การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบในวงกว้าง รวมถึงภาคอสังหาฯอีสาน ได้รับผลจากกำลังซื้อลดลง เผชิญปัญหาแบงก์เข้มไม่ยอมปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการต้องพยายามหาแนวทางแก้ไข ขอให้ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ
ทั้งนี้ผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือครึ่งแรกปี 2564 ของศูนย์อสังหาฯ พบว่า มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย เพียง 1,583 ยูนิต ลดลง 24.4% มูลค่ารวม 4,861 ล้านบาท ลดลง 20.6% ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดมีจำนวน 13,701 ยูนิต มูลค่ารวม 47,000 ล้านบาท
ยูนิตขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่า โดยมี 2,141 ยูนิต ลดลง 24.9% มูลค่า 6,474 ล้านบาท ลดลง 30.3% ยูนิตเหลือขาย 11,560 ยูนิต มูลค่า 40,526 ล้านบาท โดยจำนวนยูนิตลดลง 8% มูลค่าลดลง 9.3% ในจำนวนดังกล่าวเป็นการลดลงของยูนิตอาคารชุด (คอนโด) เหลือขาย 16.2% ขณะที่ยูนิตบ้านจัดสรรเหลือขายลดลง 5.8% เป็นผลมาจากการปรับตัวโดยลดการพัฒนาโครงการอาคารชุด หันไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
นราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา และกรรมการผู้จัดการบริษัท นาราแลนด์แอนด์ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ปี 2564 สถานการณ์อสังหาฯโคราชคล้ายกับกรุงเทพฯ ได้รับผลกระทบจากการหยุดก่อสร้างบางไซต์เพราะการติดเชื้อโควิด ส่วนกำลังซื้อครึ่งปีแรกอ่อนแอลง กิจกรรมทางเศรษฐกิจมีปัญหาตั้งแต่เดือน เม.ย.-ส.ค.ที่ผ่านมามีหลายหยุดกิจกรรมทางเศรษฐกิจในเดือน ส.ค. รวมทั้งการไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการและธนาคารเข้มงวดปล่อยสินเชื่อลูกค้าทำให้หน่วยเปิดใหม่ครึ่งปีแรกลดลง 24.7% คาดทั้งปีจะมีแค่ 1,684 ยูนิต มูลค่า 5,352 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามยังมีสัญญาบวกจากอุตสาหกรรมในโคราช แม้ว่าจำนวนโรงงานจะลดลงแต่เม็ดเงินการลงทุนยังขยายตัว แต่สิ่งที่น่ากังวลคือจำนวนคนงานลดลงอย่างต่อเนื่องจากการเข้ามาเทคโนโลยี เพราะเดิมลูกค้ากลุ่มหลักมาจากแรงงานอุตสาหกรรม ส่วนตัวเลขการโอนปีนี้เทียบปี 63 ลดลง 500 ยูนิต หรือประมาณ 20.8% แต่มูลค่ายังใกล้เคียงเดิม
สำหรับเทรนด์ที่อยู่อาศัย โคราชเป็นบ้านจัดสรรระดับราคา 2-3 ล้านบาทและ3-5 ล้านบาทเป็นหลัก ครึ่งปีเปิดใหม่ประมาณ 200 ยูนิตยอดขายใกล้เคียงกันประมาณ 219-228 ยูนิต ปีนี้อสังหาฯโคราชได้รับผลกระทบโควิดชัดเจน ทำให้ต้องปรับตัว
“3 แนวทางการปรับตัวหลักได้แก่ 1.ลีนและเอาท์ซอร์ซ เพื่อลดต้นทุน 2. การแชร์ริ่ง อีโคโนมีในการบริหารจัดการบุคคลกรให้เกิดประสิทธฺภาพสูงสุด และ 3 .ใช้ดิจิทัลไลเซชั่นในการทำการตลาดมากขึ้น และสิ่งสำคัญผู้บริโภคที่เป็นเรียลดีมานด์ต้องการความมั่นใจรวมทั้งแรงกระตุ้นจากมาตรการรัฐทางด้านภาษี ที่นอกจากการฟรีค่าธรรมโอนและจอดจำนองที่จะหมดปลายปีนี้เข้ามาช่วยกระตุ้นแรงซื้อ”
เมตตา เมืองเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บ้านสาริน จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาฯอุบลราชธานี กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯอุบลราชธานี ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ที่มีกำลังซื้อจำกัด ประมาณ 80% เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำ อาทิ ราชการ พนักงาน ที่มีภูมิลำเนาในอุบลราชธานีหรือจังหวัดใกล้เคียง มีกำลังซื้อบ้านแฝดและบ้านเดี่ยว 2-3 ล้านบาท ส่งผลให้ตลาดเติบโตค่อยเป็นค่อยไปไม่หวือหวา เพราะไม่มีกำลังซื้อจากนอกพื้นที่เข้ามาเหมือนจังหวัดอื่นๆ พอร์ตสินค้าส่วนใหญ่จะเป็นแนวราบ ดังนั้นหากจะดึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติเข้ามาซื้ออาจทำคอนโดจึงจะตอบโจทย์กลุ่มนักธุรกิจ
“สถานการณ์ช่วงนี้ค่อนข้างลำบาก ทุกอย่างชะลอตัวทั้งเวลาและกำลังซื้อลดลง รวมทั้งการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารส่งผลให้การรีเซลบ้านเป็นเรื่องปกติบางยูนิตถึง 10 ครั้งกว่าจะขายได้”
วิชัย ประเสริฐสิทธิ์ ประธานกรรมการ บริษัท กรีน เมโทร จำกัด ผู้พัฒนาโครงการจ. อุดรธานี กล่าวว่าจากนี้ไปต้องพยายามพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์กลุ่มเด็กจบใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงาน ถือเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อมหาศาลแต่สิ่งสำคัญคือการเปลี่ยนทัศนคติจากการเช่าให้เปลี่ยนมาซื้อแทน เพราะโควิดไม่ได้อยู่กับเราตลอดไป แนวโน้มบ้านล้านหลังที่ระดับราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาทยังดีอยู่ เพราะคนยังไม่มีบ้านเยอะ และรัฐบาลสนับสนุนแต่ปัญหาหลักก็คือการยื่นกู้
“ปัจจุบันคนเช่าบ้านอยู่ส่วนใหญ่เป็นเด็กจบใหม่ที่มีฐานเงินเดือนอยู่ 1.2-1.5 หมื่นบาท ถ้าไม่มีหนี้สามารถยื่นกู้ได้ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้พร้อมมีครอบครัวขนาดเล็ก จากเดิมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาท แต่ถ้าผ่อนซื้อบ้านก็เดือนละ 5,000 บาท กลุ่มนี้มีจำนวนมากหากเปลี่ยนทัศนคติได้จะมีดีมานด์เป็นแสนคนต่อปี”
ส่วนการดึงต่างชาติเข้ามาซื้อ เห็นด้วยหากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สอง แต่กลุ่มคนต่างประเทศที่เข้ามาซื้อเพื่อลงทุนเป็นโฮลดิ้งเพื่อปล่อยเช่าให้ต่างชาติต่อเป็นเรื่องที่น่ากลัวและต้องระมัดระวัง
