'พีเอฟ'ซื้อกิจการแข่ง'เจ้าสัวเจริญ-เบียร์สิงห์'

ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อต่อกรรายใหญ่ เมื่อบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง เข้าซื้อกิจการบริษัท ไทย พร็อพเพอร์ตี้ โดยหวังจะใช้สินทรัพย์บริษัทลูกคือ บริษัทแกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ ต่อยอดธุรกิจ เสริมฐานทุนให้แข็งแกร่ง โดยผู้บริหารพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ระบุว่า เมื่อซื้อกิจการแล้วจะดันรายได้-สินทรัพย์ใหญ่เป็นอันดับ 4 ของอุตสาหกรรม รับการแข่งขันกับกลุ่มทุนใหญ่อย่าง "ไทยเบฟ" ของตระกูลสิริวัฒนภักดี และกลุ่มบุญรอด ของตระกูลภิรมย์ภักดี ที่รุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็มตัว

"การปรับโครงสร้างธุรกิจ และฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง ก็เพื่อรองรับการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ในอุตสาหกรรมที่มียอดขายระดับ 3 หมื่นล้านบาท กับกลุ่มทุนขนาดใหญ่ทั้งกลุ่มทีซีซี ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และกลุ่มธุรกิจเบียร์สิงห์ ของตระกูลภิรมย์ภักดี" นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าว และว่า

หลังจากการซื้อกิจการไทยพร็อพ จะทำให้บริษัทมีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 4 ในอุตสาหกรรม ทั้งในด้านรายได้ และสินทรัพย์รวม โดยปัจจุบัน บริษัทมีสินทรัพย์ในระดับ 3.06 หมื่นล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 ของอุตสาหกรรม แต่หลังจากควบรวมจะทำให้สินทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 4.4 หมื่นล้านบาท

ส่วนรายได้ปัจจุบันอยู่ในระดับ 1.59 หมื่นล้านบาท อยู่ในอันดับ 9 ของอุตสาหกรรม จะเพิ่มเป็น 2.2 หมื่นล้านบาท ขยับขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ของอุตสาหกรรม ขณะที่ ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 8.6 พันล้านบาท เป็น 1.6 หมื่นล้านบาท หนี้สินต่อทุน (ดีอี) ลดลงจาก 2.55 เท่าเหลือ 1.76 เท่า

"บริษัทตั้งเป้าจะต้องมีขนาดใหญ่ติด 1 ใน 5 ของอุตสาหกรรม เพราะการแข่งขันมีแนวโน้มเข้มข้นขึ้น ทั้งจากบริษัทใหญ่ และกลุ่มทุนใหญ่อย่างคุณเจริญ และกลุ่มเบียร์สิงห์ การหาที่ดินทำเลดีๆ ก็ยากขึ้น ต้องใช้เงินมากขึ้น เราจึงต้องตัดสินใจเดินทางลัดด้วยการซื้อกิจการ และหากมีโอกาสบริษัทก็จะมีการซื้อกิจการเพิ่ม ขณะนี้ก็มีการพูดคุยกันกับบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์อยู่"

ใช้สินทรัพย์"แกรนด์"เพิ่มรายได้

นายชายนิด กล่าวต่อว่า การซื้อกิจการไทยพร็อพ ครั้งนี้ เพราะบริษัทสนใจสินทรัพย์ ของแกรนด์ซึ่งเป็นบริษัทลูกที่ถือหุ้นอยู่ 40% เพราะมีมูลค่าที่ซ่อนอยู่ มีธุรกิจทั้งโรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่า คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ใจกลางเมืองที่อยู่ระหว่างการรอรับรู้รายได้ และมียังมีแผนจะสร้างใหม่ในใจกลางเมืองเช่นเดียวกัน สถานะบริษัทปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการฟื้นตัวของธุรกิจ

