อัตราการขายโครงการใหม่ร่วงแรงหลัง Bangkok Lockdown
จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ลดลงอย่างมากในเดือนมีนาคม หลังบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยยังคงระมัดระวังในการเปิดโครงการและมุ่งเป้าไปที่การขายสินค้าเก่าเป็นหลัก ในขณะที่อัตราการขายโครงการเปิดใหม่ลดลงไปสู่ระดับ 7.4% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 8.9% ในช่วงวิกฤต subprime ในเดือนตุลาคม 2008 เราคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นได้อย่างเร็วที่สุดก็ 4Q20 อย่างไรก็ตามเรามองว่าราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ได้ซื้อขายในระดับที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงอยู่มาก เราจึงคงคำแนะนำถือ และเลือก LH เป็นหุ้นเด่นสำหรับหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
การเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเงียบเหงา
Agency for Real Estate (AREA) ได้รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในเดือนมีนาคม โดยมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 6,005 หน่วยลดลง 2% mom และ 47% yoy ในโครงการเปิดใหม่เป็นโครงการแนวราบ 4,776 หน่วย (คิดเป็น 79% ของหน่วยเปิดตัวใหม่) ส่วนที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียม 21% คิดเป็น 1,229 หน่วย การเปิดโครงการใหม่นั้นค่อนข้างเงียบเหงาเป็นเดือนที่ 4 ติดต่อกันด้วยจำนวนหน่วยเปิดใหม่เฉลี่ย 5,000 หน่วยเทียบกับในสถานการณ์ปกติที่ 10,000 หน่วย โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังจากผลกระทบต่อเศรษฐกิจของ Covid-19 ทั้งนี้ในข้อมูลรวม 3M20 จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลง 42% สู่ระดับ 17,531 หน่วย เทียบในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ 30,249 หน่วย ในช่วง 3M19 โดย 3M20 จำนวนหน่วยเแนวราบใหม่เพิ่มขึ้น 11% สู่ 9,539 หน่วย ในขณะที่หน่วยคอนโดมิเนียมใหม่ลดลง 68% สู่ 6,518 หน่วย
อัตราการขายลดลงสู่ระดับต่ำสุด
ถึงแม้การเปิดตัวโครงการจะยังเงียบเหงา ราคาเฉลี่ยของหน่วยเปิดตัวใหม่ในเดือนมีนาคมอยู่ที่ 3.9 ล้านบาท ใกล้เคียงกับราคาเฉลี่ยของทั้งปี 2019 ที่ 4 ล้านบาท ทั้งนี้เรามองตลาดที่อยู่อาศัยมีปัจจัยลบกดดัน 3 ปัจจัยที่ทำให้ยอดขายโครงการใหม่เข้ามาอ่อนแอในเดือน มี.ค. คือ 1) ราคาขายของหน่วยเปิดตัวใหม่ไม่น่าดึงดูด 2) การ Lockdown จากการระบาดของ Covid-19 และ 3) บริษัทให้ความสำคัญกับการขายหน่วยอยู่อาศัยเก่ามากกว่ามุ่งเน้นการเปิดและขายโครงการใหม่ จากปัจจัยเหล่านี้ทำให้อัตราการขายหน่วยเปิดตัวใหม่ทำได้เพียง 443 หน่วยเทียบกับ 1,223 หน่วยในกุมภาพันธ์ 2020 และ 3,791 หน่วยในมีนาคม 2019 กดดันให้อัตราการขายลดลงสู่ระดับต่ำสุดที่ 7.4% เทียบกับ 19.9% ในกุมภาพันธ์ 2020 33.4% ในเดือนมีนาคม 2019 และต่ำกว่าระดับ 8.9% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในช่วงวิกฤต Subprime
ส่วนลดบนราคาหุ้น แต่ยังไม่เห็นการฟื้นตัว
ราคาหุ้นในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นน่าดึงดูด โดยราคาหุ้นหลายๆบริษัทซื้อขายในระดับราคาที่ต่ำกว่า Book value และให้ผลตอบแทนเงินปันผลราว 9-10% แต่เราคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซึมยาวจนถึงอย่างน้อย 4Q20 จากสภาพเศรษฐกิจที่แย่ลงในช่วงครึ่งปีแรกจากผลกระทบจาก Covid-19 ดังนั้นเราจึงคงคำแนะนำถือสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และเลือก LH เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม
