เกาะติด 'ฐานะ' ธุรกิจนิคมฯ

ภาวะเศรษฐกิจเมืองไทยและต่างประเทศที่ซบเซามาตั้งแต่ปี 2557 ถือเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ภาคเอกชนทั้งในและนอกประเทศตัดสินใจหยุดลงทุน โดยพฤติกรรมรอดูสถานการณ์รอบนี้ของนักลงทุนได้สะท้อนผ่าน 'ฐานะการเงิน' ไตรมาสแรกปี 2558 ของเหล่าผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม บางรายมีกำไรสุทธิลดลง ขณะที่บางรายขาดทุนมากขึ้น

เช่น บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชัน หรือ AMATA ที่สามารถทำกำไรสุทธิไตรมาส 1 ปี 2558 ได้เพียง 133 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 432 ล้านบาท แต่ในช่วงไตรมาส 2 พลิกสถานการณ์กลับมาสร้างกำไรมากถึง 443 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีขาดทุนสุทธิ 12 ล้านบาท

บมจ.เหมราชพัฒนาที่ดิน หรือ HEMRAJ ไตรมาสแรกมีกำไร 664 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไร 1.04 พันล้านบาท บมจ.ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม หรือ TFD มีผลขาดทุน 58.88 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีผลขาดทุน 52.29 ล้านบาท ขณะที่บมจ.สวนอุตสาหกรรมโรจนะ หรือ ROJNA สามารถพลิกจากขาดทุน 78.51 ล้านบาท เป็น 448.37 ล้านบาท

'กัมพล ติยะรัตน์' กรรมการผู้จัดการ บมจ.ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม หรือ TFD ผู้พัฒนาที่ดินและก่อสร้างโรงงานมาตรฐานและคลังสินค้าเพื่อขาย-เช่า และธุรกิจก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย เล่าให้ 'กรุงเทพธุรกิจ Biz Week' ฟังว่า เศรษฐกิจในและนอกประเทศที่ชะลอตัว แน่นอนว่า ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นงานหลักของบริษัทย่อมได้รับผลกระทบ

หลังภาคเอกชนไม่กล้าลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่ หลายรายหยุดการใช้เงิน เพื่อรอดูสถานการณ์ต่างๆ เพราะลงทุนในตอนนี้ก็ไม่คุ้มค่า ส่วนนักลงทุนรายเดิมที่รู้จักเมืองไทยเป็นอย่างดี และมีเงินเหลือ ที่ผ่านมายังคงลงทุนในธุรกิจเดิมอยู่บ้าง

ที่ผ่านมาเราได้เดินหน้าปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน ด้วยการปรับวิธีการใช้เงินและหาเงินใหม่ เช่น ชะลอแผนลงทุน ,ออกไปลงทุนนอกบ้าน,จัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT เป็นต้น

เขา ขยายความเรื่องแผนธุรกิจว่า ในส่วนของ 'ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม' เราวางแผนกระจายความเสี่ยง ด้วยการออกไปลงทุนในต่างประเทศ โดยเข้าไปซื้อคลังสินค้า ประเทศอังกฤษ 2 แห่ง มูลค่าประมาณ 20 ล้านปอนด์ ซึ่งคลังสินค้าดังกล่าวจะสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้กับบริษัทประมาณ 10% ต่อปี หรือประมาณปีละ 2.3 ล้านปอนด์ (100 กว่าล้านบาท)

ปัจจุบันนักลงทุนไทยนิยมออกไปลงทุนในประเทศอังกฤษมากขึ้น เนื่องจากเขามีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ขณะที่อัตราค่าเช่าคลังสินค้ามีความเสถียรมากกว่าคลังในเมืองไทย ฉะนั้นจากนี้เราคงเดินหน้าลงทุนในประเทศดังกล่าวต่อไป ล่าสุดยังมีคนติดต่อขายสินทรัพย์กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง แต่บริษัทจะเน้นซื้อเฉพาะเพียงสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดีเท่านั้น

