ย้อนรอย RASA 19 ปี 3 GEN

4 วัน (10-11 เม.ย. และ 16-17 เม.ย.) เด้ง 47 เปอร์เซ็นต์ หุ้น รสา พร็อพเพอร์ตี้ หรือ RASA “ร้อนแรง” จนตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) สั่งให้หุ้น RASA ติดบัญชี Cash Balance โดยลูกค้าต้องวางเงินสดเต็มจำนวนก่อนซื้อ นับตั้งแต่วันที่ 21 เม.ย.-30 พ.ค. 2557

บมจ. รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาเกือบ 19 ปี (ก่อตั้งเมื่อวันที่ 14 ส.ค.2538) เปลี่ยนหุ้นใหญ่มาแล้ว 3 รอบ จาก 5 หุ้นส่วนหลักรายแรก “ฉลวย หิรัญบูรณะ-จิรวัฒน์ เทียนเงิน-เขมไชย รสานนท์-ธวัชชัย รสานนท์-เปรมชัย ศรีภัทร” สัดส่วนการถือหุ้น 51.5 -12-10-10-5 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ

เมื่อเมืองไทยเกิดวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 หุ้นใหญ่และเก้าอี้กรรมการผู้จัดการถูกเปลี่ยนมือมาเป็นของ “อัจฉราพร ศิริไพรวัน” จากนั้นในปี 2541 สัดส่วนการถือหุ้นและตำแหน่งผู้บริหารถูกแชร์ให้ “รพิ พินิจชอบ” ก่อนจะจับมือกับ “รศ.มานพ พงศทัต” ในฐานะกูรูอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเชิญมานั่งตำแหน่งประธานกรรมการเมื่อปี 2547 ให้มาร่วมกันผลักดันบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ในวันที่ 12 เม.ย.2550 ด้วยการขายหุ้น IPO ราคา 6.50 บาท มูลค่าที่ตราไว้ (พาร์) 5 บาท

ล่าสุด “รสา พร็อพเพอร์ตี้” ถูกถ่ายโอนอำนาจสู่ผู้เล่นรายใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิมอย่างบริษัทในเครือของ “บุญรอดบริวเวอรี่” โดยบริษัทจะขายหุ้นเพิ่มทุน 4,162,352,331 หุ้น ราคาหุ้นละ 1.87 บาทให้กับ “สันติ ภิรมย์ภักดี” และ “บริษัท สิงห์พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด” ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของกลุ่มสิงห์ แทนการจ่ายเป็นเงินสด

โดยบริษัทจะรับโอนกิจการด้วยวิธี Backdoor Listing หรือการเข้าจดทะเบียนหลักทรัพย์ทางอ้อม วิธีการคือ บริษัท สันติบุรี จำกัด ของ “สันติ ภิรมย์ภักดี” และบริษัท เอส ไบรท์ฟิวเจอร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ บริษัท สิงห์พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด บริษัทในเครือของ “บุญรอดบริวเวอรี่” จะควบรวมกิจการกับ “รสา พร็อพเพอร์ตี้” จากนั้นจะเปลี่ยนชื่อบริษัทเป็น “สิงห์ เอสเตท”

ในอดีตหุ้น RASA เคยสร้าง “จุดสูงสุด” ระดับ 10.40 บาท (ตัวเลข ณ วันที่ 22/8/2550) ช่วงนั้นบริษัทพยายามโชว์ “จุดเด่น” เรียกเรทติ้งหลายเรื่อง หลังผลประกอบการในปี 2551 ออกมา “ย่ำแย่” ไม่สมราคาคุยที่ตั้งใจจะโกยรายได้ระดับ 1,000 ล้านบาท โดยบริษัททำ “กำไรสุทธิ” ได้แค่ 5.52 ล้านบาท รายได้ 274 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2550 ที่มีกำไรสุทธิ 30.53 ล้านบาท และมีรายได้ 479 ล้านบาท

สโลแกน “Small and Beautiful” ของ “เลิศมงคล วราเวณุชย์” เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยวิเคราะห์ ในฐานะอดีตผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ “รสา พร็อพเพอร์ตี้” ในขณะนั้น เปิดประเด็นเรียกร้องความสนใจ ก่อนจะออกมายืนยันหนักแน่นว่า “ปีทอง” ของบริษัทจะเกิดขึ้นภายในปี 2553 ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้สรรสร้างความสวยด้วยตัวเอง โดยไม่ต้องพึ่งพิงแขนขาของพันธมิตรต่างชาติ เหมือนที่เคยประกาศเรียกเรทติ้งจนหุ้น RASA พุ่งกระฉูดไปช่วงเข้าตลาดหุ้นใหม่ๆ

