SC - ซื้อ

ประเด็นการลงทุน

เรามองว่าปัจจุบันเป็นเวลาที่เหมาะสมในการเข้าสะสมหุ้น SC อย่างจริงจัง เพื่อเตรียมรับข่าวดีเรื่องประกอบการครึ่งหลังของปี 2560 ที่จะฟื้นตัวแรงและโดยเฉพาะกำไรของปี 2561 ที่น่าจะดีงามมาก ทั้งนี้เรามองข้ามความเสี่ยงต่อแผนธุรกิจปี 2560 ต่อเป้าหมายของบริษัทไปแล้วเนื่องจากคาดว่าสะท้อนในมูลค่าหุ้นที่ถูกมากแล้ว โดยนักลงทุนที่เป็นลักษณะ Early Bird นั้นจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลเป็นอัตราสูงถึง 4.6% สำหรับผลการดำเนินงานทั้งปี 2560 ซึ่งสูงที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยที่เราให้คำแนะนำ ที่สำคัญมูลค่าหุ้น SC นั้นถูกมากอย่างไร้เหตุผล โดยปัจจุบันหุ้นถูกซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าบัญชี คาดการณ์ ณ ปี 2560 ที่ 3.70 บาท/หุ้น และปี 2560 ที่ 4.00 บาทต่อหุ้น และ PER ปี 2561 อยู่ในระดับต่ำที่ 7.5 เท่า ทำให้เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2561 ที่ประเมินด้วยวิธี SOTP ที่ 4.20 บาท อ้างอิงจาก PER ของธุรกิจอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยที่ 8 เท่า (สูงกว่า
ค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2549-2559 เล็กน้อย) และมูลค่าสินทรัพย์ให้เช่าคิดลด 30% จากมูลค่าตลาดอยู่ที่ 1 บาท/หุ้น

มองข้ามความเสี่ยงต่อแผนธุรกิจปี 2560

เรามองข้ามเส้นทางที่ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบในปี 2560 ไป ซึ่งบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้คอนโดลดลงมาก (มีเพียงโครงการ Chambers ขนาดเล็กสองแห่งที่จะแล้วเสร็จในปีนี้) โดยประมาณการของเราได้สะท้อนความเสี่ยงขาลงต่อเป้าหมายบริษัทสำหรับแผนธุรกิจปี 2560 ไปมากแล้ว – โดยเราคาดรายได้รวมปี 2560 ที่ 13.8 พันล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายของบริษัท 6% ขณะที่คาดยอดจองซื้อปี 2560 ที่ 15 พันล้านบาท ทะยานขึ้น 30% YoY แต่ต่ำกว่าเป้าหมายของ SC ที่ 16 พันล้านบาท

ผลการดำเนินงานโครงการแนวราบโดดเด่นมาก

ผลการดำเนินงานโครงการแนวราบ (มีสัดส่วนประมาณ 2 ใน 3 ของพอร์ตของบริษัท) ของ SC น่าจะออกมาดีงามมาก โดยเราคาดยอดจองซื้อสำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2560 เติบโตถึง 28% YoY ที่ 7.4 พันล้านบาท โดย SC มีแผนเชิงรุกในการเปิดตัวโครงการแนวราบกว่า 9 แห่งมูลค่ารวม 11.5 พันล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมุ่งเน้นโครงการระดับกลางบน และบน ดังนั้นเราคาด SC จะมียอดจองซื้อโครงการแนวราบสูงสุดเป็นประวัติกาลที่ 10.5 พันล้านบาทได้ในปี 2560 สูงขึ้น 33% อีกทั้งยอดจองซื้อโครงการแนวราบรายไตรมาสมีโอกาสทำจุดสูงใหม่สองไตรมาสติดต่อกันในไตรมาส 3/60 และ 4/60 โดยเราประเมินยอดจองซื้อดังกล่าวที่ 3 พันล้านบาทในไตรมาส 3/60 (สูงขึ้น 59% YoY และ 17% QoQ) และคาดยอดจองซื้อโครงการแนวราบไตรมาส 4/60 เติบโตถึง 40-50% YoY และ 5-10% QoQ

กำไรจะเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2560

เราคาด SC จะเริ่มรายงานกำไรหลักเติบโตทั้ง YoY และ QoQ ได้ในไตรมาส 3/60 และผลประกอบการรายไตรมาสจะดีที่สุดาของปีในไตรมาส 4/60 หนุนโดยรายได้จากโครงการแนวราบฟื้นตัวแรง และการเริ่มโอนคอนโดขนาดเล็กหนึ่งโครงการในไตรมาส 4/60 (Chambers, โครงการมูลค่า 780 ล้านบาท จองแล้ว 39%) โดยคาดกำไรหลักสำหรับครึ่งหลังของปี 2560 กระโดดสูงขึ้นถึง 139% YoY เทียบกับชะลอตัว 75% YoY ในครึ่งแรกของปีนี้ ทั้งนี้เราคาดรายได้จากการขายสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยในครึ่งหลังของปี 2560 จะคิดเป็น 69% ของประมาณการทั้งปี 2560

แนวโน้มปี 2561 และ 2561 ชัดเจนหนักแน่น

กำไรเติบโตจะเริ่มเป็นขาขึ้นในปี 2561 เป็นต้นไป ด้วยมูลค่าโครงการคอนโดแล้วเสร็จ (สามารถเริ่มโอนได้) จะพุ่งขึ้นจาก 1.7 พันล้านบาทในปี 2560 ไปอยู่ที่ 8.7 พันล้านบาทในปี 2561 และ 8 พันล้านบาทในปี 2562 โดยคอนโดสองโครงการที่จะเริ่มโอนได้ในปี 2561 ได้แก่ Saladaeng One (โครงการมูลค่า 8 พันล้านบาท จองแล้ว 43% คาดเริ่มโอนในไตรมาส 2/61) และ BEATNIQ (โครงการมูลค่า 4 พันล้านบาท จองแล้ว 37% เริ่มโอนในไตรมาส 3/61) – และ 28 Chidlom (มูลค่า 8 พันล้านบาท จองแล้ว 42%) จะเริ่มโอนปี 2562 โดยเราคาดรายได้จากคอนโดจะพุ่งสูงขึ้นจากเพียง 2 พันล้านบาทในปี 2560 เป็น 3.5 พันล้านบาทในปี 2561 และเป็น 5 พันล้านบาทในปี 2562 หนุนให้รายได้จากการขายอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยน่าจะปรับตัวสูงขึ้น 15% มาอยู่ที่ 15 พันล้านบาทในปี 2561 (การันตีจากมูลค่างานในมือที่รอรับรู้รายได้แล้ว 20% ซึ่งมากที่สุดเป็นอันดับ 3 ของกลุ่มอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยที่เราให้คำนะนำ)