ในอนาคตมีความเป็นไปได้สูงที่บริษัทจะนำคลังสินค้าประเทศอังกฤษขายเข้ากองทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ลอนดอน เนื่องจากเวลาการขายสิทธิและการเช่ามีระยะที่ยาวนานกว่าเมืองไทย รวมถึงไม่ต้องเสียภาษีซ้ำซ้อน

ที่ผ่านมามีบริษัทหลักทรัพย์ต่างชาติเข้ามาติดต่อบริษัทบ้างแล้ว อย่างไรก็ดีผลตอบแทนจากการลงทุนดังกล่าว เราไม่ได้นำมาบันทึกในงบการเงินของบริษัท แต่จะนำเงินดังกล่าวไปใช้เป็นเงินหมุนเวียนในการลงทุนซื้อโรงงานในต่างประเทศต่อไป

เมื่อถามถึงธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในเมืองไทย 'กัมพล' ตอบว่า บริษัทมีที่ดินอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ประมาณ 2 พันไร่ โดยพัฒนาเฟสแรกไปแล้วประมาณ 300 ไร่ ส่วนเฟสสองจำนวน 900 ไร่ ตอนนี้ติดปัญหาการปรับเปลี่ยนพื้นที่อุตสาหกรรม จากพื้นที่สีเขียวเป็นพื้นที่สีม่วง คาดว่าจะได้ข้อสรุปเร็วๆนี้

เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยบริษัทจะกู้เงินจากสถาบันการเงินนำมาลงทุนด้านสาธารณูปโภคประมาณ 700 ล้านบาท ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะสามารถรองรับลูกค้าที่มีภาคการผลิตเครื่องจักรหนักได้ ที่ผ่านมานักลงทุนประเทศญี่ปุ่น และจีน สอบถามความคืบหน้ากับเราตลอด เพราะเขาต้องการเข้ามาตั้งกิจการในนิคมของเรา

'หากปี 2559 สามารถซื้อที่ดินเพิ่มเป็น 2,500 ไร่ เราตั้งใจจะนำที่ดินทั้งหมดมาต่อยอดธุรกิจ ด้วยการติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปบนหลังคาโรงงาน โรงงานบำบัดน้ำเสีย ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดีอย่างหนึ่ง' 

เอ็มดีใหญ่ เล่าถึงแผนงาน 'ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์' ว่า ปัจจุบันอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ย่านหลังสวน อยู่ระดับ 85-90% ซึ่งสามารถสร้างรายได้ให้บริษัทประมาณ 100 ล้านบาท และทำกำไรได้ในระดับ 10%

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม ย่านสุขุมวิท จำนวน 200 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 3 พันล้านบาท บริษัทได้ทยอยโอนเดือนละ 20 ยูนิต คาดว่าปีหน้าจะสามารถโอนได้ครบถ้วน ปัจจุบันเหลือยอดรับรู้รายได้ประมาณ 1 พันล้านบาท

ปัจจุบันบริษัทวางแผน 'เทิร์นอะราวด์' ธุรกิจเสร็จเรียบร้อยแล้ว โดยจะขายสินทรัพย์คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT มูลค่า 2 พันล้านบาท คาดว่าจะสามารถระดมทุนได้ภายในปลายปี 2558 สำหรับเงินที่ได้จะกองทุนดังกล่าว บริษัทจะนำไปลงทุนพัฒนาพื้นที่เฟส 2

'หากสามารถดำเนินการจัดตั้งกองทุนทรัสต์ได้ทันภายในปีนี้ อาจมีรายได้รวมทั้งปีเฉลี่ย 3 พันล้านบาท สูงขึ้นจากปีก่อนที่มีรายได้กว่า 1 พันล้านบาท ขณะที่ฐานะการเงินจะพลิกจากขาดทุนเป็นกำไรทันที เราตั้งเป้าหมายว่า ภายในปี 2560 จะมีรายได้แตะระดับ 5 พันล้านบาท' 

