ถอดสูตร‘โกลเด้นแลนด์’ ลุยลงทุนเพิ่มเท่าตัว สวนทางอสังหาโตต่ำ

ธุรกิจอสังหาฯ นับเป็น 1 ใน 5 ธุรกิจของบริษัทไทยเจริญ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือทีซีซี กรุ๊ป อาณาจักรแสนล้านของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี

โดยส่วนของการพัฒนาที่อยู่อาศัย มีบมจ.ยูนิเวนเจอร์ หรือยูวี และบมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ หรือโกลเด้นแลนด์ เป็น 2 เรือธง

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาแง่รายได้ จะพบว่า “โกลเด้นแลนด์” ผู้ดำเนินธุรกิจอสังหาฯ แนวราบ เติบโตค่อนข้างโดดเด่น โดยปี 2556 มีรายได้ 1,599 ล้านบาท ก้าวกระโดดมาแตะที่ 1.05 หมื่นล้านบาทในปี 2559 หรือเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯรายนี้ ติด “ท็อปเทน” แบรนด์ที่ทำรายได้สูงสุดในตลาดไปแล้ว

ขณะที่ทิศทางการดำเนินธุรกิจปี 2560 ยังคงตั้งเป้าหมายการเติบโตของรายได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ผ่านคำบอกเล่าของ “แสนผิน สุขี” กรรมการผู้จัดการใหญ่ โกลเด้นแลนด์ ที่เขายกให้ปี 2560 สำหรับโกลเด้นท์แลนด์คือ “ปีแห่งการขยายตัว”

“ปีหน้าจะเป็นปีแห่งการขยายตัว ผลักดันให้เดินไปตามแผน 5 ปีจะขึ้นเป็นท็อปไฟว์ตลาดอสังหาฯ โดยมีรายได้แตะ 2.5 หมื่นล้านบาทในปีนั้น"

พร้อมประกาศรุกธุรกิจอสังหาฯปีหน้า ด้วยจำนวนโครงการ และมูลค่าโครงการ “เพิ่มขึ้นเท่าตัว” จาก 11 โครงการในปีนี้ เป็น 21 โครงการในปีหน้า มูลค่าลงทุนรวม 2.1 หมื่นล้านบาท สวนกระแสตลาดอสังหาฯ ที่เติบโตต่ำ

ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น ! 

เหตุผลหนึ่งที่เขาเชื่อมั่น คือ เศรษฐกิจในปีหน้าน่าจะดีกว่าปีนี้ ที่สำคัญภายใต้กลยุทธ์ธุรกิจเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่ใน “ทำเลดี” ขณะที่การออกแบบตอบโจทย์“ฟังก์ชั่นการใช้สอย” ขณะที่ “ราคาต้องเข้าถึงง่าย” จะเป็นตัวแปรหลักที่ผลักดันการเติบโตของรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมาย ยืนอยู่เหนือความแปรปรวนของเศรษฐกิจที่อาจส่งต่อ “กำลังซื้อ” เขาเชื่อเช่นนั้น

"การจะเป็นผู้นำ เราต้องพัฒนาตัวเอง และพัฒนาสินค้าให้ดีขึ้นเรื่อยๆ ในราคาเท่าเดิม หรือถูกลง ถึงจะชนะใจลูกค้า” แม้เขารู้ดีกว่าการแข่งขันในปีหน้าจะดุเดือดเพียงใด

“ยิ่งการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง ทุกคนต้องมีนวัตกรรม และออกแบบตามความต้องการของลูกค้า อาทิ ลูกค้าต้องการจำนวนห้องนอนมาก แม้จะเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ก็ต้องออกแบบให้มีฟังก์ชั่นคล้ายบ้านเดี่ยว เช่น 4 ห้องนอน มีห้องด้านล่าง ห้องพระ ห้องโฮมเธียเตอร์ จุดนี้ตรงกับไลฟ์สไตล์ใหม่ของคนในยุคนี้ที่ชอบอยู่กับบ้าน จากปัญหาการจราจรติดขัด เป็นต้น" เขาเล่า

