'ภาษีที่ดินใหม่'ไม่กระทบตลาดอสังหาฯ

รายการ Ringside สังเวียนหุ้น ทางสถานีโทรทัศน์ NOW26 ตอน "แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์” จับสัญญาณเตือนจากผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กับภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า หากพิจารณาความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2556 จะค่อนข้างอ่อนไหวจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น จากมาตรการรถคันแรกของรัฐบาลที่ผ่านมา และความผันผวนของดัชนีตลาดหลักทรัพย์ ทำให้นักลงทุนเลือกที่จะกอดเงินสดไว้ แทนที่จะนำไปลงทุนในภาคอสังหาฯ เหมือนที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ประเด็นที่น่ากังวล คือ ที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยจะมีผู้ซื้อตลอดเวลา ทั้งซื้อเพื่อการอยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 65-66% ซื้อเพื่อการลงทุน 20-25% และซื้อเพื่อเก็งกำไร 10-15% แต่ในปัจจุบันการซื้อเพื่ออยู่อาศัยปรับลดลงเหลือประมาณ 55% ขณะที่การซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรมีมากขึ้น

"หากซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาวไม่น่าห่วง เพราะราคาปรับขึ้นได้ตามมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้น แต่การเก็งกำไรเป็นเพียงการซื้อขายใบจองเท่านั้น หากมีการซื้อใบจองไว้จำนวนมาก ก็เหมือนเป็นการสร้างดีมานด์ลวง" นายสัมมา ระบุ

ครึ่งปีหลังอสังหาฯฟื้น

ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. กล่าวต่อว่า หลังจากสถานการณ์การเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น (หลังคณะรักษาความสงบแห่งชาติ หรือ คสช.เข้าควบคุมอำนาจการปกครอง) ก็ช่วยส่งผลให้ทิศทางตลาดอสังหาฯดีขึ้นอย่างชัดเจน ดูได้จากผลสำรวจความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ในการสำรวจครั้งล่าสุดเมื่อเดือน มิ.ย.ที่ผ่านมา ปรับขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 56-57 จากช่วงไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ระดับ 43.7 สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีมากขึ้น หลังจากสถานการณ์การเมืองมีความมั่นคง

ในเบื้องต้นเชื่อว่าดัชนีความเชื่อมั่นจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้มีการขยายและเติบโตของตลาด พร้อมทั้งมีการปรับตัวที่ดีขึ้นกว่า 40-50% เลยทีเดียว แต่เมื่อถึงช่วงไตรมาสที่ 3 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับตัวลดลงอีกครั้ง เพราะส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้ฟื้นตัวมากเท่ากับที่หลายๆ ฝ่ายคาดการณ์เอาไว้ โดยตัวเลขจีดีพี (ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ) มีอัตราการเติบโตเพียง 1.7-1.8% เท่านั้น จากเดิมที่คาดว่าจะเติบโตมากกว่า 2%

เมื่อสถานการณ์โดยรวมเป็นเช่นนี้ ประกอบกับการเบิกจ่ายงบประมาณในโครงการขนาดใหญ่ของรัฐไม่ได้มีมาก ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจึงไม่ฟื้นตัวขึ้นตาม ซึ่งในส่วนของผู้ประกอบการก็เช่นเดียวกัน รวมถึงผู้ประกอบการบางส่วนที่มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ก็มีมากขึ้นเรื่อยๆ

"ในช่วงไตรมาสที่ 4 มีการคาดการณ์ว่าแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับตัวที่ดีขึ้นกว่าไตรมาสที่ 3 อย่างแน่นอน เนื่องจากเป็นฤดูขายที่อยู่อาศัย และในช่วงต้นปีตลาดชะลอตัว ทำให้ยอดขายจากหลายบริษัทไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงต้องออกโปรโมชั่นแรงๆ เพื่อกระตุ้นยอดขายให้มากยิ่งขึ้นนั่นเอง" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุ

คาดปี 58 ราคาที่ดินพุ่ง

นายสัมมา กล่าวอีกว่า ตั้งแต่ปี 2556 ผู้ประกอบการเริ่มขึ้นโครงการตามเขตหัวเมืองใหญ่มากขึ้น เพื่อรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับขึ้นเป็นเท่าตัว กระทั่งช่วงปลายปี 2556 ที่ภาวะเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัว และมีการส่งสัญญาณเตือนว่าอาจเกิดวิกฤติฟองสบู่ได้ ส่งผลให้ราคาที่ดินตามเขตหัวเมืองเริ่มชะลอการปรับขึ้น

