"Commercial" Property Sector (23 มี.ค.63)

Event

อัพเดตแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

lmpact

ใช้มาตรการคุมเข้มเพื่อควบคุมการระบาดของ COVID-19

เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2563 กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ออกคำสั่งปิดสถานที่สาธารณะที่มีฝูงชนหนาแน่นในเขตกรุงเทพมหานครชั่วคราวเป็นเวลา 22 วัน ระหว่างวันที่ 22 มีนาคม - 12 เมษายน 2563 ซึ่งรวมถึงห้างสรรพสินค้า (ยกเว้นซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านขายยา) ร้านอาหาร ร้านเสริมสวย ร้านเกมส์สนามกอล์ฟ ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์กีฬา ฯลฯ ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 22 มีนาคม 2563 มีผู้ติดเชื้อ COVID-19 ในประเทศไทยที่ยืนยันแล้ว 599 ราย โดยจำนวนดังกล่าวเพิ่มขึ้นถึง 188 รายภายในวันเดียว

ผู้ประกอบการทุกรายจะถูกกระทบเหมือน ๆ กัน

หลังจากที่ กทม. มีคำสั่งออกมา ทุกบริษัทในกลุ่มนี้ที่เราดูแลอยู่ก็ประกาศว่าจะปิดให้บริการชั่วคราวยกเว้นส่วนของซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา และ ร้านอาหารแบบนำกลับ โดย Central Pattana PCL (CPN.BK/CPN TB)* ประกาศว่าจะปิดห้างสรรพสินค้า 15 แห่งในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ส่วน MBK PCL (MBK.BK/MBK TB)* ก็จะปิดศูนย์การค้ามาบุญครอง และศูนย์การค้าทุกแห่งบริษัทสยามพิวรรธน์ จำกัด (SPW) ในขณะเดียวกัน Siam Future Development PCL (SF.BK/SF TB) ก็ระบุว่าจะปิดห้างทุกแห่งรวมถึง เมกา บางนาด้วย

แม้เราจะเพิ่งปรับประมาณการลงมาแต่ก็ยังมี downside อีก

ภายใต้สมมติฐานว่าไม่มีการจ่ายค่าชดเชยตามคำสั่ง กทม. และผู้เช่าจะได้ยกเว้นค่าเช่า เราคาดว่าการปิดห้างชั่วคราวจะส่งผลกระทบกับผลประกอบการปี 2563F ของบริษัทที่เราดูแลอยู่ประมาณ 5.5%-10.5% โดย SF น่าจะถูกกระทบมากทที่สุด เพราะทั้งรายได้และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทั้งหมดผูกอยู่กับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในขณะที่ CPN น่าจะถูกกระทบน้อยที่สุดเพราะห้างในเครือหลายแห่งไม่ได้ต้องปิดตามคำสั่งนี้

Valuation & Action

เรายังคงให้น้ำหนักกับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ Neutral โดยยังคงมองว่าแนวโน้มของธุรกิจนี้น่าจะยังแข็งแกร่งในระยะยาว เนื่องจากธุรกิจมีลักษณะ defensive อย่างไรก็ตาม เราแนะนำให้นักลงทุนชะลอการลงทุนในระยะสั้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งอาจจะลากยาวไปจนถึงสิ้นปี

Risks

ความเสี่ยงด้าน Downside ได้แก่ อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำเกินคาดจากอุปทานส่วนเกิน และต้นทุนการให้เช่าสูงเกินคาดจากการที่ราคาที่ดินแพงขึ้น ส่วน upside จะมาจากการที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยฟื้นเร็วเกินคาดและให้ส่วนลดกับผู้เช่ามากกว่าที่คาดไว้