ตลาดสนง.เช่าโตรับเออีซี อัตราว่าง'ต่ำสุด'รอบ20ปี

ตลาดสำนักงานให้เช่า เป็นอีกธุรกิจ ที่คาดจะได้รับผลเชิงบวกจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ปลายปี 2558 จากการที่ต่างชาติเข้ามาเปิดบริษัทใหม่ในไทย รวมถึงการขยายสำนักงานของบริษัทต่างชาติที่อยู่ในไทย โดยใช้ไทยเป็นศูนย์กลาง (ฮับ) ในการขยายธุรกิจไปในภูมิภาคอาเซียน

แม้ว่าในวันนี้ยังไม่ปรากฏภาพที่ชัดเจน แต่เริ่มเห็น "สัญญาณ" การขยายตัวของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นตลอด 3 ปีที่ผ่านมา จากตัวเลขการ "เข้าใช้พื้นที่" สำนักงานในปี 2554 เพิ่มขึ้นมา 8.2 หมื่นตร.ม.ในปี 2555 เพิ่มขึ้นเท่าตัว เป็น 1.6 แสนตร.ม. และในปี 2556 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 2.2 แสนตร.ม.

จากการสำรวจตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือซีบีดีและพื้นที่รอบซีบีดี โดยบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ (CBER) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในไตรมาส 1 ปี 2557 อยู่ที่ 8.1 ล้านตร.ม. อยู่ในย่านซีบีดีและนอกซีบีดีสัดส่วน 50:50% ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ 24 อาคาร พื้นที่รวม 1.2 ล้านตร.ม.

สนง.พอร์ตใหญ่สุดในมือ"เจริญ"

โดยพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 5 แสนตร.ม. ของตลาดอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ อยู่ภายใต้การดูแลและบริหารงานโดยบริษัทในเครือทีซีซี ของ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งถือเป็นพอร์ต "ใหญ่ที่สุด" ของตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบัน สำหรับอาคารสำนักงานให้เช่า ภายใต้กลุ่มของนายเจริญมีทั้งหมด 9 อาคาร ในทุกระดับราคาเริ่มต้นจาก 500 บาทต่อตร.ม.ไปจนถึงสูงสุด 1,000 บาทต่อตร.ม. ได้แก่ แอทธินี ทาวน์เวอร์ ถนนวิทยุ , 208 ถนนวิทยุ, เอ็มไพร์ทาวเวอร์ ถนนสาทรใต้, ปาร์ค เวนเจอร์ ถนนเพลินจิต, สาทร สแควร์ ถนนสาทร, ไซเบอร์ เวิล์ด ถนนรัชดาฯ, เนชั่น ทาวเวอร์ ถนนบางนา-ตราด กม.4.5, โกลเด้นแลนด์ ถนน.ราชดำริ และล่าสุด เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ถนนรัชดาภิเษก

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกจัดหาพื้นที่สำนักงานบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ให้สัมภาษณ์ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า ตลาดอาคารสำนักงานในครึ่งปีแรก มีอัตราการใช้พื้นที่เพิ่มใกล้เคียงกับปี 2556 ที่มีการใช้พื้นที่เพิ่มอยู่ที่ประมาณ 8.9 หมื่นตร.ม. ทั้งปีคาดอยู่ที่ 2.2 แสนตร.ม. โดยพิจารณาจากอัตราการใช้พื้นที่เพิ่มในไตรมาส 1 ปีนี้ อยู่ที่ 5.5 หมื่นตร.ม. จากพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด หรือคิดเป็นพื้นที่ว่าง 9.2% และถือเป็นอัตราการว่างพื้นที่ "ต่ำที่สุด" ในรอบ 20 ปี ที่อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานต่ำกว่า 10%

"ผลกระทบทางการเมือง ทำให้อาคารสำนักงานครึ่งปีแรกทรงตัว ถึงแม้ในส่วนบริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งจัดตั้งบริษัทใหม่มีการชะลอตัว แต่ความต้องการของสำนักงานในกรุงเทพฯ เติบโตมาจากบริษัทต่างชาติที่อยู่ในไทย ต้องการพื้นที่ในอาคารสำนักงาน เพื่อขยายพื้นที่สำนักงานปัจจุบัน หรือเปิดบริษัทใหม่ ขณะที่ลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาจัดตั้งบริษัทใหม่ จะใช้พื้นที่ขนาดเล็ก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ปรึกษา ทำให้ไม่กระทบภาพรวมของตลาดมากนัก คือตลาดไม่ได้ลดลง แม้จะไม่ดีเท่ากับปีที่แล้ว"

พบทำสัญญาเช่าก่อนสร้างเสร็จ

ขณะที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังเติบโตต่อเนื่อง ทำให้ปีนี้เริ่มเห็นภาพของการทำสัญญาเช่าก่อนที่อาคารสร้างเสร็จ (รีรีส) เช่น อาคาร "ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์" บนถนนสุขุมวิทตอนต้น ตรงข้ามเอ็มโพเรียม ของกลุ่มภิรัชบุรี ซึ่งการก่อสร้างกำหนดแล้วเสร็จปลายปีนี้ แต่มีลูกค้าทำสัญญาเช่าก่อนแล้วถึง 25% แม้กระทั่งอาคารเอไอเอ แคปปิตอลเซ็นเตอร์ การก่อสร้างแล้วเสร็จไปเมื่อเดือนมิ.ย.ที่ผ่านมา แต่ก่อนที่อาคารสร้างเสร็จ พบว่ามีลูกค้าทำสัญญาเช่าก่อนสูงถึง 40% ซึ่งไม่เห็นภาพแบบนี้มาเป็น 10 ปีแล้ว สาเหตุหลักเชื่อว่า มาจากอาคารสำนักงานที่เข้ามาใหม่มีจำนวนจำกัด และผู้เช่ารายใหญ่รู้ว่าหากไปต่อรองราคาช่วงอาคารสร้างไม่เสร็จ จะได้ราคาที่ดีกว่าช่วงที่อาคารสร้างเสร็จแล้ว

