'สีลม-สาทร-พระราม4'แชมป์คอนโดราคาสูงสุด

บริษัทบริหารจัดการอสังหาฯ ระบุคอนโดศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี ราคาพุ่งต่อเนื่อง พบย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 ราคาสูงสุดที่ 3.6 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้า สถานีราชดำริ มีราคาสูงสุดที่ 2.7 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ฝั่งธนบุรี “บางแวก-ท่าพระ-จรัญฯ” เติบโตสูง อานิสงส์ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ขณะที่ราคาขายคอนโดกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 9.4 หมื่นต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 7%

สถานการณ์การเมืองคลี่คลาย ส่งผลให้ความต้องการคอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาอีกครั้ง ดันราคาต่อตรม.ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ขณะนี้ว่าเริ่มมีทิศทางดีขึ้น สะท้อนกำลังซื้อและความเชื่อมั่นผู้บริโภค เริ่มกลับมาหลังเผชิญปัจจัยลบทางการเมืองมาต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาสถานการณ์ที่ดีขึ้น ทำให้ประเมินว่าจนถึงสิ้นปีนี้ ยอดขายคอนโดจะเติบโตในระดับที่น่าพอใจ โดยมี 4-5 โครงการใหม่ทยอยเปิดตัว หลังจากถูกเลื่อนการเปิดตัวมาจากช่วงต้นปีนี้

ระบุดีมานด์คอนโดโตต่อเนื่อง

ขณะที่ผลสำรวจตลาดคอนโดในเขตกรุงเทพฯ ช่วง "ครึ่งปีแรก" พบว่า มี 168 โครงการ แบ่งเป็นโครงการไฮไรส์ 73% และอีก 27% เป็นโครงการโลว์ไรส์ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น โดยเป็นโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสแรกคิดเป็นสัดส่วน 40% และ 65% ในไตรมาส 2

ขณะที่อุปทานหรือความต้องการเสนอขายอยู่ที่ 94,718 ยูนิต เป็นคอนโดพร้อมอยู่อาศัยในปี 2557 และปี 2558 ที่ 70% และอีก 30% ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างกำหนดแล้วเสร็จหลังปี 2558 ซึ่งห้องชุดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และยังไม่ขายหมดนี้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วจะทยอยดูดซับอุปทานในตลาดภายใน 1 ปี

นายภูมิภักดิ์ กล่าวว่า อัตรายอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68% สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง หลังจากความขัดแย้งทางการเมืองเริ่มคลี่คลายเป็นลำดับ สาเหตุมาจากคอนโดในเขตกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการจากผู้บริโภคอยู่มาก ทั้งในแง่ของการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาว ขณะที่ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดในเขตกรุงเทพฯ อยู่ที่ 94,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นจาก 88,000 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 7% จากช่วงปลายปีที่ผ่านมา ขณะที่คอนโดที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเฉลี่ยปรับขึ้น 5-10%

แชมป์ สีลม สาทร พระราม4

ทั้งนี้ หากแบ่งตามพื้นที่ (โซน) จะพบว่าโซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จะมียอดขายเฉลี่ย 74% โดยโซนที่มียอดขายสูงสุดในย่านนี้ คือคอนโดย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 มีราคาสูงสุด 3.6 แสนบาทต่อตารางเมตร มีราคาต่ำสุด 8.8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.48 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่บริเวณเพลินจิต-ชิดลม-ราชดำริ เป็นบริเวณที่มีคอนโดราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร สูงสุด 2.25 แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 1.33 แสนบาท/ตร.ม. โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 แสนบาท/ตร.ม.

