EIC ชี้ ตลาดอสังหาฯ จีนส่อหดตัว ฉุดเศรษฐกิจจีน ชะลอตัวระยะสั้น

    ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ระบุว่า   ตลาดอสังหาฯ ของจีนขยายตัวอย่างร้อนแรงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งจากการก่อหนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

     โดยสัดส่วนหนี้สินรวม (total liabilities) ของภาคอสังหาฯ จีน เพิ่มขึ้นจาก 12.5 ล้านล้านหยวน ในปี 2009 เป็น 85.7 ล้านล้านหยวน ในปี 2020 ทำให้ทางการจีนต้องออกมาตรการเพื่อควบคุมการก่อหนี้ 
      และลดความร้อนแรงของราคาอสังหาฯ ผ่านการดำเนินนโยบาย “สามเส้นแดง” หรือ “Three Red Lines” และมาตรการจำกัดการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาฯ
       นโยบายของภาครัฐที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อแก่ภาคอสังหาฯ ในปี 2021 ปรับชะลอลง 
อีกทั้ง ยังเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับโครงสร้างหนี้เดิมเพื่อให้เข้าเกณฑ์ของภาครัฐ ผ่านการเร่งขายที่ดินในราคาต่ำกว่าตลาด หรือหยุดการดำเนินโครงการอสังหาฯ บางโครงการเพื่อรักษาสภาพคล่องของบริษัท ส่งผลให้ยอดขายและรายได้ของบริษัทลดลง

     กอปรกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 กดดันการขยายตัวของยอดขายภาคอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมา จึงทำให้ฐานะทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ อ่อนแอลง และบริษัทที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากวิกฤตนี้คือ Evergrande

     Evergrande มีหนี้สินรวม (Total liabilities) สูงถึง 2 ล้านล้านหยวน (3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ) หรือคิดเป็น 2% ของ GDP ของจีน และมีสัดส่วนหนี้ระยะสั้นในอัตราที่สูงกว่าบริษัทอื่น ๆ ส่งผลให้บริษัทเผชิญภาวะตึงตัวทางการเงินจากการดำเนินนโยบายที่เข้มงวดของภาครัฐ

     อีกทั้ง ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทหันไปลงทุนในธุรกิจ EV ทำให้สภาพคล่องบริษัทเหลือน้อย โดยเมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา Fitch, S&P, Chengxin (CCXI) ได้ปรับลด credit rating ของ Evergrande ลง เป็น CC, CC และ A ตามลำดับ จากความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น และเนื่องจาก Evergrande เป็นบริษัทใหญ่และมีความเกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจ จึงทำให้ตลาดเกิดความกังวลต่อผลกระทบที่อาจลุกลามรุนแรงได้
·         ตลาดอสังหาฯ จีนที่มีแนวโน้มหดตัว ส่งผลให้เศรษฐกิจจีนอาจขยายตัวชะลอลงในระยะสั้น (คาดว่าผลกระทบต่อ GDP ในปี 2022 ราว 1.4 ppt)

     โดยช่องทางผลกระทบประกอบด้วย 1) กิจกรรมการก่อสร้างที่ลดลง 
จากความสามารถในการก่อหนี้ และจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (Housing starts) ที่ลดลง 2) ยอดขายที่ดินที่ลดลง ส่งผลต่อรายได้ การใช้จ่าย และความสามารถในการกู้ยืมของรัฐบาลท้องถิ่น

    และ 3) wealth effect จากราคาอสังหาฯ ที่ลดลง กระทบต่อระดับการบริโภคของภาคเอกชน

     อย่างไรก็ดี ในระยะต่อไปคาดว่าสถานการณ์น่าจะสามารถบริหารจัดการได้ และจะไม่ลุกลามจนเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน เนื่องจาก    

      1) มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาฯ ของจีนมีความเข้มงวดอยู่แล้ว

      2) การกู้ยืมของ Evergrande ผ่านธนาคารพาณิชย์มีสัดส่วนเพียง 0.22% ของเงินกู้ทั้งระบบธนาคารพาณิชย์จีน 
     3) สถาบันการเงินจีนแข็งแกร่ง จากกระบวนการลดภาระหนี้สินในระบบ (Deleverage) ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
·         นอกจากนี้ EIC คาดว่า รัฐบาลจีนมีแนวโน้มเข้ามาช่วยเหลือระบบเศรษฐกิจในภาคส่วนอื่นไม่ให้เกิดผลกระทบเป็นวงกว้าง แม้ว่าจะไม่ได้เข้าช่วยเหลือบริษัทในภาคอสังหาฯ โดยตรง