๐ครึ่งหลังธุรกิจ 'เหมราช' ฟื้นตัว

'ไกรลักขณ์ อัศวฉัตรโรจน์' รองกรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน บมจ.เหมราชพัฒนาที่ดิน หรือ HEMRAJ พูดในทำนองเดียวกันว่า เศรษฐกิจในและต่างประเทศที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีก่อน ทำให้ผู้ประกอบการทั้งในและต่างประเทศชะลอการลงทุน ส่งผลให้บริษัททำยอดขายที่ดินในช่วง 6 เดือนแรก ได้เพียง 370 ไร่ ฉะนั้นบริษัทจึงต้องปรับลดเป้าหมาย 'ยอดขายที่ดิน' ในปี 2558 จาก 1.4 ไร่ เหลือเพียง 1.1 ไร่

แต่เรามีความเชื่อว่า ในช่วง 6 เดือนหลัง ยอดขายที่ดินจะดีกว่าในช่วงครึ่งปีแรก ฉะนั้นคงไม่ต้องปรับโมเดลการทำธุรกิจใหม่ เนื่องจากที่ผ่านมาบริษัทได้ลงนามในสัญญากับลูกค้ารายใหญ่ ซึ่งเป็นผู้ประกอบการกลุ่มยานยนต์ และอุตสาหกรรมการผลิต ขณะเดียวกันยังอยู่ระหว่างการเจรจากับลูกค้ารายใหญ่ที่คาดว่าจะซื้อที่ดินกับเรากว่า 100 ไร่

'มือการเงิน' ย้ำว่า แม้ปีนี้จะขายที่ดินได้น้อยกว่าเป้าหมาย แต่มั่นใจผลประกอบการทั้งปี 2558 จะดีกว่าปีก่อนที่มีรายได้ 8.23 พันล้านบาท และกำไรสุทธิ 2.96 พันล้านบาท เนื่องจากเรามียอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ในมือประมาณ 2.3-2.4 พันล้านบาท คาดว่าจะสามารถทยอยรับรู้ได้ในช่วง 6 เดือนข้างหน้า

ขณะที่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2558 บริษัทอาจทำ 'สถิติสูงสุดในแง่ของกำไร' เพราะบริษัทอาจบันทึกกำไรพิเศษจากการขายกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ปัจจุบันอยู่ระหว่างรอการอนุมัติไฟลิ่งจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยสินทรัพย์ที่ขายเข้ากองทรัสต์จะเป็นคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ขนาดพื้นที่ 2.9 แสนตารางเมตร มูลค่าประเมิน 7.8-7.9 พันล้านบาท

ในส่วนของ 'ธุรกิจพลังงานไฟฟ้า' บริษัทตั้งเป้าหมายว่า ในปี 2562 จะมีกำลังการผลิตรวมเพิ่มขึ้น จาก 340 เมกะวัตต์ ซึ่งเป็นกำลังการผลิตของโรงไฟฟ้าเก็คโค่-วัน ขนาดกำลังการผลิต 660 เมกะวัตต์ (บริษัทถือหุ้นอยู่ 35%) เป็น 540 เมกะวัตต์ โดยกำลังการผลิตที่เพิ่มขึ้นจะมาจากโครงการไฟฟ้าขนาดเล็ก (SPP) กำลังการผลิต 222 เมกะวัตต์ ที่บริษัทได้ร่วมลงทุนกับบริษัท บี.กริม และบริษัท กัลฟ์ เอ็นเนอร์จี ดีเวลลอปเมนท์

๐'อมตะ' หั่นเป้าขายที่ดิน

'สตีเว่น ซิว' ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบัญชีและการเงิน บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชัน หรือ AMATA ยอมรับว่า ผ่านมา 6 เดือน บริษัทขายที่ดินได้เพียง 408 ไร่ ทำให้บริษัทจำเป็นต้องปรับลดเป้าหมายยอดขายที่ดินทั้งปีใหม่ จากเดิมที่คาดว่าจะขายได้ประมาณ 1 พันไร่ แต่จะลดเหลือเท่าไรต้องรอดูตัวเลขในช่วงไตรมาส 3 ก่อน

