เล็กไม่ทำ ใหญ่จัดเต็ม บมจ.เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ IPO น้องใหม่ โชว์โมเดลธุรกิจ ก่อนเทรดวันที่ 19 พ.ย.นี้
แม้ บมจ.เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ หรือ JSP หุ้น IPO น้องใหม่ที่เตรียมเข้าตลาดหลักทรัพย์ เอ็มเอไอ (mai) ในวันที่ 19 พ.ย.นี้ จะเพิ่งก่อตั้งเมื่อปี 2553 ในนามบริษัท รักษาแลนด์ (สาทร-พระราม3) จำกัด ก่อนจะเปลี่ยนชื่อในปี 2556 แต่ “ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” ในฐานะหุ้นใหญ่ ผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี ก็โชว์ฝีมือ “ปั้นกำไรสุทธิ” จากติดลบ 0.18 ล้านบาท ในปี 2554 เป็น 130.28 ล้านบาท ในปี 2556 ส่วนในแง่ของรายได้ก็ขยับจาก 93.45 ล้านบาท ในปี 2554 เป็น 847.39 ล้านบาท ในปี 2556
“เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้” คือ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แนวราบและที่อยู่อาศัย โดยบริหารงานผ่าน 4 บริษัทย่อย ได้แก่ 1.บริษัท ไชน่าเซ็นเตอร์ จำกัด 2.บริษัท เจ เอส พี โกลเด้นท์ แลนด์ จำกัด 3.บริษัท สำเพ็ง 2 พลาซ่า จำกัด และ บริษัท เจ เอส พี พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งมีทุนจดทะเบียน 150 ล้านบาท 200 ล้านบาท 110 ล้านบาท 300 ล้านบาท ตามลำดับ
โดยเงินที่ได้จากการระดมทุนประมาณ 3,120 ล้านบาท หลังบริษัทเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนให้แก่ประชาชนเป็นครั้งแรกจำนวน 1,200 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ (พาร์) 0.50 บาท ราคาหุ้นละ 2.60 บาท บริษัทจะนำไปซื้อที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยจะเน้นแถบชานเมืองและปริมณฑล ที่เหลือใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
“ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 40 เปอร์เซ็นต์ (ตัวเลขหลังการเสนอขายหุ้น IPO) บมจ.เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ เล่าโมเดลการทำธุรกิจให้ “กรุงเทพธุรกิจ Biz Week” ฟังว่า ด้วยความที่ไม่ชอบทำอะไรเหมือนคนอื่นๆ ทำให้เกิดคอนเซ็ปต์ที่ว่า “คิดต่าง สร้างเมืองใหม่”
ที่ผ่านมาแนวทางการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ คือ เน้นก่อสร้างโครงการตามเส้นทางแนวรถไฟฟ้า แต่บริษัทจะไม่ทำเช่นนั้น โดยเราจะยึดโมเดลธุรกิจที่ว่า JSP ไปก่อสร้างโครงการในแห่งไหนตรงนั้นต้องเกิดเป็นเมือง
“จากประสบการณ์ทำให้ผมมีวิสัยทัศน์ที่ว่า ทุกจังหวัดมักมีจุดที่เจริญแล้ว ฉะนั้นหากสามารถสร้างตรงนั้นให้เป็นเมืองได้คงมีกำลังซื้อมหาศาล”
ปัจจุบันบริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนา 3 แห่ง มูลค่ารวม 10,500 ล้านบาท โดยจะเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2556-2559 ประกอบด้วย 1.โครงการอาคารพาณิชย์ ภายใต้ชื่อ “โครงการสำเพ็ง 2” มูลค่า 7,500 ล้านบาท เราตั้งใจจะสร้างให้เป็นอาณาจักร “ค้าปลีก-ส่ง” ที่ใหญ่ที่สุดในย่านฝั่งธนบุรี ซึ่งโครงการนี้จะทำให้ชื่อ JSP เป็นที่รู้จักในหมู่กว้าง
