'ริชชี่เพลซ' ลุ้น อสังหาฯฟื้นครึ่งปีหลัง

ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกำลังซื้อที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด“อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ”ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) เล่าให้ฟังว่าเดือนมี.ค.2560 พบสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน แม้จะยังไม่ดีที่สุด แต่ก็ถือว่าน่าจะผ่านจุดต่ำสุดของอุตสาหกรรมไปแล้ว

อาภา บอกว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของไทย น่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นในรูปแบบค่อยกระเตื้องขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป และยอมรับว่า ช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมา กำลังซื้อดีขึ้นจริงแต่แค่ทรงตัว และเมื่อเข้าสู่เดือนมี.ค.พบว่า มีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด หลังจากงาน งานมหกรรมบ้านและคอนโด ได้สะท้อนภาพที่ดีขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีกำลังใจที่จะเดินหน้าต่อไป

“อสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกปีนี้ ยังคงซบเซาต่อเนื่องจากไตรมาส4ปีก่อน โดยเฉพาะการขายโครงการใหม่ และทุกคนชะลอดูต่อเนื่องถึง ม.ค.-ก.พ. เท่าที่ถามผู้ประกอบการด้วยกัน มีระดับพอใช้ได้และขายไม่ได้ซึ่งยังไม่มีใคร โดยน่าจะซบเซาต่อเนื่อง แต่ในเดือนมี.ค.ทำให้มียอดขายส่งสัญญาณดีขึ้นกว่า 2เดือนแรกดังนั้นจึงเชื่อว่าไตรมาส 2ปีนี้ผู้ประกอบการน่าจะมีเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น เพราะสถานการณ์ดูดีขึ้นจริงๆ”

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยอิงกับเศรษฐกิจโลก ซึ่งปัจจุบันมีสัญญาดีขึ้น หลังจากที่ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย สะท้อนความมั่นใจ และเมื่อประเทศผู้นำเศรษฐกิจโลกดีขึ้น ไทยก็น่าจะได้รับอานิสงส์

ชี้ดบ.ไทยปีนี้ขยับไม่แรง

อาภาประเมินว่า แนวโน้มดอกเบี้ยไทย หลังจากการเฟดประกาศขึ้นไปแล้ว ของไทยก็น่าจะปรับขึ้นตามแต่เท่าที่สอบถามสถาบันการเงินประเมินว่าดอกเบี้ยน่าจะขึ้นช่วงครึ่งปีหลัง ตอนนี้ยังคงขึ้นไม่ได้ เพราะรัฐก็อยากให้การลงทุนเอกชนเติบโต ดังนั้นจึงไม่น่ากังวล หรือมีผลกระทบต่อธุรกิจในเร็ววัน ซึ่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์คงไม่กังวล และไม่ได้น้ำหนักมากนัก ขณะที่ผู้ประกอบการ ยังรับได้ในอัตราที่เป็นอยู่ระดับ 5-6-7% และตลาดตราสารหนี้ก็อยู่ต้นทุนก็อยู่ที่ระดับ 2-3-4-6%แม้จะปรับขึ้นไป 0.25%ก็ไม่น่าเป็นห่วง แต่สิ่งที่น่ากังวล เป็นเรื่องราคาน้ำมันมากกว่า แต่ถ้าราคาเฉลี่ยไม่เกิน 55ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ก็ไม่น่าห่วง

ปัญหาโอเวอร์ซัพลลายมีบางจุด

ปัญหาของโอเวอร์ซัพลลายนั้นยังคงมีให้เห็นแต่เกิดในบางจุด ซึ่งจุดที่น่าเป็นห่วงประกอบด้วย เส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง รวมถึงสายสีเขียว ดูเหมือนมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก ขณะที่กำลังซื้อทรงตัว หรือน้อยลง เนื่องจากภาวะหนี้ครัวเรือน ขณะที่เป็นลูกค้าส่วนมากอยู่ชานเมือง ระดับรายได้ประมาณระดับกลางถึงระดับล่าง เมื่อมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนอัตราที่สูง สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทำให้อัตราการกู้ไม่ผ่านยังอยู่สูง

“ปัญหาการกู้ไม่ผ่านยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มบีลงมา มีสัดส่วนอยู่ระดับ 20-30% ส่วนกลุ่มซียังอยู่ระดับ 30-50% ซึ่งริชชี่แนะนำลูกค้าเสมอว่า คนไทยยุค4.0 ต้องมีวินัยทางการเงิน ที่ผ่านมาธนาคารออกมายอมรับเอ็นพีแอลสูงต้องป้องกันตัวเอง อย่างไรก็ตามจุดเส้นทางที่น่าเป็นห่วงในตอนนี้คือ โครงการเรถไฟฟ้าสายสีเขียวเพราะมีโครงการขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการในพื้นที่มากขึ้นด้วย”

