดเก็บภาษีประเภทพาณิชย์ 0.3% หรือ ล้านละ 3,000 บาทเพราะสุดท้ายต้นทุนนี้ถูกผลักไปที่ผู้บริโภค แต่กรณีที่ซื้อที่ดินมารอการพัฒนาหาปล่อยรกร้างก็ต้องจ่ายภาษี

 นายนราทร ธานินพิทักษ์ ที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา และกรรมการหอการค้าจังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ส่งผลต่อภาคอสังหาฯ มี3 เรื่องหลัก เรื่องแรกคือที่ดินที่ค้างอยู่เกิน3ปีที่ทำการขออนุญาตจัดสรรแล้ว หรือ อาคารชุดที่ทำการขออนุญาตก่อสร้างแล้ว1ปี พอมีกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กลายเป็นภาระของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 เพราะเศรษฐกิจไม่ดีทำให้การขายช้าลงแต่กลับต้องมารับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น

 นอกจากนี้ยังมีภาษีสิ่งปลูกสร้างเกี่ยวกับบริการสาธารณะ ที่ทำให้กับลูกบ้าน อาทิ คลับเฮ้าส์ ฟิตเนส ซุ้มประตู กลายเป็นภาระให้กับนิติบุคคลของโครงการ ซึ่งปกติแค่ค่าไฟฟ้า ค่าบริการรักษาความปลอดภัยแทบจะไม่พอ ซึ่งกลายเป็นปัญหาและภาระให้กับคนที่อยู่ในโครงการ จึงควรยกเลิกไม่จัดเก็บ และจากแรงกดดันทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะก่อเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเมื่อเจ้าของที่นำที่ดินมาพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในอนาคต

ปรับเกณฑ์ให้เหมาะสมบริบทแต่ละพื้นที่

ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลชุดใหม่ ทบทวน โดยปรับหลักเกณฑ์ให้สอดสอดคล้องกับแต่ละพื้นที่ ไม่ว่าเป็น กรุงเทพฯ ปริมณฑล ต่างจังหวัด ซึ่งในแต่ละภาคจะมีบริบทที่แตกต่างกัน ยกตัวอย่าง เมืองท่องเที่ยว อย่างพัทยาภูเก็ต ราคาบ้าน หรือ ราคาโรงแรม แตกต่างจากโคราช ทำให้มาตรฐานการจัดเก็บภาษีเดียวกันมาใช้จึงไม่เหมาะสมควรจัดเก็บให้เหมาะสมกับบริบทเมืองในแต่ละพื้นที่มากกว่าเหมารวม

“เรื่องนี้รัฐบาลลงต้องลงลึกในรายละเอียดของแต่ละพื้นที่ เช่น โคราชเมืองอุตสาหกรรม จะไปเก็บเท่าเมืองท่องเที่ยว อย่างพัทยา ภูเก็ต ที่มีค่าโรงแรมต่างกันชัดเจนจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ ทำให้การดำเนินธุรกิจมีปัญหาได้ จากที่คิดว่าจะส่งเสริมรายได้ให้กับท้องถิ่น กลายเป็นปัญหาให้กับท้องถิ่น รู้สึกว่าไม่เป็นธรรมอาจหลบเลี่ยง และมีบางเรื่องที่ยังเป็นช่องโหว่ทำให้รายใหญ่ได้เปรียบผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก จึงอยากให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงเกณฑ์การจัดเก็บใหม่ โดยดูรายละเอียดไส้ในให้เป็นธรรมเสมอภาค มีเหตุมีผล ”