เหตุผลที่เชื่อว่า โครงการสำเพ็ง 2 จะประสบความสำเร็จ เป็นเพราะโมเดลของเราไม่ได้สร้างบ้านให้ลูกค้าอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ได้สร้างแหล่งทำมาหากินให้กับลูกค้าด้วย ความตั้งใจของเรา คือ สร้างทุกอย่างให้เหมือนกับ “เยาวราช” แต่โครงการสำเพ็ง 2 จะแตกต่างจากเยาวราชตรงที่มีที่จอดรถ 4 อาคาร และมีถนนกว้างขวาง สำหรับกลยุทธ์การก่อสร้างยังคงเน้นแบบ “Commercial Low Rise” (อาคารพาณิชย์สูงไม่เกิน 8 ชั้น)
2.“โครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน ทิวลิปสแควร์” ซึ่งจะตั้งอยู่แถวพุทธมณฑลสาย 4 (ตรงข้ามสนามมวยอ้อมน้อย) พื้นที่ประมาณ 30 ไร่ โครงการดังกล่าวประกอบไปด้วย ช็อปปิ้งมอลล์, โครงการคอนโดมีเนียม 1,030 ยูนิค และอาคารพาณิชย์ มูลค่ารวม 1,800 ล้านบาท โดยในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมามียอดขายแล้วประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์ หรือ 600-700 ล้านบาท
ส่วนโครงการสุดท้าย คือ “โครงการที่พักอาศัย ไมอามี่ บางปู วิลล่าคอนโดหรูติดทะเล” ซึ่งจะอยู่ตรงข้ามกับเมืองโบราณ ถือเป็นที่พักอาศัย แหล่งท่องเที่ยว และช็อปปิ้งที่ใหญ่ที่สุดในย่านบางปู มูลค่าโครงการ 5,500 ล้านบาท โดยมียอดขาย 6 เดือน อยู่ที่ 1,300 ล้านบาท
โดยเราได้แบ่งพื้นที่หน้าโครงการจำนวน 35 ไร่ มาสร้างเป็น “คอมมูนิตี้มอลล์” มูลค่า 271 ล้านบาท (ไม่รวมราคาที่ดิน) คาดว่าจะเปิดให้บริการไตรมาส 1 ปี 2558 ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมจะแล้วพร้อมโอนภายในปลายปี 2558 เราอยากให้โครงการดังกล่าวเป็นแหล่งนัดพบแห่งใหม่ของคนบางปู
“3 โครงการ มีมูลค่ารวมกันอยู่ที่ 10,500 ล้านบาท โดยจะสร้างยอดรับรู้ราย 9,000 ล้านบาท ซึ่งได้รับรู้ไปแล้วในปี 2556-2557 จำนวน 2,500 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 6,500 ล้านบาท จะรับรู้ไปถึงปี 2559”
สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 บริษัทเตรียมจะพัฒนา “โครงการสำเพ็ง 2 เฟสใหม่” ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2558 บนพื้นที่ 40 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท เรามองว่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า (2558-2556) สัดส่วนรายได้จากค่าเช่าน่าจะขึ้นมายืนระดับ 5 เปอร์เซ็นต์ จากปัจจุบันที่บริษัทมีรายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว “ร้อยเปอร์เซ็นต์” โดยรายได้จากค่าเช่าจะมาจากโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ไมอามี่ บางปู ที่จะสร้างเสร็จในช่วงไตรมาส 1 ปี 2558
“เราอยากกระจายความเสี่ยงของธุรกิจ เพราะหากช่วงไหนภาวะเศรษฐกิจไม่ดี เรายังเก็บค่าเช่ากินได้”