รายได้ 700 ล้านบาท อัตรากำไรขั้นต้น 13-15 เปอร์เซ็นต์ คือ ตัวเลขที่ต้องทำให้ได้ภายในปี 2553 ส่วนรายได้ 1,000 ล้านบาท คือ เป้าหมายสำคัญ ภายใน 3 ปีข้างหน้า (2553-2555) ของบริษัท คำพูดครานั้นไม่ได้แค่โปรยคำหวาน แต่สามารถทำได้ตามดั่งคำมั่นสัญญา โดยในปี 2553 บริษัทมีรายได้ 788 ล้านบาท กำไรสุทธิ 114 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 14.48 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ปี 2554 รายได้พุ่งเป็น 1,235 ล้านบาท กำไรสุทธิ 174 ล้านบาท และอัตรากำไรสุทธิ 14.15 บาท

แต่หลังเมืองไทยประสบปัญหาน้ำท่วมใหญ่และการเมืองวุ่นวาย 2 ปีซ้อน ผลประกอบการในปี 2555 ของบริษัทปรับตัวลดลงทันที โดยรายได้เหลือเพียง 630 ล้านบาท กำไรสุทธิ 45 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 7.27 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2556 รายได้อยู่ระดับ 483 ล้านบาท กำไรสุทธิ 23 ล้านบาท งบการเงินหดตัว ส่งผลให้ราคาหุ้น RASA ลงมาสัมผัส “จุดต่ำสุด” ที่ระดับ 0.91 บาทต่อหุ้น

ในช่วงที่ฐานะการเงินส่อแวว “ไม่รุ่ง” เหมือนก่อน “รศ.มานพ พงศทัต” ผู้เป็นความหวังใหญ่ของ “รสา พร็อพเพอร์ตี้” ด้วยความที่เขามีคอนเน็คชั่นกว้างขวาง หุ้นใหญ่จึงมั่นอกมั่นใจว่า อาจสามารถช่วยหาทำเลที่ดี ตรงใจผู้บริโภคในราคาย่อมเยา ทำท่าจะขนของย้ายออกจากบ้าน

โดยกลางปี 2554 “ท่านประธานมานพ” ทยอยขายหุ้น RASA ยาวเป็นหางว่าว ราคาสูงสุด 1.23 บาท ต่ำสุด 1.16 บาท โกยเงินเข้ากระเป๋าประมาณกว่า 5 ล้านบาท ปัจจุบัน “มานพ” ไม่ติดโผรายชื่อผู้ถือหุ้น 18 อันดับแรกแล้ว

ช่วงที่ราคาหุ้นและผลประกอบการปรับตัวลดลง “เขมไชย รสานนท์” อดีตผู้ถือหุ้นใหญ่ RASA ขณะนั้นถือหุ้น RASA อยู่ประมาณ 54.92 ล้านหุ้น คิดเป็น 9.99 เปอร์เซ็นต์ ได้อาศัยจังหวะทำรายการ BIG LOT หลักทรัพย์ RASA ด้วยการซื้อหุ้นต่อจากบริษัท รสา ทาวเวอร์ จำกัด จำนวน 75 ล้านหุ้น คิดเป็น 13.64 เปอร์เซ็นต์ ราคาเฉลี่ย 1.11-1.16 บาท

ส่งผลให้ “เขมไชย” กลับเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นอันดับ 1 อีกครั้ง โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นที่ระดับ 23.62 เปอร์เซ็นต์ แทนที่ “อัจฉราพร ศิริไพรวัน” เมื่อเทียบกับปี 2552 ที่ “เขมไชย” ถือหุ้น RASA เพียง 4.58 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ “เปรมชัย ศรีภัทร ไทย” หนึ่งในอดีตผู้ถือหุ้นใหญ่ ณ วันที่ 3 เม.ย.57 ถือหุ้นอยู่ 0.63 เปอร์เซ็นต์

“หาก “เขมไชย” ขายหุ้น RASA ออกในช่วงที่ราคาสูงสุด 3.44 บาท (17 เม.ย.57) เขาจะได้กำไรประมาณ 209 เปอร์เซ็นต์”

