"บ้าน-คอนโด"จ่อขึ้นราคารับต้นทุนพุ่งตามภาวะเงินเฟ้อ-สงคราม

"บ้าน-คอนโด"จ่อขึ้นราคารับต้นทุนพุ่งตามภาวะเงินเฟ้อ-สงคราม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯส่งสัญญาณราคาบ้าน-คอนโดขยับตัวจากแรงผลักด้านต้นทุน วัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ราคาคอนโดใหม่จ่อปรับราคาขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่หลังสต็อกลด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  หรือ REIC  ได้จัดทำดัชนีราคาในหมวดที่อยู่อาศัย 2 รายการ ประกอบด้วย 1.ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ 2.ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงไตรมาส 1/2565 โดย REIC พบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้ 

•    ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาส1 ปี 2565ลดลงร้อยละ -0.7

จากรายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่าค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 127.3 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า การที่ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายยังคงมีการลดลงอย่างต่อเนื่องนั้น ได้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการยังคงประเมินว่าผู้ซื้อในกลุ่ม real demand ยังมีกำลังซื้อที่จำกัดจากสภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ต่อเนื่องเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี และยังถูกซ้ำเติมด้วยปัจจัยลบจากสถานการณ์การสู้รบระหว่างรัสเซียและยูเครน

ซึ่งส่งผลทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ประสบกับภาวะเงินเฟ้อและภาระค่าครองชีพของประชาชนปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยอาจจะทำให้ภาพรวมการขยายตัวทางเศรษฐกิจมีการปรับตัวลดลงจากการคาดการณ์เดิมที่ระดับ 3.5 – 4.5% และอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่ม real demand ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในตลาดบ้านจัดสรรสร้างใหม่ลดลงได้ในอนาคต

ทั้งนี้ เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า  

    กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.2 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3
    3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.4 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 

"บ้าน-คอนโด"จ่อขึ้นราคารับต้นทุนพุ่งตามภาวะเงินเฟ้อ-สงคราม
จากตัวเลขการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาบ้านจัดสรรข้างต้น ได้ชี้ให้เห็นว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในไตรมาสนี้ได้เริ่มขยับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย ทั้งนี้อาจเป็นการส่งสัญญาณทิศทางการเพิ่มของราคาบ้านจัดสรรที่เกิดจากแรงผลักด้านต้นทุน (Cost-push Effect) จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน 

 หากทำการติดตามดัชนีตามประเภทบ้านจัดสรร พบว่า


    ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.8 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7
    กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.2 ลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7
    3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.9 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 1 - 3)

2)    ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.0 ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2  

     กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.1 ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)  เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียงร้อยละ 0.02
    3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.6 ลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 

"บ้าน-คอนโด"จ่อขึ้นราคารับต้นทุนพุ่งตามภาวะเงินเฟ้อ-สงคราม
•    ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 ลดลงร้อยละ -0.3
  
สำหรับ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 151.7 จุด ลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 6 ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563

แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 แสดงให้เห็นว่า ราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ หลังจากที่ห้องชุดใหม่สร้างเสร็จเหลือขายในสต๊อกของผู้ประกอบการในราคาต้นทุนค่าก่อสร้างเดิมได้ถูกดูดซับจากตลาดไปมากพอสมควรแล้ว

การที่ราคาห้องชุดใหม่ยังมีการลดลงต่อเนื่องเป็นผลกระทบภาวะอุปทานที่ยังคงเหลืออยู่จากการหดหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่ยังไม่เปิดประเทศให้เดินทางมายังประเทศไทย รวมทั้งการหดหายไปของกำลังซื้อในกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรที่ได้รับผลกระทบจากการประกาศมาตรการ LTV ของ ธปท. ในช่วงที่ผ่านมา และแม้ว่า ธปท.จะได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว

แต่กำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่มีการระบาดรุนแรงหลายระลอกและยาวนานกว่า 2 ปี ส่งผลให้เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า

ประกอบกับเหตุการณ์การสู้รบระหว่างรัสเซียและยูเครน ยิ่งส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจขยายตัวลดลงจากที่คาดไว้ อย่างไรก็ตาม จากปัญหายอดขายห้องชุดที่หดตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2563 – 2564) ส่งผลดีทำให้เกิดการลดอุปทานส่วนเกินในตลาดอาคารชุดสร้างใหม่อย่างต่อเนื่อง  


    ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 1 ปี 2565 เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่ พบว่า


    กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.2 จุด ลดลดร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
    2 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 144.1 จุด ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)