AP - ซื้อเก็งกำไร

ประเด็นการลงทุน

AP กำลังเข้าสู่ปีที่ท้าทายในปี 2559 (ความชัดเจนของรายได้ค่อนข้างน้อย) แต่แนวโน้มกำไรปี 2560 นั้นค่อนข้างสดใสมาก มูลค่าหุ้นในปัจจุบันนั้นถูกมาก โดยซื้อขายกันอยู่ที่ค่า PER ปี 2559 เพียง 6.3 เท่า ต่ำที่สุดในกลุ่มอสังหาฯที่เราให้คำแนะนำและต่ำกว่าค่าเฉลี่ยขอบริษัทปี 2549-2557 ถึง 17% ดังนั้น เรายังคงคำแนะนำ ซื้อเก็งกำไร ด้วยราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2559 ที่ 6.9 บาท อ้างอิงจาก PER ที่ 7.5 เท่า (ค่าเฉลี่ยปี 2549-2557) ปัจจัยกระตุ้นในระยะสั้น คือ บริษัทน่าจะสามารถรายงานกำไรหลักดีที่สุดเป็นอันดับสองในประวัติศาสตร์ไตรมาส 4/58 และคาดมีการประกาศอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดีจากกำไรทั้งปี 2558

คาดยอดจองซื้อใหม่ปี 2558 ตีตามเป้าหมายของบริษัท แต่ปรับลดรายได้

เรามองว่า ไม่น่าแปลกใจที่ผู้บริหาร ออกมายืนยันว่ายอดจองซื้อปี 2558 เติบโต 25% โดยทำสถิติสูงสุดที่ 28.3 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 37% สำหรับคอนโด และ 13% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ) แม้ว่าการเปิดตัวโครงการลดลง 23% ที่ 29 พันล้านบาท (แบ่งเป็น 60% สำหรับคอนโดและ 40% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ) โดยขยายตัว 22% YoY หลังจากเลื่อนเปิดตัวคอนโดขนาดใหญ่ 2 โครงการ (แอสปาย สาทร-ราชพฤกษ์ ด้วยมูลค่า 2.9 พันล้านบาทและคอนโดร่วมทุนอีกหนึ่งโครงการมูลค่า 5.7 พันล้านบาท) บริษัทปรับลดเป้ายอดรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยลง 8% ที่ 23.3 พันล้านบาท (ประกันแล้ว 89% จากยอดขายรอรับรู้รายได้ ณ สิ้นเดือนก.ย.) เป้าหมายรายได้ที่ลดลงในปี 2558 เป็นไปตามที่เราคาดเพื่อบริหารการเติบโตของรายได้ที่เติบโตในปี 2559 (เราคาดการเติบโตของรายได้ปี 2558 อยู่ที่ 2% และปี 2559 ที่ 6%) แม้ว่าจะมีการปรับเป้ารายได้ลดลง เราคาดบริษัทจะสามารถรายงานยอดโอนที่อยู่อาศัยและกำไรหลักสูงที่สุดเป็นอันดับที่สองในประวัติศาตร์ในไตรมาส 4/58 (เพิ่มขึ้นประมาณ 60% YoY และ QoQ)

โครงการร่วมทุนคอนที่ประสบความสำเร็จนั้นยังไม่ออกดอกออกผลในระยะสั้น

ผลตอบรับของโครงการคอนโดร่วมทุนกับกลุ่มบริษัทมิตซูบิชิเอสเตทออกมาค่อนข้างดี โดยมีอัตราการจองซื้อเฉลี่ยสำหรับคอนโด 6 โครงการอยู่ที่ 83% (เพิ่งเปิดตัว 2 ครั้งกลางปี 2557 และกลางปี 2558) แต่จะเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ไตรมาส 3/59 เป็นต้นไป,ในรูปที่ 7 ดังนั้น ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุนดังกล่าวน่าจะยังคงติดลบในปี 2558 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2559 และน่าจะพลิกกลับเป็นกำไรในไตรมาส 4/59 เมื่อโอน คอนโดร่วมทุน 3 แห่งในเวลาเดียวกัน

ความท้าทายในปี 2559

ความชัดเจนของกำไรปี 2559 นั้นค่อนข้างต่ำ โดยมียอดขายรอรับรู้รายรายได้ประกันเพียง 14% ของที่เราประมาณการ เราคาดรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยปี 2559 อยุ่ที่ 24.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% และต่ำกว่าเป้าของบริษัทที่ 10% ปัจจัยหลักหนุนการเติบโตของรายได้ ได้แก่ที่อยู่อาศัยแนวราบ (ประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้ของบริษัท) คอนโดสร้างก่อนขายโครงการแกลเลอเรีย ฮรู เดอร์ 39 (มูลค่าโครงการ 3.2 พันล้านบาท) และการเปิดตัวโครงการใหม่ภายใต้ชื่อเดิม โครงการแอสปายงามวงศ์วาน มูลค่า 2.6 พันล้านบาท) เป้าการเติบโตของรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ 10% ซึ่งมีความเป็นไปได้จากอัตราการเติบโตใน 2 ปีที่ผ่านมาที่ 9% ต่อปีและการเปิดตัวโครงการที่สูงขึ้น 15% ในปี 2559 โดยความท้าทายสำคัญของบริษัทคือ กระแสตอบรับต่อคอนโดที่สร้างก่อนขายและยอดขายของคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว

แนวโน้มสดใสในปี 2560

เราคาดว่า บริษัทจะสามารถรายงานการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจในปี 2560 (กำไรหลักเติบโต 19%) จากโครงการคอนโดร่วมทุน ส่วนแบ่งรายได้คาดเพิ่มขึ้นจาก 110 ล้านบาทในปี 2559 เป็น 1 พันล้านบาท ปี 2560 จากมูลค่าการโอนคอนโดร่วมทุน 8 พันล้านบาท ( 3 พันล้านบาทในปี 2559 และไม่มีการโอนในปี 2558) เราคาดอัตรากำไรสุทธิของคอนโดร่วมทุนอยู่ที่ 15% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของบริษัทที่ประมาณ 11.5% และคาดความสามารถในการกำไรและอัตรากำไรน่าจะขยายตัวแข็งแกร่งในปี 2560