ประเด็นสำคัญที่ได้จากงานสัมมนาของ AREA
Event
อัพเดตแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Impact
ยอดเปิดโครงการใหม่ในปี 2563 ต่ำสุดในรอบสิบปี ที่ 73,043 ยูนิต (-39% YoY)
จากข้อมูลของ Agency for Real E1state Affairs (AREA) ยอดเปิดโครงการใหม่ในปี 2563 ลดลง 39%YoY ทำสถิติต่ำสุดในรอบสิบปีที่ 73,043 ยูนิต โดยการเปิดตัวโครงการแนวราบปรับตัวลดลง 9% YoY เหลือ 46,846 ยูนิต ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมลดลงถึง 61% YoY ที่ 25,906 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี จากตัวเลขดังกล่าว ทำให้เห็นได้ว่าผู้ประกอบการระมัดระวังอย่างมากกับการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และเน้นระบายยูนิตที่ยังค้างสต็อกอยู่ออกไปก่อน ในขณะเดียวกันโครงการแนวราบดูจะเป็นที่นิยมมากกว่า เพราะสามารถสร้างกระแสเงินสดได้เร็วกว่า ในขณะที่การก่อสร้างโครงการแนวราบก็สามารถค่อย ๆ สร้างไปทีละเฟสได้ ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงด้านภาระกระแสเงินสดไหลออก
จำนวนยูนิตที่ขายได้ลดลง 35% YoY ในปี 2563
จำนวนยูนิตที่ขายได้ปรับตัวลดลง 35% YoY ในปี 2563 เหลือ 65,279 ยูนิต โดยปัจจัยสำคัญที่กดดันยอดขายคือ อุปสงค์โครงการคอนโดมิเนียมที่ลดลงอย่างมากถึง 47% YoY เหลือ 28,947 ยูนิต ในขณะที่อุปสงค์โครงการแนวราบปรับตัวลดลงในอัตราที่น้อยกว่าที่ 20% YoY เหลือ 35,589 ยูนิต ทั้งนี้ ในรอบปี 2563 ผู้ประกอบการที่ทำโครงการคอนโดมิเนียมเกือบทุกรายใช้กลยุทธ์การตัดราคาขายในช่วงที่แรงซื้อจากนักลงทุนและผู้ซื้อต่างชาติหายไป ในขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดโครงการแนวราบกลับไม่รุนแรงเท่า เพราะมีอุปสงค์ที่แท้จริงจากผู้ซื้อมาช่วยรองรับเอาไว้ นอกจากนี้ ส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นเป็น 73% (จาก 68% ในปี 2562) ดังนั้น ผลการดำเนินงานในปี 2563 ของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดมีแนวโน้มออกมาดีกว่าของผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาด
AREA ประเมินว่าอุปสงค์โดยรวมจะลดลงอีก 10% YoY ในปี 2564
AREA ยังคงคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยโดยรวมในปี 2564F ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลง 10%เหลือประมาณ 59,000 ยูนิต ในขณะที่ KGI คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 10% YoY เป็นประมาณ 72,000 ยูนิต โดยภาพรวม เรามองว่าการที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 5-10% YoY เนื่องจาก i) ฐานที่ต่ำในปี 2563 ii) เศรษฐกิจไทยทยอยฟื้นตัวดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในครึ่งปีหลัง และ iii) มีการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานในภาคการขนส่งอย่างต่อเนื่อง อย่างเช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (16 สถานี), สายสีทอง (4 สถานี) และสายสีแดง
เรายังคงกลยุทธ์การลงทุนเอาไว้เหมือนเดิม โดยเราชอบหุ้นกลุ่มแนวราบมากกว่า
เรายังคงกลยุทธ์การลงทุนเอาไว้เหมือนเดิม ซึ่งเราชอบหุ้นกลุ่มที่มีการพัฒนาโครงการแนวราบ โดยเฉพาะโครงการราคาระดับกลางถึงสูง นอกจากนี้ เรายังคาดว่าผู้ประกอบการที่มียอด backlog คอนโดมิเนียมอยู่ในระดับสูงมีแนวโน้มจะ outperform เนื่องจากเป็นการสะท้อนถึงความสำเร็จของโครงการในอดีต ซึ่งจ่อคิวรอโอนในปีนี้
Valuation & Action
ข้อมูลทั้งหมดยังคงยืนยันมุมมองของเราในการใช้กลยุทธ์เลือกหุ้นเป็นรายตัว และการฟื้นตัวของอุปสงค์แบบกระจายตัวทุกกลุ่มยังคงเป็นความหวังอันเลือนลาง เราเชื่อว่าธนาคารจะยังคงปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีฐานรายได้ต่ำ ในขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมก็น่าจะยังเข้มข้นเพราะผู้ประกอบการยังคงเน้นระบายสต็อกเก่าออกมาในตลาด เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่ Neutral โดยเลือก AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 8.50 บาท) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 21.40 บาท) เป็น
หุ้นเด่นในกลุ่ม
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง และ COVID-19 กลับมาระบาดอีกครั้ง
