โมเดล'เจ้าสัวเจริญ' เปิดแผน'ทีซีซี'พลิกโฉม'เวิ้งนาครฯ'

"ทีซีซี แลนด์" รุกเปิดโมเดลพัฒนา "เวิ้งนาครเขษม" ต่อ 287 ผู้เช่า หลังซื้อที่ดินจากราชสกุลบริพัตร มากว่า 2 ปี ยังไร้ข้อสรุปการพัฒนา แจงเริ่มเวนคืนพื้นที่ผู้เช่าบางส่วน ก.ค.นี้ พร้อมพัฒนาตึกสไตล์โคโลเนียล ชั้น1-2 ทำพื้นที่เช่า ชั้น 3-5 ผุดบูติคโฮเทล คิดค่าเช่าเพิ่มปีละ7-10% ตามแผนเปิดให้บริการเต็มพื้นที่ปี 2562 ขณะที่ผู้เช่าเดิม เดินเกมต่อรองเครียด ขอลดค่าเช่า หวังพักอาศัยในพื้นที่

"เวิ้งนาครเขษม" กำลังเดินมาถึงจุด "พลิกโฉม" ครั้งสำคัญ เมื่อย่างเข้าสู่ปีที่ 3 ของสัญญาเช่าระหว่าง 287 ผู้เช่าเดิม กับแลนด์ลอร์ดคนใหม่ "เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี" ประธานกรรมการบริษัท ทีซีซีแลนด์ จำกัด ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ ทีซีซี ที่เข้าซื้อที่ดินแปลงบริเวณดังกล่าว (บริเวณถนนเจริญกรุงซอย 8-10) ในนามบริษัททีซีซี เวิ้งนาครเขษม บนเนื้อที่ 14 ไร่ 91 ตารางวา รวมอาคารพาณิชย์ 440 คูหา มูลค่าเฉียด 5,000 ล้านบาท (ราคาแจ้ง 4,507 ล้านบาท ค่าโอน 300 ล้านบาท) ต่อจากราชสกุลบริพัตร ตั้งแต่ปี 2555

ล่าสุด เมื่อปลายเดือนเม.ย. ที่ผ่านมา ทีซีซี ได้ส่งตัวแทน คือ นายณภัทร เจริญกุล ผู้อำนวยการโครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ในเครือทีซีซี และนายศรชัย หวังกิจเจริญสุข ผู้จัดการทั่วไปโครงการเวิ้งนาครเขษม เป็นตัวแทน เข้าเจรจากับพ่อค้าเวิ้งนาครเขษมกว่าสองร้อยราย ถึง "โมเดลการพัฒนา" ที่ลงรายละเอียดกว่าทุกครั้ง ก่อนเดินหน้ารื้อ ถอน อาคารบางส่วน โดยเฉพาะตลาดปีระกา ซึ่งจะต้องทุบตึก 20-30 ห้อง เพื่อขึ้นอาคารสูง 11 ชั้น

ทีซีซีตั้งวงเจรจาตัวแทนผู้เช่าเดิม

นายนภัทร เจริญกุล ผู้อำนวยการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ กล่าวในวงเจรจาครั้งล่าสุดกับตัวแทนผู้เช่าว่า แผนการพัฒนาของเวิ้งนาครเขษมที่ทางทีซีซี ได้วางแบบโมเดลไว้ จะพัฒนาพื้นที่บริเวณนี้เป็น "ตึกอนุรักษ์ทรงโคโลเนียล" ย้อนประวัติศาสตร์ไปกว่า 100 ปี โดยกำหนดให้ชั้นล่าง เป็นพื้นที่เช่าขายสินค้าให้กับผู้เช่าเดิม ส่วนชั้น 2 จะปรับปรุงเป็นร้านค้าพลาซ่า เน้นผู้เช่าใหม่ รวมถึงผู้เช่าเดิม โดยคิดค่าเช่ากับผู้เช่าเดิม "ต่ำกว่า" ผู้เช่าใหม่