ส่วนโซนกรุงเทพฯ เหนือ มียอดขายเฉลี่ย 68% โดยเฉพาะบริเวณงามวงศ์วาน-แจ้งวัฒนะ ซึ่งเป็นโซนที่ได้รับความสนใจสูงสุด พบว่ามีราคาสูงสุด 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ราคาต่ำสุด 5.3 หมื่นต่อตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ย 6.2 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

ขณะโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก มียอดขายเฉลี่ย 68% โดยย่านที่ได้รับความสนใจมากสุด คือ เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา ราคาสูงสุด 9.3 หมื่นตารางเมตร ราคาต่ำสุด 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 7.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ส่วนโซนกรุงเทพฯ ตะวันตก ขายเฉลี่ย 63% พบว่าขยายตัวดี เพราะก่อสร้างส่วนต่อขยายบริการของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยโซนที่ได้รับความสนใจคือปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ ราคาสูงสุด 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร ราคาต่ำสุด 6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

คอนโดแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่ง

ผลสำรวจยังระบุว่า คอนโดที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า พบว่า 3 สถานี ที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด คือสถานีราชดำริ 2.7 แสนบาทต่อตารางเมตร รองมาคือสถานีราชเทวีและเพลินจิต อยู่ที่ 2.2 แสนบาทต่อตารางเมตร และตามมาคือสถานีพร้อมพงษ์และสุรศักดิ์ 2 แสนบาทต่อตารางเมตร

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าโซนที่สามารถขายได้ในระดับราคาที่สูงและอัตรายอดขายสูง จะอยู่บริเวณใกล้ระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงส่วนต่อขยาย เพราะเป็นเขตธุรกิจการค้าและเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น สถานีอารีย์ ซึ่งเป็นสถานีที่มีศักยภาพสูงเพราะอยู่ใกล้สถานที่ราชการและย่านธุรกิจ นอกจากนี้ย่านรัชดา-ลาดพร้าว ถูกมองว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพ และอาจจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของไทย (New CBD) ในอนาคต

“คอนโดที่อยู่ในโซนใหม่ๆ เช่น บางแวก ท่าพระ จรัญสนิทวงศ์ จะมีอัตราการเติบโตที่ดี เนื่องจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายมีความคืบหน้าไปมาก และมีความน่าสนใจถึงแม้จะไม่ได้อยู่ใจกลางเมืองแต่โซนนี้ถือว่ามีศักยภาพ ขณะที่ที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งมีจำกัดจะถูกเก็บไว้สำหรับพัฒนาโครงการระดับบนมากกว่า” นายภูมิภักดิ์ กล่าว

เชื่อภาษีที่ดินใหม่ไม่กระทบนักพัฒนา

ส่วนของภาษีที่ดินมีการเสนอให้มีการจัดเก็บไม่เกิน 0.1% ของมูลค่าทรัพย์สิน เชื่อว่าไม่มีผลกระทบกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายที่เข้าใจเรื่องการลงทุน โดยเห็นว่าอัตราดังกล่าว จะมีส่วนทำให้ผู้ที่มีที่ดินอยู่ในมือเป็นจำนวนมากยอมนำที่ดินมาพัฒนาในรูปแบบต่างๆ เพื่อลดภาระภาษี

ขณะที่ปัจจัยลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ไม่ได้กังวลเรื่องหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูงขึ้น เพราะเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นมาระยะหนึ่งแล้ว โดยเชื่อว่าสถาบันการเงินต่างๆ จะเข้มงวดและตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และหากมีความสามารถในการชำระหนี้ก็จะไม่กระทบกับตลาดอสังหาฯ

แนะพัฒนาคุณภาพโปรดักท์

กรรมการผู้จัดการ บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ยังแนะว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯจะต้องเปลี่ยนแนวคิดและกลยุทธ์การทำตลาด โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาโปรดักท์ที่มีคุณภาพเป็นที่ต้องการของตลาด มากกว่าการมุ่งเน้นแต่ทำการตลาด โดยเบื้องต้นเห็นว่าอัตราการขายในสัดส่วน 60-70% ของโครงการถือว่าปลอดภัยแล้ว เพราะการสร้างอาคารสูงจะมีอัตราการดูดซับภายใน 2 ปี และหากทำอัตราการขายได้เกิน 80% ที่เหลือ 20% ก็ถือว่าเป็นส่วนของกำไร

ส่วนของเป้าหมายรายได้ปีนี้ บริษัทฯคาดว่าจะรับรู้รายได้ทั้งปีที่ 760 ล้านบาท เป็นค่าตอบแทนจากการขาย 330 ล้านบาท ขณะที่ครึ่งปีแรกรับรู้รายได้ไปแล้วที่ 340 ล้านบาท เป็นค่าตอบแทนจากการขาย 135 ล้านบาท