โดยในช่วงไตรมาส 3 ปี 2558 บริษัทตั้งเป้ายอดขายที่ดินไว้ประมาณ 200 ไร่ ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้าประเทศจีน และญี่ปุ่น ซึ่งเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมพลาสติกยานยนต์ และเหล็ก ส่วนตัวมีความเห็นว่า นักลงทุนยังคงต้องการเข้ามาลงทุนในเมืองไทย แม้ที่ผ่านมาจะเกิดเหตุระเบิดที่แยกราชประสงค์ก็ตาม

'คณะรัฐมนตรี (ครม.) ชุดใหม่น่าจะช่วยให้เศรษฐกิจไทยเดินหน้าได้' 

เขา บอกว่า สำหรับการพัฒนาพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมประเทศเวียดนาม ในช่วง 6 เดือนหลังบริษัทได้เตรียมเงินลงทุนไว้แล้วประมาณ 1.5-2 พันล้านบาท เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในโซนอุตสาหกรรมที่มีเทคโนโลยีชั้นสูง โดยเงินลงทุนทั้งหมดจะมาจากเงินกู้สถาบันทางการเงิน
ขณะเดียวกันบริษัทอยู่ระหว่างศึกษาสร้างโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าในประเทศเวียดนามขนาดพื้นที่ 1.7 แสนตารางเมตร โดยตั้งใจจะขายเข้ากองทรัสต์ในปี 2559 นอกจากนั้นในปีหน้าบริษัทจะขายพื้นที่โรงงานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้และอมตะนครขนาด 1 แสนตารางเมตร คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3 พันล้านบาท เข้ากองทุน AMATA REIT ถือเป็นการขยายขนาดกองทุนให้มีการเติบโตมากขึ้น จากปัจจุบันที่มีมูลค่า 4.75 พันล้านบาท

'กำไรพิเศษที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง AMATA REIT ซึ่งเป็นกองแรกมูลค่า 2 พันล้านบาท บริษัทจะบันทึกในงบการเงินไตรมาส 3 ปี 2558 ของ บริษัท อมตะ ซัมมิท เรดดี้ บิลท์ จำกัด ซึ่ง AMATA ถือหุ้นในสัดส่วน 51% และเครือซัมมิท 49%'

๐นิคมฯไม่สดใส ความเชื่อ 'โรจนะ' 

'อมรา เจริญกิจวัฒนกุล' กรรมการ บมจ.สวนอุตสาหกรรมโรจนะ หรือ ROJNA ยอมรับว่า ปีนี้บริษัทคงมียอดขายที่ดินไม่ดีเหมือนในช่วง 1-2 ปีก่อน เพราะธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมไม่ร้อนแรงเหมือนก่อน หลังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจหดตัว
ปีนี้บริษัทตั้งเป้ายอดขายที่ดินไว้ระดับ 400-600 ไร่ ส่วนใหญ่จะมาจากลูกค้าที่ขยายกำลังการผลิตเดิม ส่วนลูกค้ารายใหม่มีเข้ามาบ้างแต่ไม่มาก ขณะเดียวกันยังคาดว่าปีนี้จะรับรู้รายได้จากโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์เต็มปี หลังปี 2557 รับรู้รายได้เพียง 3 เดือน

'บริษัทอยู่ระหว่างการลงทุนโรงไฟฟ้าเอสพีพี เฟส 3 ขนาด 110 เมกะวัตต์ มูลค่าลงทุนประมาณ 1 ล้านเหรียญสหรัฐต่อ 1 เมกะวัตต์ คาดว่าจะสามารถจ่ายไฟเชิงพาณิชย์ (COD) ได้ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า'