ขณะที่บางตึกที่มีความสูงมากกว่า 3 ชั้น ฝั่งติดถนนเจริญกรุง-จักรวรรดิ จะถูกดัดแปลงชั้น 3-5 หรือชั้นที่สูงกว่านั้น เพื่อพัฒนาเป็นโรงแรม รูปแบบบูติค โฮเทล ส่วนรอบๆ ทางเดินจะปรับปรุงใหม่ ให้เป็นทางเดินที่มีหลังคา โดยไม่อนุญาตให้ผู้เช่าวางสินค้าจำหน่ายไว้หน้าร้าน

“เราต้องการรักษาชุมชนเก่าแก่ ที่มีคุณค่า เพราะตึกเก่า และสถาปัตยกรรมที่มีอายุยาวนานมีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ รวมถึงชุมชนเวิ้งนาครเขษม ถือว่ามีเสน่ห์และทรงคุณค่า ที่หลายประเทศโหยหารวมถึงไทย แต่จำเป็นต้องปรับปรุงตกแต่งบางส่วน ให้เป็นสถาปัตยกรรมทรงโคโลเนียล พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสาธารณูปโภค และทางเดินเข้าออกเพื่อรองรับนักท่องเที่ยว เพื่อผลประโยชน์ทางการค้าในอนาคต" เขากล่าว

แนวคิดการพัฒนาที่ตัวแทนทีซีซี บอกกับชุมชนชาวเวิ้งนาครเขษม ชี้ให้เห็น "จุดยืน" ในการพัฒนาโครงการว่า จะเน้นความสำคัญใน 3 ด้าน 1.รักษาความเก่าแก่ที่มีคุณค่าให้กับชุมชน 2.รักษาความเก่าแก่ของสถาปัตยกรรม ตึก ทางประวัติศาสตร์ และ 3.รักษาผลประโยชน์ทางการค้าของชุมชนในเวิ้งนาครเขษม โดยสิ่งที่เพิ่มเข้าไปคือการปรับปรุงด้านสาธารณูปโภคแบบเก่าให้มีอายุคงทนยาวนานได้ไม่ต่ำกว่า 35 ปี

แผนพัฒนา 4 โซนเปิดบริการปี 2562

สำหรับแผนการพัฒนาจะถูกแบ่งเป็น 4 โซน โซนแรก คือพื้นที่ติดตลาดปีระกา จะสร้างอาคารสูง 12 ชั้นบนดิน และอาคารใต้ดินไปอีก 2 ชั้น โดย 2 ชั้นแรกบนดินสร้างเป็นร้านค้า อีก 8 ชั้นเป็นที่จอดรถโดยความสูงของอาคารเป็นไปตามกฎมายที่กำหนดให้สูงจากพื้นดินไม่เกิน 37 เมตร ก่อนจะขยับไปพัฒนาในโซนอื่นๆ ในลักษณะเดียวกัน โดยแต่ละโซนจะใช้เวลาพัฒนา 1 ปี

นอกจากนี้ ยังมีแผนที่จะขอคืนห้องเช่าบริเวณตอนกลางของพื้นที่เพื่อทำเป็นพื้นที่จัดกิจกรรมรวมถึงพิพิธภัณฑ์ เพื่อบอกเล่าเรื่องราวประวัติศาสตร์จุดกำเนิดของเวิ้งนาครเขษม

ฟรีค่าเช่าย้ายออก-ย้ายกลับ

ทั้งนี้ทางทีซีซีจะให้สิทธิฟรีค่าเช่าในช่วงย้ายออก 3 เดือน และช่วงย้ายกลับอีก 3 เดือน คาดว่าจะเริ่มต้นพัฒนาในโซนแรกได้เดือน ก.ค.นี้ ไปสิ้นสุดการตกแต่งและปรับโฉม (Renovate) ทุกโซนได้ในปี 2561 พร้อมเปิดตัวอย่างเป็นทางการปี 2562