“ทนงศักดิ์” บอกว่า “ผมอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี ตั้งแต่อายุ 28 ปี ตอนนั้นเพื่อนมาชวนทำโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นลักษณะเช่าที่ดินย่านพระราม 3 มาทำเป็นอาคารออฟฟิศให้เช่าสูง 6 ชั้น ถือว่าประสบความสำเร็จ หลังจากนั้นก็ทำต่อมาเรื่อยๆ หลังเจ้าของที่ดินเห็นว่า ผมทำแล้วประสบความสำเร็จ”
แต่เมื่อเมืองไทยโดนวิกฤตปี 2540 เล่นงาน ทำให้เราต้องหยุดทำธุรกิจนานถึง 5 ปี (2540-2545) ตอนนั้นเป็นหนี้ประมาณ 10 กว่าล้านบาท ถือว่าไม่หนักมาก เพราะไซด์ธุรกิจยังเล็ก เรียกว่าอยู่ในช่างสร้างเนื้อสร้างตัว ช่วงหยุดทำอสังหาริมทรัพย์ก็หันไปทำธุรกิจภัตตาคารแทน ซึ่งเป็นอาชีพเก่าแกสมัยคุณพ่อ วิธีการ คือ รับจ้างจัดโต๊ะจีนตามสถานที่ต่างๆ แต่ทำไปทำมาก็ “เจ๊ง” ช่วงนั้นใครๆ ก็ไม่กินข้าวนอกบ้านทุกคนรัดเข็มขัดกันหมด
“ไม่มีอาชีพไหนที่ทำแล้วจะจ่ายคืนหนี้ได้หมดเท่ากับการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์” เมื่อมีความเชื่อเช่นนั้นจึงตัดสินใจจับมือกับหุ้นส่วนเดิม และหุ้นส่วนใหม่ เพื่อหวนมาทำโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง กลับมาคราวนี้ถือว่า ประสบความสำเร็จ เพราะทุกโครงการขายหมดเกลี้ยง จากนั้นก็เริ่มขยับมาทำโครงการขนาดใหญ่ เรียกว่าใหญ่ที่สุด นั่นคือ โครงการ ทรัพย์รุ่งเรืองซิตี้ เป็นอาคารพาณิชย์เนื้อที่ 70 ไร่
เมื่อทำโครงการขนาดใหญ่ได้ ก็เริ่มใจใหญ่ขึ้น กล้าทำโครงการไซด์บิ๊กขึ้นไปอีก ประกอบกับมีอาจารย์ที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พูดกรอกหูทุกครั้งที่เจอกันว่า “หากคุณจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้สร้างเป็นเมืองไปเลย” ทำให้ตอนนั้นเกิดความฝันที่ว่า “ต้องทำให้ได้” โดยจะอาศัยช่องที่ผู้พัฒนาโครงการบางรายไม่กล้าทำ “เล็กๆไม่ ใหญ่ๆ เราจะทำ”
“หุ้นใหญ่” ทิ้งท้ายว่า รายได้รวมในปี 2557 คงขยายตัวประมาณ 200 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากปีนี้จะมีการโอนโครงการสำเพ็ง 2 เฟส 1 และ 2 จำนวนมาก ซึ่งมีการโอนไปแล้ว 80 เปอร์เซ็นต์ ประกอบกับจะมีการโอนโครงการสำเพ็ง 2 เฟส 3 บางส่วน ส่งผลให้รายได้ปีนี้เติบโต “ก้าวกระโดด”
สำหรับผลประกอบการในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้แล้ว 2081.42 ล้านบาท กำไรสุทธิ 432.57 ล้านบาท ซึ่งเป็นการรับรู้รายได้จากโครงการสำเพ็ง 2 เฟส 1 และเฟส 2 ปัจจุบันมียอดจองรอรับรู้รายได้ประมาณ 7,000 ล้านบาท
“ตอนนี้กำลังศึกษาธุรกิจใหม่ที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งธุรกิจดังกล่าวต้องใช้ที่ดินในการก่อสร้าง เราอยากกระจายความเสี่ยง ผมอยากให้แฟนคลับหุ้น JSP รอลุ้นว่า ธุรกิจใหม่จะสามารถต่อยอดธุรกิจเดิมได้อย่างไร ส่วนธรุกิจอสังหาริมทรัพย์ วางเป้าหมายไว้ว่า “จะยึด 4 มุมเมือง เพื่อสร้างแหล่งชุมชุนแห่งใหม่”
