'แห่ทิ้ง' กองรีท กด'ราคาร่วง'

ราคาหน่วยกองอสังหาร่วงหลังดอกเบี้ยเริ่มขยับขึ้น กดดันส่วนต่างผลตอบแทนพันธบัตร นักวิเคราะห์ชี้หมดยุคการปรับเพิ่มขึ้นของราคาหน่วยลงทุนที่หวือหวา เสี่ยงลงทุนไม่คุ้มค่า แนะเลี่ยงกองทุนอายุเหลือต่ำกว่า 15 ปี

ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รายงานความเคลื่อนไหวของราคาหน่วยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ กองทรัตส์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) จากต้นปี ถึงวันที่ 4 พ.ค.2560 พบว่าราคาหน่วยของหลายกองทุนปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง

โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซีอินดัสเตรียล (MIT) ปิดการซื้อขายที่ 7.60 บาทต่อหน่วยลงทุน ปรับตัวลดลง 24% กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DTCPF) ปิดการซื้อขายที่ 6.60 บาทต่อหน่วยลงทุน หรือปรับตัวลดลง 19.51% กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเหมราชอินดัสเตรียล (HPF) ปิดการซื้อขายที่ 6.60 บาทต่อหน่วยลงทุน ปรับตัวลดลง 18.01% กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท (CPTGF) ปิดการซื้อขายที่ 12.80 บาทต่อหน่วยลงทุน ปรับตัวลดลง 14.67% และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (QHHR) ปิดการซื้อขายที่ 9.70 บาทต่อหน่วยลงทุน ปรับตัวลดลง 13.39%

นายสานุพงศ์ สุทัศน์ธรรมกุล นักวิเคราะห์กองทุนรวม บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า การปรับตัวลดลงของราคาหน่วยลงทุนในกองอสังหาริมทรัพย์ หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีทส์) นั้นเกิดขึ้นใน 2 ปัจจัยหลักๆ  ปัจจัยแรกคือ ผลกระทบจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยของสหรัฐ ซึ่งทำให้ทิศทางของผลตอบแทนตราสารหนี้มีทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งแม้ดอกเบี้ยของประเทศไทยจะยังไม่มีการปรับขึ้นก็ตาม แต่ก็ทำให้ผลตอบแทนของตราสารหนี้ปรับขึ้นไปด้วยทำให้ช่องว่างของผลตอบแทนพันธบัตรและเงินปันผลใกล้กันและไม่น่าดึงดูดใจ

ปัจจัยที่สองคือ ราคาหน่วยลงทุนในช่วง3 ปีที่ผ่านมาปรับขึ้นไปค่อนข้างมาก แต่ในทางกลับกันการปรับอัตราค่าเช่านั้นไม่สามารถเติบโตได้ทัน ทำให้เกิดภาวะผลตอบแทนที่ไม่คุ้มค่าการลงทุน ทำให้เกิดแรงเทขายออกมา ทั้งนี้ ประเมินแนวโน้มภาวะการซื้อขายหลังจากนี้ว่า การปรับตัวเพิ่มขึ้นของหน่วยลงทุนที่รุนแรงเหมือนในอดีตน่าจะไม่เกิดขึ้นอีกแล้ว ดังนั้นผู้ลงทุนต้องพิจารณาความคุ้มค่าจากเงินปันผลเป็นหลักเท่านั้น

นายพรเทพ ชูพันธุ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน บล. ไทยพาณิชย์ จํากัด กล่าวว่า ภาวะที่เกิดขึ้นนั้น เกิดจากผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายกองทุน มีราคาวิ่งขึ้นไปในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนเมื่อนับจากเงินปันผลนั้นเริ่มติดลบ และไม่คุ้มค่าการลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดจากกองทุนสิทธิการเช่า ที่มีอายุเริ่มน้อย โดยเฉพาะกองทุนที่มีอายุเหลือต่ำกว่า 15-20 ปี ราคาหน่วยลงทุนจะปรับตัวลดลงแรงกว่าปกติ

“ในช่วงที่ผ่านมาผู้จัดการกองทุนมักจะเทขายหน่วยลงทุนในกองอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเน้นลงทุนในกองที่มีสภาพคล่องสูง ซึ่งพอมาถึงระยะเวลาหนึ่งอายุของหน่วยลงทุนเริ่มเหลือน้อยลง และเริ่มมีผลตอบแทนการลงทุนติดลบ ทำให้เกิดการเทขายและเปลี่ยนกองทุน ซึ่งทำให้อายุกองทุนที่เหลือต่ำกว่า 15 ปีจะมีการปรับตัวลดลงของราคาหน่วยค่อนข้างเร็ว”

ทั้งนี้ การคาดหวังจะให้ราคาหน่วยลงทุนปรับตัวเพิ่มขึ้นเหมือนในปีที่ผ่านมานั้น น่าจะไม่เกิดขึ้นอีกแล้ว โดยการลงทุนหลังจากนี้นักลงทุนต้องใช้ความระมัดระวังการลงทุน ต้องพิจารณาจากเงินปันผลเป็นหลัก