"รูปแบบการปรับปรุง จะเริ่มปรับปรุงไปทีละโซน โซนละ 1 ปี พอเริ่มโซนแรกก็ย้ายคนโซนแรกไปอยู่ในห้องที่ยังว่างอยู่ พอเสร็จก็ย้ายกลับ ย้ายหมุนเวียนไปทีละโซนเช่นนี้จนกว่าจะเสร็จใช้เวลาเกือบ 5 ปี ตามแผนงานจะเริ่มต้นเจรจา และเริ่มย้ายออกเดือน ก.ค. นี้และทยอยพัฒนา ตกแต่งให้เสร็จในปี 2561 " เขากล่าว

ที่ดินแพงเท่าย่านสาทร-สีลม

นายภัทร ให้เหตุผลของการขึ้นโครงการตามโมเดลดังกล่าวว่า เพื่อต้องการให้ตึกทำรายได้คุ้มค่าต่อราคาที่ดินมูลค่าเกือบ 5,000 ล้านบาท รวมกันกับค่าลงทุนก่อสร้างที่กว่าเท่าตัวของราคาที่ดิน ซึ่งที่ดินย่านนี้ถือว่ามีราคาแพงมาก เกือบเทียบเท่าย่านสีลมและ สาทร จึงไม่สามารถปล่อยไว้ และทำกำไรแค่เพียงหารายได้จากค่าเช่าเดิมได้อีกต่อไป เพราะบริษัทมีภาระดอกเบี้ยที่ต้องนำมาชำระเงินกู้เช่นกัน

โดยเฉพาะที่ดินแห่งนี้ถือว่ามีศักยภาพทางธุรกิจอย่างสูง เพราะกำลังจะมีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินจะพาดผ่านในอนาคต ทั้งนี้กลุ่มผู้บริหารโครงการก็ไม่คิดจะทุบตึกทั้งหมดแม้จะมีรายได้ที่สูงกว่า และคืนทุนได้อย่างเป็นรูปธรรม เพราะต้องการเก็บคุณค่าของเสน่ห์ของย่านการค้าเก่าแก่ให้ได้มากที่สุด เพราะเวิ้งนาครเขษม มีตึกเก่าซึ่งอายุเก่าแก่นับร้อยปีทิ้ง และย่านการค้าก็มีประวัติศาสตร์พัฒนาการย่านการค้าที่มีเสน่ห์ไม่เหมือนใคร

“ราคาที่ดินที่ซื้อมานั้นมีราคาแพงมาก และถือเป็นย่านการค้าที่มีศักยภาพทางธุรกิจ แต่เราก็ต้องการที่จะทำธุรกิจอย่างผสมผสานไปกับการรักษาคุณค่าทางประวัติศาสตร์ในเวิ้งนาครเขษมที่ตกทอดมาหลายชั่วอายุคน หากเราหวังกำไรสูงสุดเราก็ทุบทิ้งไปทั้งหมดแล้วทำใหม่ง่ายกว่า แต่เราไม่ทำเพราะกำไรสูงสุดไม่ใช่เป้าหมายของบริษัท แต่เราก็ไม่สามารถคงรูปแบบเดิมไว้ได้ทั้งหมด เพราะไม่คุ้มค่าการลงทุน"

ตามแผนปรับค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 7-10%

สำหรับอัตราค่าเช่าใหม่เมื่อก่อสร้างโครงการเสร็จในปี 2562 จะเริ่มปรับค่าเช่าโดยเฉลี่ยปีละ 7-10% พื้นที่ดังกล่าววางเป้าหมายที่จะสร้างกำไรปีละ 3% อาทิ อัตราค่าเช่าโซน 1 ด้านติดถนนเยาวราช กินพื้นที่เข้าไปถึงด้านในแบ่งเป็น 4 ส่วน คือ B1 ในปี 2559 อัตราค่าเช่ามูลค่า 1,163 บาทต่อตารางเมตร และปี 2560 ขึ้นค่าเช่ามาอยู่ที่มูลค่า 1,338 บาทต่อตารางเมตร ปี 2561 ขึ้นค่าเช่ามาอยู่ที่ 1,739 บาทต่อตารางเมตร และปี 2662 ขึ้นค่าเช่ามาอยู่ที่มูลค่า 2,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น