ห่านทองคำ
ประเด็นการลงทุน
แนะนำ “ซื้อ” และปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 7.50 บาท (อิง P/E ที่ 13.8 เท่า ใกล้กับค่าเฉลี่ยในอดีต) SF เป็นบริษัทแรกในกลุ่ม Small-Cap ที่เรา cover ที่เราปรับราคาเป้าหมายไปอิงปี 2018 เพราะเป็นบริษัทที่เรามีความมั่นใจในผลประกอบการมากที่สุด เพราะสินทรัพย์ที่บริษัทมีอยู่ในมือเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพดั่ง “ห่านทองคำ” ที่สร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงานปีละ 800 ล้านบาท เราคาดปีนี้บริษัทจะจ่ายปันผลได้ราว 4% และยังมีการเปิดโครงการใหม่ใน 4Q17 นี้ 2 โครงการ รวมถึงการพัฒนา Mega Bangna และ Market Place เป็น Mixed use ในปีหน้า
เพชรในมือจะเปล่งประกาย ใน 4Q17
บริษัทเปิดศูนย์การค้าส่วนต่อขยายเพิ่ม 2 แห่ง ใน 4Q17 นี้ ซึ่งเป็นการขยายพื้นที่เช่าในโครงการเดิมที่มีผู้เช่าเต็ม 100% อยู่แล้ว และมีการต่อคิวอย่างหนาแน่น เป็นการเพิ่มรายได้บนสินทรัพย์เดิมที่มีศักยภาพสูงอยู่แล้วและเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ให้ดีขึ้นไปอีก เพราะต้นทุนส่วนใหญ่ เช่น เงินลงทุนในที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้น โดย 1) เปิดส่วนต่อขยายโครงการ Market Place ทุ่งมหาเมฆ (นางลิ้นจี่) เฟส 1 ขนาด 6,700 ตร.ม.คาดบริษัทจะได้ค่าเช่าเฉลี่ยสูงจากเดิมขึ้นราว 10% ประกอบกับอัตราการเช่าพื้นที่(Occupancy rate) ที่สูงราว 80% และ 2) ส่วนต่อขยาย Mega Bangna ขนาด 10,000 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถเพิ่มอีกราว 1,200 คัน ซึ่งจะเปิดในเดือน ธ.ค. ปัจจุบันอัตราการเช่าเต็ม 100% แล้ว คาดหนุนให้ SF มีกำไรส่วนเพิ่มราว 5-7% จากฐานกำไรปัจจุบัน
Mega Bangna แผนพัฒนา ขั้นที่ 2 เริ่มต้นขึ้นแล้ว
หลังจากที่จะเปิดส่วนต่อขยาย Mega Bangna ปลายปีนี้ บริษัทเดินหน้าแผนพัฒนา เฟสที่ 2 เพื่อให้ Mega Bangna เป็น Mixed use โดยจะให้พันธมิตรเช่าที่ดินด้านหลังโครงการ 3 แปลง ซึ่งจะสร้างเป็นจุดดึงดูด (Attraction) แปลกใหม่ ช่วยดึงลูกค้าเข้ามาใช้บริการในโครงการเพิ่มขึ้นพร้อมทั้งจะสร้างศูนย์การค้าส่วนต่อขยายเพิ่มอีก 1 อาคาร ขนาด 8,000ตร.ม. เชื่อมกับโครงการของพันธมิตร
SF – ปรับโฉม Market Place เป็น Mixed use
บริษัทได้ต่อสัญญาเช่าที่ดิน โครงการ Market Place ทองหล่อ ซอย 4 เพิ่มอีก 20 ปี และปีหน้าจะเริ่ม Renovate โครงการใหม่ทั้งหมดเพื่อพัฒนาให้เป็นโครงการ Mixed use ขนาด 15,000 ตร.ม. (เดิมเพียง 3,000 ตร.ม.) แบ่งเป็น พื้นที่ค้าปลีก 10,000 ตร.ม. และอาคารสำนักงาน 5,000 ตร.ม. ที่
จะช่วยสร้าง traffic ให้โครงการในช่วงเวลากลางวันวันธรรมดา โดยแผนการก่อสร้างคาดจะใช้เวลาราว 2 ปี อย่างไรก็ดีเรามองว่าการปิดโครงการระหว่างก่อสร้างจะไม่กระทบผลกำไรของบริษัทเพราะมีการเปิดโครงการ Market Place ทุ่งมหาเมฆ คาดจะส่งผลบวกต่อกำไรได้มากกว่า
ปรับกำไรขึ้น กระแสเงินสดแข็งแกร่ง ปันผลอาจมากกว่าคาด
เราปรับประมาณการกำไรหลักปี 2018 ขึ้นเป็น 978 ล้านบาท เติบโตราว 10% เพื่อสะท้อนการเปิด โครงการใหม่ เรามอง SF มีจุดเด่นด้านกำไรและกระแสเงินสดที่มั่นคง ซึ่งเราประเมินว่าบริษัทมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่แน่นอนปีละ ประมาณ 800 ล้านบาท (สมมุติฐานรวม Mega Bangna) หรือราว 0.45 บาท/หุ้น (คิดเป็น cash flow yield 7%) เรามองว่าบริษัทมีโอกาสปรับเพิ่มอัตราการจ่ายเงินปันผลขึ้นอีก ในปีถัดๆไป
