จับสัญญาณคอนโดหรู ส่อซัพพลายด์ล้นตลาด

จับสัญญาณคอนโดหรู ส่อซัพพลายด์ล้นตลาด

ตลาดคอนโดหรูส่อแววสะดุด หลังมีซัพพลายด์ออกสู่ตลาดต่อเนื่อง สวนทางดีมานต์ที่จำกัด โดยต้องจับตาเป็นพิเศษ ในระดับราคาเกิน 350,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป เนื่องจากราคายิ่งสูง ลูกค้ายิ่งตัดสินใจซื้อยาก

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ด้วยภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ได้กระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับกลาง-ล่าง โดยเฉพาะตลาดคอนโด เนื่องจากมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง จนคอนโดในตลาดนี้เหลือขายเป็นจำนวนมาก ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯหลายรายหนีกับดักทางเศรษฐกิจ หันมาโฟกัสตลาดบน หรือคอนโดหรู ทั้งกลุ่มลักชัวรี่ ระดับราคา 250,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป และซุปเปอร์ลักชัวรี่ ระดับราคามากกว่า 350,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป

ทั้งนี้ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด รายงานว่า ตั้งแต่ปี 2558 เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมหรูที่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อ ตร.ม. เปิดขายมากขึ้น โดยปี 2558 มีการเปิดตัวไป 1,402 ยูนิต ปี 2559  มีจำนวน 673 ยูนิต และในปี 2560 ตั้งแต่เดือนมกราคม-กรกฏาคม มีจำนวน 1,059  ยูนิต ส่วนทั้งปีคาดว่า จะมีการเปิดทั้งหมดเกือบ 1,500 ยูนิต  

โดยโครงการที่มีอยู่ อาทิ 98 wireless ของบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) มูลค่าโครงการกว่า 8,500ล้านบาท ปัจจุบัยขายไปได้ 60% , เดอะ ริซท์-คาร์ลตัน เรสซิเดนท์ บนตึกมหานคร มูลค่าโครงการ 18,000 ล้านบาท ปัจจุบันขายไป 70% , วิตโตริโอ ในซอยสุขุมวิท 39 ของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์)จำกัด(มหาชน) มูลค่าโครงการกว่า 3,500 ล้านบาท ขายได้ 15% ฯลฯ

ขณะที่ทำเล‘ฮิต’และมีการแข่งขัน‘ฮอต’ของการเปิดคอนโดในระดับราคานี้ ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท ตั้งแต่ย่านเพลินจิตไล่มาถึงทองหล่อ เพราะเป็นทำเลแบบ Prime Location อีกทั้งยังมีผลจากปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินตามแนวถนนสุขุมวิทมีราคามากกว่า 1,500,000 บาท ต่อ ตร.ม. ขึ้นไป ทำให้ใครที่จะพัฒนาโครงการในทำเลดังกล่าว ต้องทำระดับราคามากกว่า 250,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป

แน่นอนว่า ด้วยเป้าหมาย ต้องการขยายตลาดบนชดเชยตลาดกลาง-ล่าง ในอีก 3-4 ปี จะเห็นการเปิดตัวโครงการระดับนี้อีกหลายโครงการ อาทิ ‘วัน แบงค็อก’ โครงการมิกซ์ยูสที่มีการลงทุนระดับแสนล้านบาท จากกลุ่มทีซีซี ของ ‘เจริญ สิริวัฒนภักดี’ ซึ่งจะมีคอนโดหรูถึง 3 อาคาร รวมไปถึงโครงการมิกซ์ยูสจากการร่วมทุนระหว่างกลุ่มบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน)และ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น

จนเกิดคำถามว่า ซัพพลายด์ที่ออกมา กับดีมานต์ที่มีอยู่สอดคล้องกันหรือไม่ และจะส่งผลต่อตลาดในกลุ่มนี้อย่างไร

 สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันมีคอนโดหรูรวมทั้งหมดประมาณ 3,477 ยูนิต ขายไปได้ 65% แสดงให้เห็นว่าคอนโดระดับนี้ได้รับความสนใจระดับหนึ่ง รวมทั้งได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่น้อย

แต่ในปี 2559 จำนวนของโครงการระดับนี้เปิดตัวลดลง เพราะของเก่ายังเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก และผู้บริโภคยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แม้พยายามขยายฐานผู้ซื้อไปยังตลาดต่างประเทศ เพื่อเข้ามาชดเชยกำลังซื้อคนในประเทศ แต่กำลังซื้อชาวต่างชาติเองก็ไม่ได้สูงนัก และส่วนใหญ่ยังคงต้องการซื้อคอนโดที่มีราคาขายต่ำกว่าในประเทศของตนเป็นหลัก

 “คอนโดระดับนี้มีเปิดขายมากมาย และมีคนซื้อในตลาดนี้ในบ้านเรามีเพียง 7% ของตลาด เมื่อซื้อไปแล้ว จะซื้ออีกเป็นไปได้ยาก ต่างชาติเองก็เหมือนกัน ส่วนซัพพลายด์จะล้นหรือไม่ ต้องดูปี 61 ว่าจะน้อยลงหรือเพิ่มขึ้น แต่เชื่อว่า จะลดลง เพราะผู้ประกอบการเริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของกลุ่มนี้”

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า คอนโดหรูเป็นระดับราคาที่มีลูกค้าจำกัด เมื่อเทียบกับซัพพลายด์ที่ออกมา จึงทำให้การดูดซับค่อนข้างช้า แม้ปีนี้ จะมีซัพพลายด์ออกสู่ตลาดน้อยกว่าปีที่ผ่านมาก็ตาม

ทั้งนี้ มองว่า คอนโดหรูระดับราคา 250,000-300,000 บาทต่อตร.ม. ยังไปได้ เนื่องจากเป็นระดับราคาที่ลูกค้ายอมรับได้ เมื่อเทียบกับทำเล และตัวโปรดักท์ ขณะที่ราคาเกิน 350,000 บาทต่อตร.ม. หรือระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่ต้องจับตามอง เพราะยิ่งราคาสูง การตัดสินใจยิ่งช้า ขายออกได้ยาก

            “โครงการที่ขายเร็วแบบ 3 วันหมด จะไม่เห็นภาพอีกแล้ว หากเป็นซุปเปอร์ลักชัวรี่ ต้องเอ็กคลูซีพจริง ๆ ทั้งทำเล การออกแบบ บริการที่เพิ่มเข้าไป และอย่ามียูนิตเยอะ ใครทำไม่ถึงจะเป็นปัญหา ส่วนจะโอเวอร์ซัพพลายด์หรือไม่ ยังบอกได้ยาก เพราะมีปัจจัยหลายอย่าง ต้องจับตามอง เพราะอีก 2-3 ปีก็มีซัพพลายด์ออกมาอีกพอสมควร”

 มอนิเตอร์สถานการณ์ใกล้ชิด

ด้านผู้พัฒนาอสังหาฯเอง ก็เห็นสัญญาญาณดังกล่าว และเริ่มระมัดระวังในการลงทุนกับคอนโดในเซ็กเม้นท์นี้

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี(ไทยแลนด์)จำกัด(มหาชน)กล่าวว่า แม้ปัจจุบันคอนโดลักชัวรี่ ยังเติบโต แต่ต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะระดับราคาเฉลี่ย 250,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป เนื่องจากตลาดดังกล่าวมีกลุ่มลูกค้าค่อนข้างจำกัด และที่ผ่านมามีซัพพลายด์ออกมาสู่ตลาดมากพอสมควร

ที่สำคัญ ไม่ว่าลูกค้ากลุ่มใดก็ตาม เรื่องเศรษฐกิจมีผลต่อกำลังซื้อ ไม่เว้นกระทั่งระดับบนที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของตลาดคอนโดลักชัวรี่

“ภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ไม่ว่าใครก็ระวังการใช้จ่าย หลายโครงการอาจหวังต่างชาติมาซื้อ แต่จริง ๆ กลุ่มนี้มีไม่มาก อย่างเรามีโครงการ วิตโตริโอ ในซอยสุขุมวิท 39 จำนวน 88 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 350,000 ต่อตร.ม. สิ้นปีนี้ขายได้ 50% ก็ถือว่าดีมากแล้ว และจากนี้ยังไม่แน่ใจว่า เราจะมีโครงการระดับนี้ออกมาอีกหรือไม่ เพราะนอกจากที่ดิน เรื่องดีมานต์สำคัญ”

เช่นเดียวกับ สุธี ลิมปนชัยพรกุล ประธานอำนวยการ บริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด เจ้าของโครงการ KRAAM คอนโดหรูย่านสุขุมวิท 26 ที่มีราคาขายเฉลี่ย 275,000 บาทต่อ ตร.ม. กล่าวว่า ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาฯที่เข้ามาจับตลาดนี้มีการมอนิเตอร์อย่างใกล้ชิด เนื่องจากเห็นสัญญาณในเรื่องซัพพลายด์ที่ออกสู่ตลาดต่อเนื่อง ขณะที่ดีมานต์ในกลุ่มนี้มีอยู่จำกัด

ดังนั้น จะเห็นได้ว่า ผู้พัฒนาอสังหาฯหลายรายเริ่มชะลอการลงทุนในเซ็กเม้นท์นี้ เพื่อหวังระบายสต๊อกเดิมที่มีอยู่

 แสนสิริไม่ห่วงซัพพลายด์ล้น

ขณะที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) ผู้เล่นรายสำคัญในตลาดคอนโดหรู ไม่กังวลเรื่องซัพพลายด์ล้นตลาด เพราะด้วยความพิเศษของโครงการ ทั้งทำเล ที่ต้องเลิศ ,โปรดักท์และการดีไซน์ ต้องเอ็กซ์คลูซีฟ มีความเป็นส่วนตัว ฯลฯ ทำให้ซัพพลายด์ถูกจำกัดไปในตัว

“ตลาดนี้มีความพิเศษ ไม่ใช่ทำเลไหนก็ทำได้ ใครจะทำก็ได้ มันไม่ใช่ คือ ทำเลต้องใช่และเวิร์ค ซึ่งปัจจุบันหายากมาก คนทำต้องความกล้าในการลงทุน และรสนิยม ในการดีไซน์ ที่ต้องมีโนว์ฮาว ชื่อเสียงต้องเป็นที่ยอมรับ ซึ่งนอกจากความเชื่อมั่นของลูกค้าแล้ว ยังหมายถึงความเชื่อมั่นของธนาคารในการปล่อยเงินให้มาลงทุน ทำให้ซัพพลายด์มีจำกัด”อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าว

นอกจากนี้ราคาอสังหาฯในไทยเมื่อเทียบกับประเทศที่มีตลาดอสังหาฯสำคัญของโลก อย่างสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และในแถบเอเชีย อย่างสิงคโปร์ ญี่ปุ่น ไต้หวัน ฮ่องกง ไทยถือว่าราคาอสังหาฯถูกกว่า 2-6 เท่า โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯระดับบนที่มีความต้องการและราคาเติบโตต่อเนื่อง ทำให้เป็นต่างชาติสนใจซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน จึงเป็นส่วนสำคัญในการผลักดันให้ตลาดนี้เติบโตต่อไป

            อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาอสังหาฯได้มีการประเมินตลาดอย่างใกล้ชิด เพราะในอนาคต จะมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ออกมา และส่วนใหญ่วางคอนโดหรูไว้เป็นหนึ่งในแม่เหล็กของโครงการ ซึ่งต้องดูว่า แต่ละโครงการนอกจากทำเลแล้ว จะมีจุดขายและกลยุทธ์ในการพิชิตใจลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อและช่างเลือกกลุ่มนี้