ยืนยันมุมมองเชิงบวกในระยะยาว
เรากลับมาจากการประชุมนักวิเคราะห์เมื่อวานนี้ ด้วยมุมมองที่ดีต่อการเข้าซื้อ HEMRAJ ผู้บริหารได้ให้รายละเอียดและแผนของบริษัทในการชำระหนี้ระยะสั้น ซึ่งช่วยคลายความกังวล
ของเราเกี่ยวกับสถานะทางการเงินของบริษัทในอนาคต
จากข้อมูลของผู้บริหารทำให้เราปรับประมาณการของเรา 1.0% เป็น 2.6% สำหรับปี 2557-59 โดยเราคงคำแนะนำ "ซื้อ" ด้วยราคาเป้าหมายที่ 45.00 บาท (32.90 บาท หลังผลกระทบต่อผู้ถือหุ้น (dilution) จากการเพิ่มทุน) และประมาณการมูลค่าพื้นฐานของ WHA หลังการเข้าซื้อไว้ที่ 39.70 บาท รวมมูลค่าส่วนเพิ่มที่ 6.80 บาทจาก HEMRAJ แล้วในมุมมองของเราราคาปัจจุบันนั้นมี downside ที่จำกัดและเห็นว่าเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนระยะยาวเพื่อเข้าสะสมหุ้น แม้เราจะรู้ว่า จะมีแรงกดดันระยะสั้นต่อ WHA จากกระแสเงินสดที่ตึงตัวที่อาจจะส่งผลให้ไม่มีการจ่ายปันผลเป็นเงินสดในปี 2557-58 ก็ตาม
ขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักเพื่อชำระหนี้ : โดยการใช้มุมมองของ WHA ที่ว่าจะเข้าซื้อหุ้น 70% ของ HEMRAJ มาเป็นกรณีฐาน มูลค่ารายการของข้อตกลงนี้ จะอยู่ที่ประมาณ 30.6 พันลบ. แบ่งเป็น 29.2% มาจากส่วนทุน และ 70.8% มาจากการกู้ยืมระยะสั้น ภายใต้เงื่อนไขสินเชื่อ ประมาณ 17.1 พันลบ. ของยอดเงินกู้ยืมทั้งหมดจะถูกชำระภายใน 2 ปี เพื่อให้ทำการดังกล่าวได้ WHA มีแผนจะขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักที่ HEMRAJ เป็นเจ้าของและการขายสินทรัพย์เข้ากอง WHART และอีก 2 กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่จะจัดตั้งใหม่อีก 2 กอง กองหนึ่งสำหรับอาคารสำนักงานของ WHA และอีกกองสำหรับโรงงานสำเร็จรูป (RBF) และ คลังสินค้าสำเร็จรูป (RBW) ที่ HEMRAJ เป็นเจ้าของอยู่
อย่างไรก็ตามในกรณีที่มากที่สุดก็คือการเข้าซื้อ 100% เงินกู้ระยะสั้น ส่วนที่เหลืออีก 4.4-6.0 พันลบ. จะถูกจ่ายคืนจากเงินที่จะมาจากการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ของบริษัทลูกที่ทำธุรกิจสาธารณูปโภคและพลังงานของ HEMRAJ หรือผ่านการหาหุ้นส่วนทางกลยุทธ์ ซึ่งน่าจะเกิดขึ้นในอีก 2 ปีข้างหน้า
มีความกังวลน้อยลงเกี่ยวกับความต่อเนื่องของธุรกิจของ HEMRAJ : หลังรายการแล้วเสร็จ HEMRAJ จะดำเนินงานธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมรวมถึงบริษัทสาธารณูปโภคภายในนิคมฯ ที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญมากกว่า WHA ต่อไป ขณะที่ WHA จะเข้ามาดูแลในส่วนของธุรกิจการสร้างโรงงานและคลังสินค้า ตามความต้องการของลูกค้า (BTS) ซึ่งเป็นจุดแข็งของ WHA ด้วยทิศทางการทำธุรกิจที่ชัดเจนและการยืนยันจากผู้บริหารของ WHA ว่าผู้บริหารหลักของ HEMRAJ จะยังคงบริหารธุรกิจของ HEMRAJ ต่อไป ทำให้เรากังวลน้อยลงเกี่ยวกับความต่อเนื่องของธุรกิจของ HEMRAJ
ผลประกอบการปี 2557 ของ WHA สำหรับปี 2557 WHA มีการเซ็นสัญญาใหม่อีกประมาณ 180,000-190,000 ตร.ม. ต่ำกว่าเป้าที่ 200,000 ตร.ม. ที่ 5-10% ผู้บริหารกล่าวว่าปีก่อนเป็นปีที่ลำบากสำหรับตลาดคลังสินค้าให้เช่าท่ามกลางการแข่งขันที่สูง แต่จากฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งของบริษัททำให้ 70-80% ของสัญญาใหม่ของ WHA มาจากคลังสินค้า แบบ BTS ที่มีอัตราค่าเช่าสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ด้วยข้อจำกัดที่เกิดขึ้นจากสัญญาสินเชื่อและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ตึงตัว ทำให้ WHA ตั้งเป้าพื้นที่เช่าใหม่ว่าจะเติบโตแค่เพียง 5-10% หรือ 200,000 ตร.ม. ในปีนี้
ปรับกำไรปี 2557-59 ขึ้น เพื่อรวมในส่วนของสัญญาใหม่ของบริษัทเข้ามา เราจึงปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าเฉลี่ยขึ้น 6% (เพิ่มขึ้นจากการเติบโตที่ 3% ก่อนหน้า) เพื่อสะท้อนมูลค่าใหม่ของ BTW ที่จะเริ่มสร้างรายได้ได้เต็มจำนวนในปี 2558 สรุปก็คือ เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2557-59 ขึ้น ก่อนการเข้าซื้อ 1% แต่ปรับลดประมาณการกำไรของปี 2559 ลง 2.6%
Price catalysts : ความสำเร็จของการเข้าซื้อ HEMRAJ