แม้วันนี้นายคนใหญ่อย่าง "กลุ่มสิงห์” และหุ้นใหญ่คนเดิมของ “รสา พร็อพเพอร์ตี้” ยังไม่ยอมเปิดปากพูดเรื่องการเทคโอเวอร์และแผนธุรกิจในอนาคต หลังนักข่าวพยายามติดต่อเข้าไปตั้งแต่บริษัทแจ้งข่าวต่อตลาดหลักทรัพย์ โดย “รพิ พินิจชอบ” และ “อัจฉราพร ศิริไพรวัน” เลือกที่จะไม่รับสาย ส่วน “รศ.มานพ พงศทัต” ปิดเครื่อง

แต่คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มองสเต็ปต่อไปของการทำธุรกิจของ “กลุ่มสิงห์” เพื่อให้สอดคล้องกับกลยุทธ์รายได้แอลกอฮอล์ 70 เปอร์เซ็นต์ นอนแอลกอฮอล์ 30 เปอร์เซ็นต์ ภายในปี 2557 ว่า ธุรกิจอสังริมทรัพย์คงเป็น “พระเอก” ในการผลักดันสัดส่วนรายได้ในส่วนของนอนแอลกอฮอล์ให้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หลังควบรวมกิจการแล้วเสร็จ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ “กลุ่มสิงห์” น่าจะมีความแข็งแกร่งมากขึ้น แม้วันนี้ไซด์ยังห่างไกลคู่แข่งที่มีโครงสร้างธุรกิจคล้ายคลึงกันอย่าง “กลุ่มไทยเบฟเวอเรจ” ที่มีทั้งบริษัท กรุงเทพและที่ดิน จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์

บมจ.ยูนิเวนเจอร์ หรือ UV ผู้ดำเนินธุรกิจลงทุนในบริษัทต่างๆ (Holding company) แบ่งเป็นสายพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สายธุรกิจผลิตผงสังกะสีอ๊อกไซด์ สายการลงทุนพลังงาน และบมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ GOLD บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ

เมื่อกระบวนการแล้วเสร็จ ทุนจดทะเบียน “รสา พร็อพเพอร์ตี้” จะปรับตัวขึ้นจาก 549 ล้านบาท เป็น 4,712 ล้านบาท แซงหน้า บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC ที่มีทุนจดทะเบียน 4,000 ล้านบาท

ปัจจุบันบมจ.สันติบุรี ประกอบกิจการโรงแรม ที่พัก และบริการขายอาหาร ภายใต้ชื่อ “โรงแรมสันติบุรี บีชรีสอร์ท กอล์ฟ แอนด์ สปา” จังหวัดสุราษฏร์ธานี จำนวน 71 ห้อง จำนวน 2 อาคาร เริ่มประกอบกิจการเมื่อปี 2533

เมื่อปี 2556 มีอัตราการเข้าพัก 79.1 เปอร์เซ็นต์ ล่าสุดบริษัทมีโครงการจะขยายจำนวนห้องพักเป็น 102 ห้อง คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2557 ณ สิ้นปี 2556 “สันติบุรี” มีสินทรัพย์ 818.78 ล้านบาท หนี้สิน 141.01 ล้านบาท รายได้ 273 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 36 ล้านบาท

ส่วนบริษัท เอส ไบรท์ฟิวเจอร์ จำกัด ซึ่งมีเงินลงทุนอยู่ใน 3 บริษัทย่อย คือ บริษัท สิงห์ พร็อพเพอร์ตี้ ดี เวลลอปเม้นท์ จำกัด บริษัท แม็กซ์ ฟิวเจอร์ จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ขายบ้าน และคอนโดมิเนียม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

บริษัท ภิรมย์พัฒน์ จำกัด บริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2556 บริษัท เอส ไบร์ทฟิวเจอร์ จำกัด มีสินทรัพย์ 1,500 ล้านบาท หนี้สิน 207 ล้านบาท รายได้ 712 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 204 ล้านบาท

สุดท้ายแล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ “กลุ่มสิงห์” จะไปต่อด้วยยุทธศาสตร์ลักษณะใด คงต้องรอหุ้นใหญ่ออกมาแจกแจง หากผู้ถือหุ้นรายย่อยคนใดอยากได้คำตอบจากปาก “กลุ่มศิริไพรวัน-พินิจชอบ” ไปเจอตัวได้ที่งานประชุมผู้ถือหุ้นในวันที่ 9 มิ.ย.2557

ส่วนนักลงทุนรายย่อยหากยังยืนยันจะถือลงทุนหุ้น RASA ต่อไป อาจต้องทนรับแรงกระแทกจาก Dilution effect อย่างหนัก แต่หลังกระบวนการแล้วเสร็จ อาจมีลุ้นโกยกำไรจาก “หุ้น Turnaround” ตัวนี้ (รึเปล่า)