ส่วนแนวโน้มราคาที่ดินในปี 2558 นั้น เชื่อว่าจะปรับขึ้นอีกครั้ง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความชัดเจนว่าจะเกิดโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษ

"เชื่อว่าราคาที่ดินในปี 2558 โดยเฉพาะในพื้นที่เขตหัวเมืองสำคัญที่มีโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษจะปรับขึ้นประมาณ 10% ขณะที่บางพื้นที่ที่มีข่าวแผ่นดินไหวก่อนหน้านี้อย่าง จ.เชียงราย ก็ไม่มีผลกระทบทำให้ราคาที่ดินลดลง แต่จะอยู่ในระดับคงที่แทน"

เริ่มเห็นสัญญาณฟองสบู่

เขาบอกด้วยว่า ปัจจัยที่จะทำให้เกิดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น มี 3 ปัจจัยที่ต้องพิจารณา คือ ความต้องการขายมากกว่าความต้องการซื้อ, ราคาปรับขึ้นสูงทุกปี ปีละมากกว่า 10% และราคาปรับขึ้นต่อเนื่องมากกว่า 4-6 ปี ซึ่งหากมีทั้งสามปัจจัยจะส่งผลให้เกิดฟองสบู่ได้

ขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณฟองสบู่เล็กกับโครงการอสังหาฯตามเขตหัวเมืองอย่าง จ.ชลบุรี และขอนแก่น แต่ถือว่าสัญญาณฟองสบู่ในจุดนี้ยังไม่อันตราย เพราะภาคอสังหาฯใหญ่อย่างในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังเติบโตได้ดี

"ที่ผ่านมาชลบุรี กับขอนแก่นเปิดโครงการเยอะมากในช่วงปี 2555 ซึ่งปัจจุบันโครงการเหล่านั้นก็ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ แต่ผู้ประกอบการก็มีความพยายามที่จะเปิดโครงการใหม่ๆ ขึ้นมาอีก โครงการเก่ายังไม่เสร็จ แต่มาเปิดโครงการใหม่ ถามว่าใครจะซื้อ ซึ่งตรงนี้ยังถือเป็นฟองสบู่เล็กๆ ที่เชื่อว่าจะจัดการได้ และไม่เสียหายมากนัก" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว

ส่วนราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมปี 2558 นั้น นายสัมมา บอกว่า ราคาจะปรับขึ้นประมาณ 5-6% ขณะที่ทาวน์เฮาส์ปรับขึ้นประมาณ 4-5% และบ้านเดี่ยวปรับขึ้นประมาณ 3%

ภาษีที่ดินไม่กระทบ

นายสัมมา กล่าวอีกด้วยว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลกำลังปรับปรุงและเตรียมเสนอเป็นกฎหมายนั้น ไม่น่าเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินไว้ก็ต้องเร่งลงทุนก่อนกฎหมายจะมีผล ซึ่งยังมีเวลาในการปรับตัว อย่างน้อยก็น่าจะเป็นปี 2559 หรือ 2560 และภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นก็ไม่น่าจะเป็นข้ออ้างในการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยด้วย เพราะราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นตามต้นทุน ค่าแรง และราคาที่ดินในแต่ละปีอยู่แล้ว

"หากจะมีการประกาศเก็บภาษีที่ดินจริงๆ ก็เชื่อว่ากว่าที่กระบวนการทุกอย่างจะแล้วเสร็จ และเริ่มจัดเก็บได้จริง น่าจะอยู่ในช่วงเวลาประมาณปี 2559-2560 เนื่องจากภาครัฐต้องมีการประเมินราคาที่ดินเป็นแปลงๆ ก่อน ซึ่งปัจจุบันประเทศไทยมีที่ดินมากถึง 30-32 ล้านแปลง แต่มีการประเมินราคาที่ดินแล้วเพียง 7 ล้านแปลงเท่านั้น ไม่ถึง 1 ใน 4 ด้วยซ้ำ" นายสัมมา กล่าวทิ้งท้าย