"บริษัทเริ่มเจรจาดีลนี้ตั้งแต่ช่วงต้นปี โดยเจรจากับทางผู้ถือหุ้นของไทยพร็อพ และพูดคุยกับผู้ถือหุ้นใหญ่ของแกรนด์ คือกลุ่มคุณวิชัย ทองแตง และกลุ่มนฤหล้า ซึ่งยืนยันว่าจะไม่ขายหุ้นแกรนด์ หลังจากนี้ก็จะมีการเข้าไปพูดคุยหารือกับทั้ง 2 กลุ่มอีก ถึงแนวทางการทำธุรกิจของแกรนด์ในอนาคต เพื่อให้เกิดความร่วมมือกันทั้ง 3 ฝ่าย ซึ่งแต่ละฝ่ายมีความเชี่ยวชาญคนละด้านกลุ่มคุณวิชัย เก่งเรื่องซื้อที่ดิน กลุ่มนฤหล้าเก่งเรื่องธุรกิจโรงแรม ส่วนพีเอฟก็ถนัดเรื่องอสังหาฯ"

คาดซื้อกิจการแล้วเสร็จภายในเดือนม.ค.2558

สำหรับขั้นตอนการซื้อกิจการนั้น บริษัทใช้วิธีการแลกหุ้น (สวอป) โดยบริษัทจะทำคำเสนอซื้อหุ้นทั้งหมด (เทนเดอร์ ออฟเฟอร์) ของ ไทยพร็อพ ด้วยการออกหุ้นเพิ่มทุนเป็นค่าตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นไทยพร็อพ ในอัตรา 1 หุ้นไทยพร็อพ ต่อ 0.5 หุ้นพีเอฟ หรือชำระเป็นตัวเงินในราคา 0.57 บาทต่อหุ้น คาดว่าผู้ถือหุ้นไทยพร็อพจะเลือกรับเป็นหุ้นมากกว่าตัวเงิน เพราะราคาหุ้นพีเอฟมีมูลค่ามากกว่า

นอกจากนี้ยังจะทำคำเสนอซื้อหุ้น แกรนด์ ในอัตรา 1 หุ้นของแกรนด์ ต่อ 1.149123 หุ้นพีเอฟ หรือชำระเป็นเงินในอัตรา 1.31 บาท ในส่วนนี้คาดว่าจะมีผู้ใช้สิทธิน้อย เพราะราคาหุ้นในตลาดปัจจุบันสูงกว่าราคาที่เสนอซื้อ อย่างไรก็ตามบริษัทก็ได้มีการขออนุมัติวงเงินจากธนาคารไว้แล้ว 3.9 พันล้านบาท เพื่อรองรับการใช้สิทธิของผู้ถือหุ้นทั้ง 2 บริษัท คาดว่ากระบวนการทั้งหมดจะแล้วเสร็จประมาณเดือนม.ค. 2558 หลังแล้วเสร็จบริษัทก็จะถอนไทยพร็อพ ออกจากตลาด ส่วนบริษัท แกรนด์ยังอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ต่อไป

นำกำไรขายที่ปันผลซื้อใจผู้ถือหุ้น

"การเพิ่มทุนเพื่อซื้อกิจการ จะทำให้มูลค่าหุ้นของบริษัทลดลงประมาณ 22% แต่บริษัทก็จะมีกำไรพิเศษจากการขายที่ดิน 4 แปลง มูลค่า 3.57 พันล้านบาท ซึ่งมีอัตรากำไรประมาณ 35% หรือประมาณ 1 พันล้านบาท เข้ามา ซึ่งกำไรในส่วนนี้บริษัทก็จะนำมาพิจารณาจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นต่อไป"

ทั้งนี้ ที่ดินที่บริษัทมีแผนจะขาย 4 แปลงนั้น ล่าสุดมี 2 แปลงที่เซ็นสัญญาแล้ว และจะโอนในครึ่งหลังปีนี้ รวมมูลค่า 2.2 พันล้านบาท ได้แก่ที่ดินถนนสุขุมวิท 17 ไร่ และที่ดินทำเลแจ้งวัฒนะ 110 ไร่ ส่วนที่เหลือคือที่ดินทำเลกรุงเทพกรีฑา ราคา 870 ล้านบาท กำลังเจรจากับผู้ประกอบการที่สนใจ 2 ราย และอีก 1 โครงการที่จังหวัดเชียงใหม่เป็นหอพัก ยูนิ ลอฟท์ มูลค่า 500 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะออกเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ รีทส์ ( REITS) ประมาณไตรมาส 3 หรือไตรมาส 4 ปีนี้

