เสนอตั้งบรรษัทพัฒนาเมือง บูมทำเลทองสถานีฯ บางซื่อ

การเสวนาภายใต้หัวข้อ “โฉมใหม่บางซื่อ บูมทำเลทองอสังหาฯไทย” ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในงานสัมมนา BANGKOK 's New Center สถานีกลางบางซื่อ : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพ ซึ่งจัดขึ้นวันนี้ (9 พ.ค.) โดยมีผู้ประกอบการ และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เสนอแนวทางการพัฒนาโครงการลงทุนให้เกิดความคุ้มค่าในหลายแนวทาง

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ที่ดินบริเวณบางซื่อถือเป็นทำเลทอง เมื่อสถานีกลางบางซื่อเกิดขึ้น แต่สิ่งที่ยังเป็นอุปสรรคในการพัฒนา คือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ โดยเฉพาะความเสี่ยงเรื่องผังเมืองเก่า และการกำหนดมาสเตอร์แพลนที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องการเห็นภาพที่ชัดเจนกว่านี้

“ความเสี่ยงของโครงการ อยู่ที่การจัดทำผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (PUD : Plan Unit Development) ซึ่งจะไปเชื่อมกับการโอนสิทธิในการพัฒนา(TDR : Transfer Development Right) ทำให้กรุงเทพมหานคร ต้องแก้ไขผังเมือง เพราะกฎหมายฉบับเดิมไม่เอื้อต่อการขยายโครงการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะการแก้ไขอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) ในต่างประเทศโครงการที่อยู่ใน PUD จะกำหนดอยู่ที่ราว 50 เท่า แต่ในไทยยังเต็มที่ได้ 10 เท่า ทำให้การพัฒนาอาจยังไม่คุ้มค่าเท่าที่ควร”

นอกจากนี้ ยังเสนอว่า เพื่อให้เกิดความคล่องตัวลดปัญหาอุปสรรคในการพัฒนาเมือง ประเทศไทยควรต้องมี“บรรษัทพัฒนาเมือง” (Urban Development Corporation) ขึ้นมาเพื่อปลดล็อกกฎเกณฑ์การลงทุนเดิม โดยมีกฎหมายรองรับเหมือนต่างประเทศ เช่น ลอนดอนสามารถนำท่าเรือเก่ามาพัฒนาได้ เพราะบรรษัทของเขาซึ่งมีอำนาจนำที่ดินรัฐและเอกชนมาพัฒนานอกเหนือเกณฑ์ผังเมืองปกติ เพราะถือเป็นพื้นที่พิเศษ ซึ่งโมเดลดังกล่าวไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายประเทศตั้งบรรษัทขึ้นมาแล้ว แม้แต่มาเลเซีย”

แนะเปิดมาสเตอร์แพลนโครงการ
นายอธิป กล่าวว่า โซนสถานีกลางบางซื่อ หากไม่ตั้งในรูปแบบบรรษัทขึ้นมา การพัฒนาโครงสร้างจะทำทีละส่วน เพราะต้องรอการลงทุนที่ละเฟส ทีละแปลง เป็นข้อขัดแย้งในความรู้สึกของนักลงทุนที่ต้องรอการเปิดพื้นที่ระยะยาวหากยังไม่ถึงเฟสที่ต้องการลงทุน ทำให้ความสนใจลงทุนลดลง ต่างจากการทำมาสเตอร์แพลนเปิดพร้อมกันทั้งหมด รัฐบาลจะได้ประโยชน์สูงสุด เพราะมีตัวเลือกการพัฒนาใหญ่และเล็ก เปิดกว้างให้เอกชนหลากหลายแทนที่จะเปิดทีละเฟสแล้วได้แต่รายใหญ่ไม่กี่รายเท่านั้น

ขณะเดียวกัน บรรษัทดังกล่าวจะเป็นเจ้าภาพดูแลการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และใช้ประโยชน์ให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด และยังมีสถานะเข้มแข็งในการระดมทุน เช่น ออกบอนด์หรือขายหุ้นได้ซึ่งลำพังการให้เจ้าของที่ดินตั้ง Asset Management Corporation ยังไม่พอเพราะไม่สามารถผ่าทางตันข้อกำหนดทางกฎหมายเหมือนบรรษัทพัฒนาเมือง

