เข้าสู่ช่วงชะลอตัวในระยะสั้น
ประเด็นการลงทุน
แม้เราปรับลดประมาณการกำไรปี 2559 ลง 1% และ 3% สำหรับปี 2560 เพื่อสะท้อนผลกระทบของแผนการปรับปรุงศุนย์การค้าของบริษัท ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2559 ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 63.50 บาท เนื่องจากกำไรที่ชะลอตัวในระยะสั้นจะถูกชดเชยโดยการเติบโตในระยะยาวที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตามด้วยอัพไซด์ที่เหลือเพียง 6% และกำไรหลักที่ขยายตัวได้น้อยในปี 2560 เราจึงปรับลดคำแนะนำของ CPN เป็น “ถือ” จาก “ซื้อ” สำหรับนักลงทุนระยะยาว เราคิดว่า CPN ยังคงน่าที่จะถือต่อไว้ในพอร์ตการลงทุน เนื่องจากแนวโน้มการเติบโตระยะยาวยังคงสดใส
ปรับเป้าหมายอัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมลง
ตัวเลขคาดการณ์อัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมของบริษัทอาจสร้างความผิดหวังให้ตลาด โดยผู้บริหารกล่าวในที่ประชุมนักวิเคราะห์เมื่อวานนี้ว่าอัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมน่าจะอยู่ที่ประมาณ 2% ในปี 2559 (เทียบกับเป้าหมายเดิมที่ 3-4%) เนื่องจากบริษัทมีแผนปรับปรุงศูนย์การค้ามากขึ้น โดยในปีหน้าอัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมน่าจะอยู่ที่ประมาณ 3% เนื่องจากบริษัทจะปรับปรุงศูนย์ฯถึง 5 แห่ง (เซ็นทรัลพระราม 2, เซ็นทรัลพระราม 3, เซ็นทรัลแอร์พอร์ตเชียงใหม่, เซ็นทรัลภูเก็ต และเซ็นทรัลเวิล์ด) โดยสาขาที่จะส่งผลกระทบมากที่สุดจะเป็นเซ็นทรัลเวิล์ด เนื่องจากมีอัตราค่าเช่าสูงและมีขนาดใหญ่ โดยพื้นที่ประมาณ 15-20% ของศูนย์จะปิดปรับปรุง ทั้งนี้การปรับศูนย์ฯดังกล่าวนอกจากจะส่งผลให้อัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมชะลอตัว อัตราการเช่าพื้นที่ก็จะลดลงด้วย
เจ็บสั้นๆ แจ่มยาวๆ
แม้ว่าการปิดปรับปรุงจะส่งผลกระทบต่อผลประกอบการในระยะสั้น แต่การเติบโตก็จะดีขึ้นในระยะยาวการเนื่องจากศูนย์ฯการค้าที่มีการปรับปรุงเป็นประจำมักจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วได้ ซึ่งจะส่งผลให้ศูนย์ฯนั้นสามารถรักษาการเป็นศูนย์การค้ายอดนิยมได้อย่างต่อเนื่อง ค่าเช่าก็สามารถปรับขึ้นได้ง่ายทุกครั้งที่มีการต่ออายุสัญญาเช่า โดยปกติแล้ว CPN สามารถปรับค่าเช่าได้ประมาณ 10-15% หลังจากการปรับโฉมศูนย์ฯ
รายได้ปี 2560 ขยายตัวน้อย
การเติบโตของรายได้ในปี 2560 มีแนวโน้มต่ำกว่าเป้าหมายระยะยาวที่ 15% เนื่องจาก CPN เปิดตัวศูนย์การค้าเพียงแห่งเดียวในปีนี้ (เซ็นทรัลนครศรีธรรมราชในเดือนก.ค.) ในขณะที่อีก 3 แห่งที่จะเปิดในปีหน้าก็เปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง (เซ็นทรัลโคราชในไตรมาส 3/60, เซ็นทรัลภูเก็ตเฟส 2 และอีกศูนย์ที่จะประกาศเย็นวันนี้ในไตรมาส 4/60) กำไรน่าจะกลับมาขยายตัวอย่างแข็งแกร่งในปี 2561 จากอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นจากศูนย์ฯที่ปรับปรุงแล้วเสร็จ, บันทึกรายได้จากโครงการคอนโด, รายได้เต็มปีของศูนย์ที่เปิดในปี 2560 และอีก 3 ศูนย์ใหม่ในปี 2561 (รวมถึง I-City ในประเทศมาเลเซีย)
กำไรจากการขายสินทรัพย์อาจจะเป็นอัพไซด์ต่อกำไรปี 2560
CPN จะแปลง กองทุน CPNRF เป็น REIT ในต้นปี 2560 หากรัฐบาลขยายเวลาการยกเว้นค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงเป็น REIT จากที่กำหนดในปัจจุบันถึงสิ้นปี 2559 ทั้งนี้หลังจากการแปลงเป็น REIT แล้ว REIT ดังกล่าวจะเพิ่มทุนเพื่อใช้ในการปรับปรุงเซ็นทรัลพระราม 2 และอาจใช้ในการเข้าซื้อพื้นที่ในห้างเซ็นทรัลปิ่นเกล้าส่วนที่เหลือจาก CPN อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงที่การทำธุรกรรมนี้อาจไม่ได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยลงทุน REIT เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีอายุเหลืออยู่เพียงแค่ 10 ปี
