CPN - ซื้อ

ประเด็นสำคัญในการลงทุน :

- 3Q59 กำไรเพิ่มขึ้น 29%YoY และ 2%QoQ 9M59 กำไรเพิ่มขึ้น 18%YoY : ในช่วง 3Q59 มีกำไรสุทธิ 2,342 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29%YoY และ 2%QoQ สำหรับ 9M59 มีกำไร 7,025 ล้านบาท +18%yoy โดยมีรายได้จากศูนย์การค้าเดิม (Same Store Sale) เพิ่มขึ้น 2.2% อัตรากำไรขั้นต้นปรับดีขึ้นเป็น 49% จาก 48% ใน 9M58 อัตราการเข้าเช่าพื้นที่ (occupancy rate) 93% ทั้งนี้ กำไร 9M59 คิดเป็น 82% ของประมาณการกำไรปี 59 ที่ 8,572 ล้านบาท

- ปรับประมาณการกำไรปี 59-60 เพิ่มขึ้น 7% และ 16% ตามลำดับ : ฝ่ายวิจัยปรับประมาณการรายได้และกำไรปี 59 เพิ่มขึ้น 3% และ 7% เป็น 2.77 หมื่นล้านบาทและ 9.2 พันล้านบาทตามลำดับ ส่วนประมาณการรายได้และกำไรปี 60 ปรับเพิ่มขึ้น 11% และ 16% เป็น 3.16 หมื่นล้านบาทและ 1.04 หมื่นล้านบาท ซึ่งแสดงถึงกำไรปี 59-60 ยังเติบโตต่อเนื่อง 16% และ 14% ตามลำดับ ฝ่ายวิจัยคาดกำไร 4Q59 ราว 2,143 ล้านบาท ลดลง 9%QoQ เนื่องจากคาดการณ์ว่าจำนวนคนเข้าศูนย์ลดลง แต่เพิ่มขึ้น 13%YoY เนื่องจากจำนวนสาขาที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้แนวโน้มการเติบโตของยอดขายจะเห็นชัดปีหน้าจากผลของการปรับปรุงพื้นที่และผู้เช่าใหม่ แผนประหยัดพลังงาน และการควบคุมต้นทุน

- แผนเปิดสาขาใหม่มีความคืบหน้าตามแผน : ปัจจุบันเปิดดำเนินงานศูนย์การค้า 30 แห่ง ปี 58-59 เพิ่ม 5 แห่งที่ระยอง (พ.ค.58) ภูเก็ตเฟส 1 (มิ.ย.58) บางใหญ่(ส.ค.58) ถ.เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา(พ.ย.58) และนครศรีธรรมราช(ก.ค.59) ช่วยหนุนรายได้เติบโตต่อเนื่อง ปี 60 จะเปิดเพิ่ม 3 สาขาที่นครราชสีมา(ก.ย.60) มหาชัย(พ.ย.60) และภูเก็ตเฟส 2(ธ.ค.60) ปี 61 เซ็นทรัลไอซิตี้ที่ประเทศมาเลเซียจะเปิดต.ค. และเป็นปีที่เริ่มรับรู้รายได้จากคอนโดฯที่เชียงใหม่ ระยอง ขอนแก่นมูลค่ารวม 2.7 พันล้านาทซึ่งมียอดจอง 100% ด้านการปรับปรุงสาขาในปี 60 มีแผนปรับปรุงสาขาเซ็นทรัลเวิลด์ พระราม3 พระราม2 เชียงใหม่ และภูเก็ต ซึ่งไม่น่าจะกระทบรายได้รวมเนื่องจากจะมีรายได้จากสาขาปิ่นเกล้าและสาขาพัทยาที่ปรับปรุงแล้วเสร็จในปี 59 และสาขาที่เปิดใหม่มาชดเชย

- แผนแปลงกองทุนรวมอสังหาฯเป็นกอง REIT คาดจะแล้วเสร็จ 2Q60 : การแปลงกอง property fund เป็นกอง REIT จะทำเฉพาะกอง CPNRF เพื่อรักษาระดับ yield ไม่ให้ลดลงจากอายุเช่าที่ลดลงจากข้อจำกัดในการเพิ่มสินทรัพย์เข้ากองทุน ข้อดีคือกอง REIT สามารถกู้ได้และมีต้นทุนต่ำกว่าเงินทุน ทั้งนี้อาจมีการจ่ายเงินปันผลพิเศษเพื่อให้ CPN ไว้จ่ายภาษี 20% ผู้บริหารอยู่ระหว่างรอความชัดเจนในการยืดเวลาให้สิทธิประโยชน์ลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน คาดใช้ระยะเวลา 6-8 เดือนและคาดจะแล้วเสร็จราวต้น 2Q60

- คงคำแนะนำ“ซื้อ” ราคาเหมาะสม 75 บาทสำหรับปี 60 : เรายังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งจากการเป็นผู้นำธุรกิจร้านค้าปลีกให้เช่าและมีการขยายสาขาต่อเนื่องปีละ 2-3 แห่ง ราคาเหมาะสมสำหรับปี 60 ซึ่งประเมินด้วยวิธี DCF ที่ WACC 7.3% ได้เท่ากับ 75 บาทซึ่งยังสูงกว่าราคาปิดล่าสุด ทำให้ฝ่ายวิจัยคงคำแนะนำ “ซื้อ”