ชงขยายสัญญาเช่ามากกว่า30ปี
นายอธิป เสริมด้วยว่า การจะทำให้โครงการได้ประโยชน์มากที่สุดควรต้องพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Commercial Development) เป็นหลัก ซึ่งจะพัฒนาได้คุ้มค่ากว่าการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย (Residential Development) เนื่องจากที่ดินเป็นสัญญาเช่า (Leasehold) ดังนั้นเงื่อนไขที่ฝากให้รัฐพิจารณาต่อ คือ จะขยายสัญญาเช่าที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้มากกว่า 30 ปี เพราะสำหรับบริษัทที่จะพัฒนาก็มองว่าการต่อสัญญาแต่ละครั้งมีความเสี่ยง จึงควรปรับให้เป็น 99 ปีเหมือนกับเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซียหรือสิงคโปร์ หรืออย่างน้อยให้เท่ากับโครงการเชิงพาณิชย์ซึ่งให้สัญญาเช่าที่ 50 ปี

“ถ้าเรามีมาสเตอร์แพลนโครงการขนาดใหญ่ที่มองในภาพกว้าง นอกเหนือจากสถานีได้ จะแก้ปัญหาหลายเรื่อง เช่น รัฐบาลต้องได้ประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่รอบๆเพื่อมาชดเชยรายได้จากการให้บริการรถไฟฟ้า แก้ไขปัญหาค่าบริการแพง” นายอธิป กล่าว

พัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์คุ้มกว่า
ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ศักยภาพการพัฒนาที่ดินรอบสถานีหลักต่างๆ จะเป็นโครงการเชิงพาณิชย์มากกว่าที่พักอาศัยเพราะเชื่อว่า ที่ดินระดับมากกว่า2,000ไร่เป็นCommercial Developmentได้ แต่แผนทุกวันนี้ยังไม่เคยพูดเรื่องการขยายถนน หรือตัดถนนเข้าไปในพื้นที่ ซึ่งน่ากังวลว่าจะทำให้เกิดปัญหารถติดอย่างมาก เพราะยังเป็นถนนฝั่งละ 2 ช่องจราจรเท่านั้น และเสี่ยงจะสร้างผลกระทบด้านรถติด และความไม่พอใจของชุมชนโดยรอบ

“เราพูดถึงโตเกียวหรือโอซาก้า ที่ผู้คนเดินทางจากรอบนอกเข้ามาทำให้พื้นที่อาศัยกับเชิงพาณิชย์ไม่ต้องอยู่ด้วยกันความท้าทายคือการพัฒนาโดยรอบจะทำให้เกิดขึ้นได้อย่างไรความต่อเนื่องในการใช้ประโยชน์พื้นที่ต้องมาสร้างระบบเชื่อมต่อภายในแปลงต่างๆ”

นายพนม กล่าวว่า ตัวอย่างการพัฒนาย่านธุรกิจใจกลางเมือง(ซีบีดี)โซนใหม่อย่างรัชดาภิเษก และพระราม9ซึ่งเป็นที่พูดถึงเพราะบริษัทรายใหญ่พัฒนาโครงการอยู่ต่อเนื่อง เมื่อมีความต่อเนื่องใช้ประโยชน์ก็เป็นโซนพาณิชย์ได้ ซึ่งปัจจุบันในส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโซนบางซื่อเกิดขึ้นแล้ว แต่ไม่ใช่ด้วยสถานีกลางบางซื่อแต่เป็นเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อ อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายรถไฟฟ้ายังสูงทำให้คนที่มีสมาชิกครอบครัวหลายคนเลือกใช้รถยนต์เพราะคุ้มค่ากว่า

ทั้งนี้ เชื่อว่าตลาดอสังหาฯยังไปได้ใน3-5ปี การพัฒนาออฟฟิศยังมีศักยภาพสูง อัตราการใช้พื้นที่ปัจจุบันทั่วกรุงเทพฯ มีอัตราเกินกว่า95% โดยคอนเซปต์การพัฒนาเมืองจะทำให้ผู้ประกอบการกระจายการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ไปตามเส้นทาง ถ้ามีแผนการพัฒนาชัดจะเห็นโครงการใหม่ๆตามมา รวมถึงดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศได้มาก