      โดยรัฐบาลน่าจะให้ความสำคัญกับผู้ซื้อบ้านและระบบสถาบันการเงินมากกว่าภาคส่วนอื่น ๆ เพื่อช่วยลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นต่อผู้ซื้อบ้านและหลีกเลี่ยง "ความเสี่ยงเชิงระบบ" ในตลาดการเงิน
·     สำหรับผลกระทบต่อตลาดการเงินโลกน่าจะมีจำกัด เนื่องจาก Evergrande มีหนี้คงค้างในตลาด offshore[1] ไม่มากนัก ส่วนผลกระทบต่อตลาดการเงินไทยก็จำกัดเช่นกัน จากการลงทุนใน China HY Property ที่มีสัดส่วนน้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนทั้งหมดของแต่ละกองทุน
·         นอกจากนี้ ภาคก่อสร้างจีนที่ได้รับผลกระทบจากกรณี Evergrande อาจส่งผลกระทบต่อสินค้าส่งออกไทยบางอุตสาหกรรม

     ได้แก่ สินค้าประเภทไม้ (wood) ที่พบว่าพึ่งพาภาคก่อสร้างจีนมาก และมีตลาดจีนเป็นตลาดส่งออกหลัก จะได้รับผลกระทบมากที่สุด ส่วนอุตสาหกรรมแร่อโลหะ (Non-metallic Mineral) ที่พึ่งพา
ภาคก่อสร้างจีนมาก แต่ไม่ได้มีจีนเป็นตลาดส่งออกหลัก จะได้รับผลกระทบรองลงมา
·         นอกเหนือจากแรงกดดันจากภาคอสังหาฯ จีนแล้ว มาตรการภาครัฐที่ควบคุมการใช้พลังงานอย่างเข้มงวด ก็เพิ่มแรงกดดันต่อการใช้พลังงานในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ และส่งผลให้บางอุตสาหกรรมต้องลดกำลังการผลิตลง

       ซึ่งจะเป็นอีกปัจจัยกดดันการเติบโตของจีนในครึ่งปีหลัง โดยการลดระดับการใช้พลังงานเกิดจากสาเหตุหลัก 2 ประการ ได้แก่ 1) การบังคับใช้กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมในการควบคุมการใช้พลังงาน เพื่อบรรลุเป้าหมายควบคุมปริมาณการปล่อยคาร์บอนของประเทศภายในปี 2030

     และ 2) ความพยายามที่จะลดการปล่อยมลพิษที่เกี่ยวข้องกับการใช้ถ่านหิน ส่งผลให้อุปทานของถ่านหินไม่เพียงพอต่ออุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาพลังงานไฟฟ้าสูงขึ้น บริษัทจึงต้องลดการบริโภคพลังงานลง
·         สำหรับผลกระทบระยะสั้นของมาตรการสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดนี้ คาดว่า จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีนตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปีนี้ ต่อเนื่องถึงครึ่งแรกของปีหน้า

      โดยคาดว่าอุตสาหกรรมจีนที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ อุตสาหกรรมที่พึ่งพาการใช้พลังงานไฟฟ้าในกระบวนการผลิตสูง เช่น โลหะเหล็ก โลหะที่ไม่ใช่เหล็ก และแร่อโลหะ
·     โดยสรุป เศรษฐกิจจีนได้รับผลกระทบจากทั้งการหดตัวลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ และการขาดแคลนพลังงานซึ่งส่งผลต่ออุปทานของสินค้าในบางอุตสาหกรรม

     จึงทำให้แนวโน้มการขยายตัวทางเศรษฐกิจชะลอลงกว่าที่เคยคาดไว้ ทำให้ EIC ปรับคาดการณ์การเติบโตของเศรษฐกิจจีนในปี 2021 เหลือ 8.0% (จากการคาดกาณ์
ก่อนหน้านี้ที่ 8.4%) และในปี 2022 ลดลงมาอยู่ที่ราว 5.3-5.5%
     1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีน และมาตรการควบคุมของรัฐ
 ตลาดอสังหาฯ ของจีน เติบโตร้อนแรงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ส่งผลให้มีการก่อหนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สะท้อนจากสัดส่วนหนี้สินรวม (total liabilities) ของภาคอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นจาก 12.5 ล้านล้านหยวน ในปี 2009 เป็น 85.7 ล้านล้านหยวน ในปี 2020 อีกทั้ง

     ทยอดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของภาคครัวเรือน (Residential mortgage loans) ก็ปรับขึ้นเร็วจาก 10% ต่อ GDP ในช่วงก่อนวิกฤตการเงินโลก (Global Financial Crisis: GFC) เป็นประมาณ 33% ต่อ GDP ในปี 2020  
 
      เพื่อชะลอความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ ทางการจีนจึงได้ดำเนินมาตรการที่เข้มงวดเพื่อควบคุมการก่อหนี้และลดความร้อนแรงของราคาอสังหาฯ

       โดยมาตรการประกอบด้วย
นโยบาย “สามเส้นแดง” หรือ “Three Red Lines” Policy ประกาศใช้เมื่อเดือนสิงหาคม 2020 โดยเป็นการกำหนดหลักเกณฑ์โครงสร้างทางการเงินสำหรับบริษัทอสังหาฯ จำนวน 3 เกณฑ์  ได้แก่

            1.    อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวม (Total liability-to-total asset ratio) ไม่รวม advance receipts ต้องน้อยกว่า 70%
             2.         อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Net gearing ratio) ต้องน้อยกว่า 100%
             3.         อัตราส่วนเงินสดต่อหนี้ระยะสั้น (Cash-to-short-term debt ratio) ต้องมากกว่า 1 เท่าของเงินสด

    มาตรการจำกัดสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Residential mortgages loan) และภาคอสังหาฯ (overall property loans) ต่อการปล่อยสินเชื่อทั้งหมดของแต่ละธนาคาร ประกาศใช้เมื่อเดือนมกราคม 2021 ซึ่งมาตรการนี้ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ของภาคอสังหาฯ
 
       นโยบายของภาครัฐที่เข้มงวดขึ้นกดดันเสถียรภาพของภาคอสังหาฯ โดยมาตรการจำกัดสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาฯ ส่งผลให้ธนาคารส่วนใหญ่ไม่เหลือ หรือเหลือพื้นที่เพียงเล็กน้อยในการปล่อยสินเชื่อใหม่ให้ภาคอสังหาฯ สะท้อนจากการขยายตัวของสินเชื่อภาคอสังหาฯ ที่ปรับชะลอตัวลงหลังจากที่มาตรการถูกบังคับใช้ 

      กอปรกับบริษัทยังต้องดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้เดิมเพื่อให้เข้าเกณฑ์ Three Red Lines ของภาครัฐ

       เช่น ยุติการดำเนินโครงการบางโครงการ หรือการเร่งขายที่ดินออกมาในราคาต่ำกว่าราคาของตลาดเพื่อรักษาสภาพคล่อง เป็นต้น อีกทั้ง สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในปี 2020 ยังส่งผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวม

       ซึ่งเป็นอีกปัจจัยกดดันยอดขายและรายได้ของภาคอสังหาฯ ให้ปรับลดลง ปัจจัยข้างต้นส่งผล
ให้ฐานะทางการเงินของบางบริษัทอสังหาฯ อยู่ในภาวะอ่อนแอลงและมีเสถียรภาพทางการเงินที่เปราะบาง 

     โดยบริษัทที่ได้รับผลกระทบรุนแรงในวิกฤตนี้คือ Evergrande ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้สูง
 
      2. Evergrande กับวิกฤตหนี้ครั้งใหญ่ และแนวทางการเข้าช่วยเหลือของรัฐบาล

      Evergrande เป็นบริษัทใหญ่ และมีความเกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจ โดย Evergrande เป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่อันดับ 2 ของจีน มีหนี้สินรวม (Total liabilites) สูงถึง 2 ล้านล้านหยวน (3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ) หรือคิดเป็น 2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของจีน และมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 4% ของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
ของจีน

      โดย Evergrande มีบริษัทลูก (นับรวมทั้งการลงทุนโดยบริษัทแม่ทั้งหมด (Wholly Owned) และการลงทุน
       โดยบริษัทแม่บางส่วน (non-Wholly Owned)) จำนวนมากถึง 2,000 บริษัทที่อยู่ในจีน (onshore) และอีกกว่า 200 บริษัทที่อยู่นอกจีน (offshore) อีกทั้ง มีพนักงานรวมกันทั้งสิ้นกว่า 4 ล้านคน แบ่งเป็นลูกจ้างประจำ 123,000 คน 
และลูกจ้างสัญญา (contractors) ประมาณ 3.8 ล้านคน
       มาตรการภาครัฐที่เข้มงวด ประกอบกับปริมาณหนี้สินของ Evergrande ที่สูงและส่วนใหญ่เป็นหนี้ระยะสั้น ทำให้บริษัทเผชิญปัญหาขาดสภาพคล่องรุนแรง โดย Evergrande มียอดหนี้คงค้าง (Outstanding Debts) 
ในครึ่งแรกของปี 2021 ประมาณ 5.74 แสนล้านหยวน โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นการกู้ยืมเงินระยะสั้นสูงถึง 42% เนื่องด้วยต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำกว่าการกู้ยืมระยะยาว

     ทกอปรกับการที่บริษัทต้องเร่งการดำเนินการปรับโครงสร้าง
ทางการเงินอื่น ๆ ให้เข้าเกณฑ์ Three Red Lines  เช่น การหยุดดำเนินโครงการและการเร่งขายที่ดินออกมาในราคาต่ำกว่า 70% ของราคาตลาด เพื่อรักษาสภาพคล่อง (เงินสด) เป็นต้น

      ส่งผลต่อยอดขายและรายได้ของบริษัทให้ปรับตัวลด

      อีกทั้ง Evergrande ได้มีการลงทุนในธุรกิจอื่นเพิ่มเติม เช่น ธุรกิจ EV ทำให้ใช้เงินทุนมหาศาล ก็เป็น
อีกปัจจัยกดดันสภาพคล่องของบริษัทให้เหลือน้อย ปัจจัยข้างต้นส่งผลให้สภาพคล่องของบริษัทตึงตัว ส่งผลต่อเสถียรภาพของบริษัท นอกจากนี้ การที่ Evergrande มีความเกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจ จึงทำให้ตลาดเกิดความกังวลต่อผลกระทบที่อาจลุกลามรุนแรง