ส่วนในด้านอัตราค่าเช่าตึกเกรดเอย่านซีบีดียังขึ้นต่อเนื่อง แต่เป็นไปในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบปีต่อปี จากเดิมในปี 2555 อัตราค่าเช่าขึ้นอยู่ที่ 8-9% ในปี 2556 ลดลงเหลือ 6% และปีนี้อยู่ที่ 4% โดยการปรับลดลงของอัตราค่าเช่าเป็นผลมาจากตึกที่ได้ค่าเช่าสูงสุดในตลาดที่ 1,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนอย่าง ปาร์ค เวนเจอร์ มีอัตราการเช่าเต็ม 100% ทำให้อาคารสำนักอื่นในพื้นที่ ที่มีคุณสมบัติไม่เทียบเท่าไม่สามารถขยับราคาขึ้นไปได้ ประกอบกับข้อจำกัดด้านพื้นที่ในย่านซีบีดีที่ไม่สามารถสร้างอาคารสำนักงานใหม่ได้

เพลินจิต ค่าเช่าแพงสุดในกรุงเทพฯ

เมื่อแยกพิจารณารายทำเล พบว่า อาคารสำนักงานย่านเพลินจิตมีอัตราค่าเช่าสูงสุดเมื่อเทียบกับพื้นที่บริเวณอื่น โดยอัตราค่าเช่าสูงสุดคือ อาคารปาร์ค เวนเจอร์ อาคารสำนักงานเกรดเอ เหตุที่อาคารดังกล่าวมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารอื่นก็เพราะเป็นอาคารกรีนบิลดิ้ง (อาคารสีเขียว) ซึ่งปัจจุบันผู้เช่า โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติให้ความสำคัญกับการลดใช้พลังงาน

สำหรับอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่อื่น เช่น ย่านสาทร อาคารสาทร สแควร์ อยู่ที่ 875 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ,ย่านสุขุมวิท อาคารภิรัช ทาวเวอร์ อัตราค่าเช่า 875 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ,เกรดเอนอกเมือง เช่น ย่านรัชดา อาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ ราคา 680 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ฯลฯ ส่วนอาคารสำนักงานเกรดบี ในพื้นที่ใจการเมือง ค่าเช่าเฉลี่ย 587 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และอาคารเกรดบีนอกเมืองเฉลี่ย 544 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ทั้งนี้ พื้นที่สำนักที่กำหนดแล้วเสร็จใน 2 ปี หรือปี 2559 มีประมาณ 11 อาคาร คิดเป็นพื้นที่ 4 .8 แสนตร.ม. จากปัจจุบันมีพื้นที่ 8.1 ล้านตร.ม. ทำให้มีพื้นที่สำนักงานเพิ่มเป็น 8.6 ล้านตร.ม. แต่น่าสนใจจาก 11 อาคาร มีเพียงแค่ 2 อาคารเท่านั้นที่เป็นตึกเกรดเอใจกลางเมือง คือ " ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์" กำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 และอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ กำหนดก่อสร้างเสร็จไตรมาส 1 ปีหน้า

“การเพิ่มของพื้นที่สำนักงาน 4.8 แสนตร.ม. ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับเวลา 2 ปี เพราะราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นช่วงหลายปีที่ผ่านมา จึงมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นไม่มากในตลาด เพราะที่ดินที่มีราคาสูง เหมาะที่จะพัฒนาเป็นโครงการประเภทอื่น ให้ผลตอบแทนมากกว่าอาคารสำนักงาน แม้ค่าเช่าจะอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ค่าเช่าปัจจุบันยังไม่โน้มน้าวให้ผู้ประกอบเข้ามาลงทุนสำนักงาน”

เชื่อ "ครึ่งปีหลัง" ตลาดโตต่อ

นิธิพัฒน์ มั่นใจว่า ทิศทางตลาดอาคารสำนักงานครึ่งหลังปีนี้ จะเติบโตต่อเนื่อง เหตุจากสถานการณ์ทางการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา ส่งผลให้ตลาดในครึ่งปีหลังเติบโตดีกว่าครึ่งปีแรกอย่างแน่นอน โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ที่เช่าพื้นที่อยู่ในกลุ่มขยายธุรกิจมากกว่าเปิดบริษัทใหม่

ขณะที่การเปิดเออีซี นิธิพัฒน์ บอกว่า เป็นภาพบวกเชิงจิตวิทยา แต่ไม่ใช่อิมแพคใหญ่ ที่จะผลักดันตลาดให้เติบโตมากขึ้น เหตุผลหลักการเติบโตของสำนักงานวันนี้ไม่ได้มาจากเออีซีอย่างเดียว แต่มาจากการเติบโตของธุรกิจในไทย แต่เออีซีมาเพิ่มเสริมให้ธุรกิจเติบโตมากขึ้น แม้ปัจจุบันจะเริ่มเห็นบริษัทรายเล็กเริ่มมาเปิดสำนักงาน แต่ไม่ใช่ดีมานด์ของออฟฟิศ เมเจอร์ดีมานด์มาจากที่มีอยู่แล้ว และวันนี้ ยังไม่มีภาพลูกค้าต่างชาติรายใหม่ๆ เข้ามาตั้งสำนักงานในกรุงเทพฯชัดเจน