พรบ.ภาษีอสังฯและที่ดินไม่กระเทือน

ส่วนกรณีพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและก่อสร้างตอนนี้เข้าสนช.แล้ว จัดหมวดหมู่น้อยลงและอัตราจ่ายลดลง ทำให้มองว่าน่าปฏิบัติจริงทำได้ง่าย และยังมีเวลาปรับตัว กำหนดใช้ปี2562 และเรทสูงสุดก็10%ซึ่งบ้านไม่ถึง 50 ล้านบาทยังเสียในอัตรา0.3%ถือว่า ภาระไม่สูง และสินค้าของบริษัทริชชี่คงไม่ได้รับผลกระทบ เพราะสินค้าราคา 2-20 ล้านบาท ยังต่ำกว่า 50 ล้านบาทซึ่งคงไม่น่าจะกระทบกำลังซื้อ

หากมองในมุมของนักเก็งกำไร ถ้ามีภาระเพิ่มขึ้น แต่ยังมีส่วนต่าง นักเก็งกำไรคงไม่เดือดร้อน จึงไม่กระทบกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ และสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้จากราคาขาย ถ้าไม่ซื้อปีนี้ไปซื้อปีหน้าก็อาจจะเสียเพิ่มขึ้น แต่ละคนก็ปล่อยให้เช่าและได้ผลตอบแทนระดับ 4-6%ก็ยังสามารถทำได้

"โดยส่วนตัวขอให้จีดีพีสูงขึ้น ธุรกิจอสังหาฯก็น่าจะมีกำลังซื้ออยู่บ้าง ไม่น่ากังวล ถ้าภาพรวมเศรษฐกิจค่อยๆโตขึ้นก็ยังดีสภาพคล่องในตลาดการเงินในไทยยังสูง ส่วนภาษีที่ดิน ยอมรับว่าต้นทุนเพิ่มจริงแต่บริษัท

สามารถรับได้ ถือว่าความเสี่ยงไม่มาก ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะดูดีขึ้นครึ่งปีหลัง เพราะภาพรวมเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น"

วางเป้าครึ่งปีแรกโตเกิน50%

อาภาคาดการณ์ว่า ภาพรวมของริชชี่เพลซครึ่งปีแรก คาดว่ายอดขายจะเติบโตได้มากกว่า 50% โดยจะมีโครงการใหม่ 3 โครงการมูลค่ารวม 2.5 พันล้านบาท ขณะที่มีงานในมือรอรับรู้รายได้จากปีก่อนประมาณ 3 พันกว่าล้านบาทรอรับรู้จากปีก่อน ซึ่งจะรับรู้ปีนี้ 800-900 ล้านบาทและปีถัดไป และปีนี้ผลประกอบการน่าจะอยู่ที่มีรายได้ 1 พันล้านบาท และเติบโตขึ้นกว่า 2-3 เท่า

“บริษัทวางงบประมาณสำหรับการรีแบรนดิ้งบริษัท ประมาณ 100 ล้านบาทใน 5 ปี ซึ่งในฐานะผู้บริหารจะ เดินหน้าและระวังหลัง มั่นใจได้ว่าริชชี่เพลซไม่เคยขาดทุนและจะไม่ขาดทุน”

ฐานะการเงินแกร่ง

ช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาบริษัท มีตั๋วบีอี 600 ล้านบาท แต่มีเงินรองรับวงเงินจากสินเชื่อแบงก์ยังไม่เบิกเก็บไว้ ล่าสุดจนถึงสิ่้นเดือนมี.ค.ชำระคืนบีอีไปแล้ว540 ล้านบาท ตอนนี้บริษัทมีหนี้ต่อทุนริชชี่เพลซอยู่ที่ระดับ 2 เท่า ซึ่งสถาบันการเงินยอมรับได้ประมาณ 2.5 เท่า ซึ่งการที่บริษัทอยู่ในช่วงการเติบโตก็จะรักษาไม่ให้เกิดเพดานดังกล่าว

ชงผู้ถือหุ้นเพิ่มทุนเม.ย.นี้

สำหรับแผนการเพิ่มทุนของบริษัท จะขออนุมัติของผู้ถือหุ้นในเดือนเม.ย.นี้ โดยจะเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิม 5 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ และมีวอร์แรนท์ 2 ชุด ซึ่งผู้ถือหุ้นเดิมที่รับหุ้นเพิ่มทุนถือว่าคุ้มค่า และเชื่อว่า เมื่อถึงเวลาใช้สิทธิ์แปลงสภาพผลประกอบการของบริษัทน่าจะเดินหน้าต่อไป และราคาหุ้นก็น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นสะท้อนผลประกอบการอยู่แล้ว โดยปีนี้มีโครงการใหม่เพิ่มขึ้นปีต่อไปมีโครงการ ศรีนครินทร์ จะรับรู้รายได้เพิ่มขึ้น