ภายหลังจากดีลนี้สำเร็จ บริษัทฯ ยังคงมองหาโอกาสที่จะเพิ่มศักยภาพในการดำเนินธุรกิจ โดยในส่วนของธุรกิจค้าปลีก ซึ่งลงทุนผ่าน บริษัท วีรีเทล ขณะนี้กำลังเจรจากับผู้ที่สนใจจะเข้ามาร่วมทุน นอกจากนี้ ยังอยู่ระหว่างเจรจากับกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เรื่องดีลบริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน ซึ่งยังไม่ได้ตกลงว่าบริษัทจะซื้อหรือขายหุ้นออกไป โอกาสเป็นไปได้ทั้ง 2 ทาง คาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในครึ่งปีหลังของปีนี้

นอกจากนี้ บริษัทมีแผนที่จะตั้งกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ รีทส์ (REITS) ทุกปีต่อเนื่องไปถึงปี 2560 เพื่อสร้างกำไรและทำให้บริษัทน่าสนใจมากขึ้น ซึ่งขณะนี้มีแผนจะจัดตั้งกองทุนอยู่แล้ว 5.5 พันล้านบาท โดยในปี 2558 จะออก1 กองทุนมูลค่า 1.8 พันล้านบาท ด้วยการนำศูนย์การค้า 2 แห่ง คือ เมโทรเวตทาวน์ขายเข้ากองทุน และในปี 2559 จะออกกองทุนขนาด 3.7 พันล้านบาท โดยการนำธุรกิจโรงแรมของแกรนด์ขายเข้ากองทุน

เจริญ-สิงห์ ทุนใหญ่รุกอสังหาฯ

ทั้งนี้ เมื่อต้นปี 2556 กลุ่มทีซีซี ของนายเจริญ ประกาศความยิ่งใหญ่ โดยทุ่มเงินกว่า 3 แสนล้านบาท หรือราว 1.1 หมื่นล้านดอลลาร์ เข้าซื้อกิจการ "เฟรเซอร์แอนด์นีฟ" หรือ เอฟแอนด์เอ็น บริษัทอาหารเครื่องดื่ม และอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จากนั้นได้ปรับโครงสร้างบริหารจัดการของเอฟแอนด์เอ็นใหม่ โดยแยกบริษัทที่ดูด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ บริษัท เฟรเซอร์ เซ็นเตอร์พอยท์ หรือ เอฟซีแอล ออกมาเป็นบริษัทจดทะเบียนรายใหม่ในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ ซึ่งมีกลุ่มนายเจริญ ถือครองในสัดส่วนรวมกัน 90.3%

ทั้งนี้เอฟซีแอล และทีซีซี กรุ๊ป ซึ่งมีธุรกิจอสังหาฯ ที่ดำเนินการเองอยู่แล้วในนามบริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด และบริษัทลูกอีกหลายราย เช่น บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้นท์แลนด์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นต้น

เมื่อรวมจุดแข็งทั้งของ เอฟแอนด์เอ็น และ ทีซีซีกรุ๊ป ซึ่งมีธุรกิจอสังหาฯ มากมายทั้งในไทย และหลายประเทศทั่วโลก โดยเฉพาะธุรกิจด้านโรงแรม ซึ่ง กลุ่มทีซีซี มีเครือข่ายในหลายทวีป จึงน่าจะเป็นโอกาสในการขยายธุรกิจอสังหาฯ ภายใต้กลุ่มทุน "สิริวัฒนภักดี" ให้ขยายเครือข่ายทั่วโลกได้ง่ายขึ้น

ขณะที่ก่อนหน้านี้ ตระกูลภิรมย์ภักดี หรือกลุ่มทุนเบียร์สิงห์ รุกคืบในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ โดยทุ่มเงินเกือบ 8,000 ล้านบาท เพื่อเข้าฮุบกิจการของ บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เช่นกัน

ดังนั้นการเทคโอเวอร์รสาครั้งนี้ ส่งผลให้บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของ "สันติ ภิรมย์ภักดี" จึงเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทางอ้อม ซึ่งย่อมเป็นผลดีการต่อยอดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการเพิ่มสินทรัพย์ให้มาก และใหญ่ขึ้นผ่านการถ่ายโอน และหากรวมถึงที่ดินสถานทูตญี่ปุ่น บริเวณอโศก-เพชรบุรี ที่ตระกูลภิรมย์ภักดี ได้ครอบครอง อาจจะมีการกลับมาเปิดโครงการคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่อีกครั้ง มูลค่านับหมื่นล้านได้