ขณะที่การควบคุมต้นทุนการดำเนินการ เชื่อว่า “จะทำได้ดี” จากการใช้นวัตกรรมก่อสร้างรูปแบบใหม่ ทำให้เวลาก่อสร้างสั้นลง เช่น ทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันใช้เวลา 3 เดือน อนาคตก็จะพัฒนาให้เหลือ 60 วัน เพื่อทำให้ส่งมอบเร็วขึ้น  ทำให้มีรายได้เข้ามาเร็ว 

นอกจากนี้ยังใช้กลยุทธ์ ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 100 ไร่ขึ้นไป เพื่อพัฒนาเป็นเมือง ที่มีเซ็กเมนต์ที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทสินค้าและราคา แยกโครงการแต่อยู่ในพื้นที่เดียวกัน ทำให้ต้นทุนเฉลี่ยลดลง โดยมีโครงการอ่อนนุช-พัฒนาการ เป็นโครงการต้นแบบ และปีหน้าจะมีโครงการลักษณะนี้ด้วยกัน 3 โครงการ ในทำเลแจ้งวัฒนะ เกษตรนวมินทร์ และสาทร-กัลปพฤกษ์

แม้ปีหน้าจะมีเรื่องต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นจาก 300 บาทต่อวัน เป็น 305-310 บาทต่อวัน อาจจะกระทบกับต้นทุนก่อสร้าง แต่เชื่อว่าบริษัทจะยังควบคุมต้นทุนได้ และจะยังคงยืนราคาใกล้เคียงเดิม

ขณะที่รายละเอียดของการเปิดตัวโครงการปีหน้า แบ่งเป็น ทาวน์เฮ้าส์ 17 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ และบ้านเดี่ยว 1 โครงการ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เปิดโครงการทาวน์โฮมในศรีราชา ถนนเก้ากิโล เป็นโครงการเดียวที่เปิดในต่างจังหวัดปีหน้า

ทั้งนี้บริษัทตั้งเป้ารับรู้รายได้ปีหน้า อยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท จากปี 2559 ที่บริษัทคาดว่าสิ้นปีการรับรู้รายได้ตามเป้าอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท พร้อมตั้งเป้ายอดขายปี 2560 อยู่ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท จากปีนี้ที่มั่นใจทำยอดขายได้ 1.4 หมื่นล้านบาท

โดยปีหน้า บริษัทจะทยอยโอนมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ทั้งหมด 3,000 ล้านบาท และทำให้บริษัทมั่นใจว่าจะมีรายได้เป็นไปตามแผน 5 ปี (2559-2563) ที่ตั้งไว้ในปี 2563 จะมีรายได้อยู่ที่ 2.5 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้ ปีหน้าบริษัทตั้งงบซื้อที่ดินไว้ที่ 7,800 ล้านบาท จากปีนี้ที่ใช้ไป 5,000 ล้านบาท โดยการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการปีถัดไป โดยบริษัทยังเน้นการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์อย่างต่อเนื่อง และเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านแฝดเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังใหญ่และต้องการอยู่อาศัยในเมือง

ส่วนภาพตลาดอสังหาฯ ประเมินว่าปีหน้าจะดีกว่าปีนี้ เป็นผลมาจากการลงทุนของภาครัฐที่เข้ามาช่วยกระตุ้น ทำให้ความมั่นใจของประชาชนเพิ่มขึ้น ประกอบกับภาคการท่องเที่ยวยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยผลักดันเศรษฐกิจ

แต่อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูงในอัตรา 80% ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ซึ่งมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีโอกาสปรับตัวขึ้น จะมีผลต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายของประชาชนที่มีหนี้สินเพิ่มขึ้นตาม

อย่างไรก็ตาม บริษัทยังเชื่อว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อโครงการของบริษัทในปีหน้า จะยังคงอยู่ที่ระดับ 35-40% เท่ากับปีนี้ เพราะสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดสินเชื่อ

ขณะที่ราคาขายบ้านของบริษัทยังคงอยู่ในช่วง 1.99-3.5 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับทาวน์โฮม 2 ชั้น 3.5-5 ล้านบาท สำหรับทาวน์โฮม 3 ชั้น 4-4.5 ล้านบาท บ้านแฝด 5-8 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ราคา 7-9 ล้านบาท